Арендаторы формируют новые требования

Кризис внес существенные коррективы во взаимоотношения собственников и арендаторов торговых центров: «мяч» оказался на стороне последних. Именно ритейлеры сегодня диктуют параметры сделок, с особой тщательностью выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем. И сам подход арендаторов к выбору существенно изменился. Эксперты выделили пять основных отличий в требованиях «докризисного» и «кризисного» арендатора.

Общая политика

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня все требования, которые предъявляют арендаторы к торговым площадям так или иначе «привязаны» к конечной прибыли. Раньше были не редки случаи, когда ритейлер открывал магазин в ТЦ только потому, что там уже арендовали площадь его конкуренты. При этом решающей была маркетинговая составляющая: прибыль сеть получала за счет других магазинов. Теперь маркетинговый подход ушел в прошлое.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если раньше речь шла о захвате каких-то неосвоенных географических направлений, новых территорий, открытии магазинов в пику конкурентам, поддержании имиджа, то сегодня ритейлеры считают деньги – магазин должен просто приносить доход. Денежный фактор вышел на первое место. Все торговые точки открываются исключительно для того, чтобы заработать. Поэтому убыточные часто закрывают. В целом же маржинальность бизнеса упала в силу снижения потребительских расходов и роста себестоимости.

На первом месте – посещаемость

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Сегодня мало кто требует, чтобы в торговом центре присутствовали только брендовые магазины, тогда как раньше это было одно из непременных условий для многих ритейлеров.

Другими словами, для арендаторов не имеет решающего значения престижность присутствия в том или ином ТЦ и даже современность и «концептуальность» этого ТЦ. Главное, чтобы оборот, получаемый в данном магазине, был достаточно эффективным. Например, в нашем ТЦ «Подсолнухи», который можно отнести к неформатным, уровень вакантных площадей составляет не более 3%. Дело в том, что расположение у метро «Улица Подбельского» – то есть в спальном районе и рядом со станцией метро – обеспечивает большой покупательский трафик.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Потенциальные арендаторы сегодня в обязательном порядке запрашивают данные о посещаемости, текущей или прогнозируемой. Однако последняя должна быть обоснована, что делается с помощью гравитационных моделей. Кроме того, для принятия положительного решения об аренде является обязательным присутствие в ТЦ сильного «якорного» арендатора, способного генерировать существенный объем покупательского траффика. Наиболее привлекательный такой арендатор – супер- или гипермаркет FMCG – то есть торговый объект, призванный удовлетворять первичные потребности потребителей.

Арендные ставки

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов требуют заключения договоров со ставкой, рассчитываемой от процента с оборота. Во многих новых торговых центрах Москвы фиксированные ставки действуют только для «якорных» арендаторов, в fashion -галереях речь идет только о проценте с оборота или о комбинированной арендной ставке с минимальной фиксированной суммой. Более того, собственники смотрят на прогноз по оборотам – причем математически обоснованный, рассчитанного с применением геомаркетинговых и других инструментов, часто привлекая к расчетам профессиональных консультантов рынка.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Как и в любой кризисный период, сейчас арендаторы поднимают вопрос о расчетах по схеме «процент с оборота». Впрочем, сам по себе такой способ, естественно, не самоцель: ритейлеров интересует снижение арендной платы как таковое. С начала текущего года коррекция происходила по трем направлениям. Это и снижение цен, которое за прошедшие месяцы составило 5-15%, и переход с долларового исчисления ставок на рублевое, и изменение схемы расчета на процент с оборота.

Тем не менее, переход с фиксированной арендной ставки на процент с оборота – самое распространенное требование ритейлеров в плане цены. И собственники во многих случаях на это соглашаются, показывая свою лояльность к арендаторам. Размер процента сильно различается в зависимости от товарной категории и размера магазина. Естественно, для якорных арендаторов он меньше. Если говорить о сегментах, то например, для магазинов бытовой техники и электроники арендная плата в среднем составляет 2-5% от оборота, а для магазинов одежды – 10-15% и выше. При этом нередко используется так называемая смешанная схема: устанавливается некоторый минимум арендной платы свыше которого арендатор платит из расчета процента с оборота.

Только работающие ТЦ!

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Ушли в прошлое те времена, когда ритейлер мог арендовать площадь в новом ТЦ, чтобы «застолбить» место. В период, когда спрос на площади в успешных торговых проектах существенно превышал предложение, некоторые владельцы магазинов стремились арендовать помещение в новом ТЦ как можно раньше. Сегодня площади в новых ТЦ, которые еще не заполнены и в которых отсутствует пока устойчивый трафик, сдаются крайне сложно. В то же время давно работающие торговые объекты, у которых есть своя «покупательская аудитория», не испытывают проблем с заполняемостью.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Большинство арендаторов сегодня предпочитают действующие ТЦ вновь открывшимся. Это можно объяснить одинаковостью арендных условий: вследствие того, что практически во всех торговых центрах ставка рассчитывается от процента с оборота, больше нет смысла выбирать новые объекты, в которых до кризиса фиксированные ставки были традиционно ниже, чем в «старых» ТЦ. При этом вакантные помещения можно найти во всех категориях объектов. Хотя, конечно, во вновь открывшихся ТЦ уровень вакантных площадей на порядок выше и выбор помещений больше, чем в «динозаврах» рынка, – 50-процентная заполняемость при открытии уже считается победой. Но справедливости ради, стоит заметить, что многие крупные ТРЦ, открывшись за последний год с 20-40% заполняемостью сейчас уже имеют 60-85%. К такому результату приводит открытый подход к арендатору, готовность заключать договора с арендной платой в процентах с оборота, наличие качественной концепции, а также расширение функций ТРЦ в зону образования, спорта и т.д.

Экономия на ремонте

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Если до кризиса большинство арендаторов предпочитало помещения в состоянии «под чистовую отделку» и занимались ремонтом и оформлением интерьеров самостоятельно, то сегодня арендаторы ждут, что собственник произведет отделку за свой счет. Также востребованы торговые помещения с уже выполненной отделкой, полностью готовые к въезду. Обусловлено это желанием ритейлеров свести к минимуму объем инвестиций в открытие каждой новой торговой точки.

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»

Отделка даже самого маленького помещения для магазина «под себя» также осталась в докризисных временах. При снижающихся доходах населения и – как следствие – оборотов большинства ритейлеров экономия становится важнее дизайнерских изысков. Поэтому сейчас собственники ТЦ стараются предлагать в аренду площади пригодные для того, чтобы завезти товар и начать работать буквально на следующий день. Сами же арендаторы обычно располагают достаточным арсеналом легких рекламных конструкций и других материалов, что позволяет им обозначить свою принадлежность к брэнду, даже въезжая в стандартно отремонтированные помещения.

Марина Скубицкая, коммуникационное агентство «PR-стиль»