ТЦ в кризис: «Каждый потеряет 50–100 млн руб. из-за карантина»

От закрытия торговых центров страдают и арендаторы, и арендодатели: первые не могут использовать арендованные площади, при этом должны платить за аренду, вторые вынуждены оплачивать содержание помещения, налог на имущество и зарплаты сотрудников. Сколько денег потеряют собственники ТЦ, почему арендодатели не желают снижать ставки и какие меры поддержки принимаются в России и мире, обсудили участники онлайн-проекта «РБК-Недвижимость».

Фото: Alex Zotov/shutterstock

Потери каждого ТЦ от карантина составят 50–100 млн руб.

Появились первые результаты эксперимента по передаче полномочий на региональный уровень: некоторые губернаторы выпустили указы, согласно которым многие предприятия, в том числе ритейл, могут быть запущены в ближайшее время. Сначала торговые центры в регионах несколько оживились, но потом пришло разъяснение, что ТЦ это не касается.

РСТЦ направил в Правительство РФ несколько писем, излагающих подход торговых центров к ситуации. Но кроме писем ведется серьезная практическая работа. У торговой недвижимости наконец-то появилось курирующее министерство – Минпромторг, которое организует переговоры и обмен мнениями представителей ритейла, общепита, торговых центров. Совместно обсуждаются и продумываются меры, сбалансированные для обеих сторон – арендаторов и арендодателей.

Готовятся описание и расчеты рекомендуемых мер, которые дадут ведомству Михаила Мишустина понимание, какие нужны отсрочки и сдвижки по налогам, меры ЦБ по смещению обслуживания кредитов и так далее.

По нашим наблюдениям, российские и зарубежные меры борьбы за арендаторов и собственников похожи, российское руководство исследует и перенимает западный опыт. Основная сложность выбора мер поддержки состоит в том, что ни у кого нет понимания сроков карантина. Если ТЦ закрыты на месяц, а потом откроются в полном масштабе, нужно предпринимать меры, эффективные при кратковременной приостановке, а если ТЦ в ближайшие месяцы не откроются, нужны меры, направленные на замораживание объекта и бизнеса».

Торговым центрам пора сокращать время работы

Весь непродовольственный ритейл застыл, хорошо, что есть онлайн-продажи, и чем выше ценовой сегмент, тем выгоднее продавать через интернет. Наши сети эконом-класса просели сильнее, чем средний и премиальные сегменты, потому что дешевые товары покупать онлайн невыгодно.

Все наше деловое сообщество – и ритейлеры, и девелоперы зависли в ожидании, и при этом все друг другу плачутся. Наши арендаторы сразу прибежали к нам за скидками, так же как и мы, арендаторы других торговых комплексов, стали писать письма своим арендодателям с просьбой о скидках и новых условиях.

Как владельцу ТЦ компании Zenden Group удалось уменьшить расходы. Когда в середине марта случился кризис и резко упал поток посетителей, мы наконец-то приняли решение, о котором думали несколько лет, – сократили время работы торгового комплекса на 20%.

Подсчитали расходы на электроэнергию, клининг, амортизацию и ремонт, экономия оказалась существенная. Это стало важным шагом для рынка, потому что каждый день нам стали присылать новости о том, что другие центры тоже сократили время работы.

Например, я желал бы официально запретить арендодателям определять время работы арендатора. Зачем кинотеатрам или детским игровым зонам открываться в 10 утра в будние дни, в это время они пустуют, и так работать неэффективно. Пришло время пересматривать неприбыльные договора, я знаю, что есть западные «якоря», которые «сидят» в ТЦ за наш счет.

Сейчас все эти меры могут показаться неактуальными, но надо думать о будущем, ведь в любом случае пандемия закончится».

