Антикризисные маневры на рынке торговой недвижимости

Нынешний год стал для рынка торговой недвижимости Москвы рекордным по вводу площадей: за два первых квартала было сдано 470 000 квадратных метров. Это в 5 раз больше, чем за аналогичный период 2008 года. Ударные стройки, помноженные на экономическую нестабильность, привели к серьезному проседанию рынка. Новые торговые центры заполняются на 50-60%, несмотря на значительное падение ставок в этом сегменте.

Конец сентября 2008 года игроки рынка торговой недвижимости встречали хоть и настороженно, но с твердой уверенностью в завтрашнем дне. Спрос намного превышал предложение. В популярные торговые центры стояли очереди желающих стать арендаторами, а новые торговые центры открывались заполненными уже на 100%. Доля вакантных площадей составляла всего 3%, в основном благодаря тому, что цены держались на почти фантастическом уровне ценами (до 8000 евро за кв.м.) на самых престижных улицах Москвы.

Но уже через две недели, к октябрю 2008 года, ситуация стала стремительно меняться в худшую сторону. Затрясло торговые центры, специализирующиеся на продаже товаров в сегменте luxury. К концу ноября арендные ставки в них упали на 30%. На сегодняшний день цены рухнули уже 50% по сравнению с октябрем прошлого года.

Наиболее существенное снижение уровня цен в популярных торговых центрах класса А было зафиксировано в июне 2009 года и составило около 20% - в среднем до 1000-1700 $\кв.м. (за помещение площадью 200-500кв.м.). «И это неудивительно, ведь пережить сложный период удалось далеко не всем потенциальным арендаторам. На рынок не мог не повлиять уход с рынка таких крупных сетей, как "Гроссмарт", "Точка вкуса", "Бананамама", "Арбат Престиж", "Смак", "Самохвал", "Букбери", "Неоторг", PurPur» , - отмечает директор по маркетингу компании «Каширский двор» Елена Левинина.

В торговых центрах низших категорий ставки за год упали еще ниже - на 40-70% до 300-600 $\кв.м. В июле определенные опасения были связаны с принятием об ограничении деятельности игорного бизнеса. Как и ожидалось, площади ранее занятые под игорный бизнес стали позиционироваться как торговые, но вопреки ожиданиям мощного давления на ставки это не оказало.

Уже в августе - начале сентября рынок стал подавать признаки жизни, что связывается с началом сезона активных продаж. В столичных объектах категории В повышение цен стало самым чувствительным (15-20% до 350-700 $/кв.м.), в большинстве торговых центров класса A ставки повысились незначительно (на 5-10% до 1100-1800 $/кв.м.).

О возрождении аналитики говорить не спешат, однако некий баланс, по крайней мере на московском рынке найден. «Ушли в небытие необоснованно завышенные ставки в объектах с неудачным расположением или неверной концепцией. Принцип ценообразования стал более понятным и приемлемым для арендатора: чем большее количество платежеспособных покупателей обеспечивает торговый центр, тем стоимость аренды в нем выше. Рынок поставил девелоперов в жесткие конкурентные условия, что уже в ближайшее время не замедлит сказаться на качестве их работы» - полагает Левинина.

Определенные изменения, причем довольно выгодные для арендаторов, произошли в системе взаиморасчетов. Сейчас уже около 30% договоров предполагают смешанную схему оплаты, когда арендатор платит небольшую фиксированную ставку, а основную часть платежа составляет процент от оборота. Раньше такие условия были привилегией крупных ритейлеров. В среднем от оборота арендатор платит около 10%, все остальное приходится на постоянную часть. Это означает снижение прибыли для собственников, но практически гарантирует некий минимальный уровень постоянных доходов. Арендатор сокращает расходы, что позволяет ему свободнее чувствовать себя в условия снижения объемов продаж.

«Скорее всего, ставки и дальше будут незначительно - на 2-3% в месяц расти - прогнозирует Елена Левинина. Рынок стабилизировался и вряд ли цены снова пойдут вниз, резкие скачки вверх так же вряд ли возможны ввиду сбалансированного соотношения спрос-предложение. Активизация роста цен возможна только со второй половины 2010 года. Причиной этому может стать стабилизация экономики и дальнейшее развитие ритейла. Так же стоит учесть и экспансию иностранных сетей, так на российский рынок уже вышли Selgros, Carrefour и H&M, в ближайшее время открыть магазины в России планируют такие гиганты, как Wal-Mart, Gap, Peek und Cloppenburg, Debenhams и Harvey Nichols».