Две меры господдержки

Всех интересует, как будут пересмотрены договоры аренды в свете Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Закон предполагает две меры поддержки. Первая – отсрочка арендной платы на полгода с последующей реструктуризацией долга до 2023 года. Эта мера более действенная для арендаторов, так как является императивной нормой. По закону, в течение 20 дней арендодатели обязаны заключить с арендаторами соответствующее дополнительное соглашение договора аренды.

Вторая мера носит рекомендательный характер – это предложение арендатору и арендодателю сеть за стол переговоров и обсудить возможное снижение арендной ставки. Эта мера не снабжена реальными санкциями, и результаты будут зависеть от настроения рынка.

Но многие эксперты в США отмечают недостаток этой меры – предполагается только отсрочка арендной платы, поэтому возможны массовые банкротства арендаторов, которые не потянут сложившуюся финансовую нагрузку.

В разных странах активно осуществляются меры финансовой поддержки. Причем поддержка оказывается не только арендаторам, но и арендодателям, в частности через налоговые скидки на имущество. Отмечается желание некоторых правительств привязать скидки к добросовестному поведению, кооперации игроков рынка.

Это мотивация добросовестного поведения, о которой также говорил Президент РФ, обещая поощрять те компании, которые будут сохранять рабочие места. Это обещание можно интерполировать на рынок аренды торговой недвижимости.

В социально-экономический мониторинг мы ставили вопрос о том, как снижаются арендные ставки и как идут переговоры с арендодателями в России. Результаты опроса показали, что пока переговоры по снижению ставок ведутся крайне неохотно.

На запрос полностью освободить или снизить размер ставки более чем на 50% положительно готовы ответить только 10% опрошенных. Более 40% арендаторов уже получили отказ на подобный запрос».

Каждый вынужден решать проблему самостоятельно

Пандемия по-разному повлияла на разные сегменты российского ритейла. Продуктовые арендаторы и ритейлеры, продающие товары первой необходимости, существенных перемен не испытали. Продолжают наращивать долю онлайн, но и офлайн у них активно работает.

Самые большие изменения претерпевает фэшн-индустрия – операторы одежды, обуви и аксессуаров. У многих из них не было даже достойного онлайн-ресурса, чтобы реализовывать свои товары. Эти операторы чувствуют себя хуже всех и либо пытаются оперативно налаживать работу с агрегаторами, либо сидят и ждут, когда все это закончится.

Операторы общепита пытаются как-то выживать с помощью доставки. Но это делается скорее для того, чтобы обеспечивать функционирование своих кухонь, создать хоть какой-то оборот и выплачивать минимальную зарплату своим сотрудникам. К сожалению, не с целью получения прибыли.

Но все-таки, по нашим оценкам, кафе и рестораны – один из тех сегментов, которые будут довольно быстро восстанавливаться. Когда люди выйдут из изоляции, они захотят вернуться в свои любимые кафе и рестораны.

Повышения ставок аренды не ожидается. Стагнация фиксированной ставки аренды наблюдается давно. В последнее время идет борьба за получение процента от товарооборота, который имеет больший вес и значимость для арендного дохода, нежели фиксированная составляющая. Думаю, после завершения карантина будем наблюдать массовый переход к переменной ставке.

Собственники ТЦ не спешат давать скидки, потому что находятся в той же ситуации, что и арендаторы: закредитованы, имеют большое количество обязательных платежей и налогов, должны выплачивать зарплаты своим сотрудникам. Чтобы решить, какие скидки они могут предоставить арендаторам, им нужно понять, с чем они выйдут из карантина, какие убытки понесут и сколько нужно времени, чтобы вернуться к прежнему ТО. От этого будет зависеть стратегия работы с арендаторами.

Понять, что работает из мер господдержки, пока невозможно, конечно, рынок ждал большего от правительства, но сейчас каждый вынужден решать проблему самостоятельно, договариваясь с партнерами и пытаясь сделать предварительные прогнозы о том, что будет, когда карантин закончится».

Виктория Максимова, Retail.ru