Сергей Калинин: «Нелогично ставить перед собой цель повысить стоимость акций»

«Галс- Девелопмент » – одна из первых девелоперских компаний, успевших провести IPO еще до кризиса. Президент «Галс-Девелопмента» Сергей Калинин в интервью «Ъ» рассказал, как за этот период изменился рынок недвижимости, почему жилье строить у нас выгоднее, чем коммерческую недвижимость, а также отчего западные инвесторы разочаровались в акциях российских девелоперов.

– Летнее заявление вице-президента ВТБ Андрея Пучкова о намерении госбанка распродать по частям проекты «Галс-Девелопмента» активно обсуждалось на рынке. Недавно приходилось слышать, что компания уже начала переговоры по продаже гостиницы «Пекин» у станции метро «Маяковская». Так ли это?

– С одной стороны, ВТБ, как наш основной акционер, поставил перед нами задачу готовить к продаже все объекты, имеющиеся в портфеле компании. Это и бизнес-центр «Даниловский форт» в Москве, и торгово-развлекательный центр «Лето» в Петербурге, и отель «Swissotel Камелия Сочи», который мы уже сдаем к зимней Олимпиаде. «Пекин» также может быть продан. Я понимаю, почему так живо рынок отреагировал на возможную реализацию этой гостиницы. Во-первых, это памятник архитектуры, стоимость которого со временем будет только расти. Во-вторых, такие объекты в Москве единичны, поэтому и цены при таких сделках высоки. Я вам могу сказать, что есть зарубежные и российские инвесторы, интересующиеся «Пекином». Но пока никаких предметных переговоров ни с кем не ведем. Все эти разговоры происходят примерно одинаково. Звонит условный интересант, спрашивает цену и говорит: «Хорошо, мы подумаем, поищем оптимальную схему финансирования и перезвоним».

– Можете назвать претендентов и цену, которую «Галс» хочет выручить за объект?

– В отсутствии каких-либо юридически обязывающих документов озвучивать интересантов бессмысленно. А вдруг завтра не перезвонят те, кого я вам назову? Что касается цены, то есть аналог в виде гостиницы «Метрополь», проданной мэрией Москвы (этот отель, также считающийся памятником архитектуры, был куплен в 2012 году на торгах владельцем отельной сети Azimut Александром Клячиным за 8,874 млрд руб.– «Ъ»).

– Проект по «Пекину» оказался достаточно политизированным. «Галс» из-за научных раскопок перекрыл соседнюю Триумфальную площадь, где свои акции проводили члены «Другой России». Лидер этой организации Эдуард Лимонов заявлял, что раскопки – только предлог не пускать на площадь манифестантов. Вас действительно власть попросила провести раскопки?

– Законодательство требует от девелоперов, строящих в историческом центре города, проводить научные раскопки. Это было не только на Триумфальной площади, но, например, и в Хамовниках, где находилась усадьба Льва Толстого. Здесь мы строим жилой квартал «Литератор» почти на 67 тыс. кв. м. Научные раскопки проводятся и на Садовнической улице, где «Галс» реставрирует бывшие склады водочного завода Петра Смирнова. Это памятник архитектуры конца XIX века: здесь мы создаем комплекс апартаментов Wine House на 60 тыс. кв. м. По инвестконтракту с мэрией по реставрации гостиницы «Пекин» в виде обременения мы обязаны построить у площади паркинг на 112 автомобилей. Поскольку проект оказался капиталоемкий, город разрешил нам построить сзади гостиницы комплекс апартаментов «Сады Пекина» площадью 75 тыс. кв. м.

– Еще один проект компании – реставрация здания бывшего универмага «Детский мир» на Лубянке – вызвал негативную реакцию как со стороны градозащитников, так и архитекторов. Неужели вы не могли до начала реставрации обсудить этот проект с общественностью?

– Активисты движения «Архнадзор» требовали вообще ничего не трогать в здании бывшего «Детского мира». Единственное изменение – это то, что мы подняли атриум до седьмого этажа. Таким образом мы увеличили визуальное пространство. Все элементы интерьера, который представители «Архнадзора» требовали сохранить в «Детском мире», мы сохранили.

– Подождите, есть свидетельства, доказывающие, что некоторые детали декора здания все-таки утеряны.

– Те элементы, которые градозащитники считают разрушенными, были утеряны еще до того, как объект отошел нашей компании. Вообще-то проект реставрации Центрального детского магазина на Лубянке оказался для «Галса» одним из самых сложных. Из-за требований градозащитников и с учетом инфляции первоначальная смета реставрации объекта увеличилась с 7 млрд до 8 млрд руб.

– Недовольна, кажется, и розничная сеть «Детский мир», которая потеряла в универмаге на Лубянке все свои площади, доставшиеся британской Hamley`s. Ветераны «Детского мира» обращались даже с письмом Владимиру Путину, считая, что идеологически неверно привлекать англичан в качестве якорного арендатора исторического магазина. Что на это скажете?

– История розничной сети «Детский мир» связана с универмагом на Лубянке. Когда-то этот объект, как, собственно, и сам «Галс», принадлежал АФК «Система», являющейся владельцем сети «Детский мир». Другое дело, если сохранилась бы эта аффилированность. Но даже в этом случае важно, насколько якорный арендатор сможет сделать магазин прибыльным. Мы для себя решили: нужен взвешенный концептуальный подход, позволяющий сделать детский универмаг одним из модных и культовых мест для современных родителей и детей. Такую идею нам предложил Hamley`s. Кстати, чтобы не было претензий по использованию бренда, наш универмаг после завершения реставрации, запланированного на конец будущего года, будет называться не «Детский мир», как к этому привыкли москвичи, а Центральный детский магазин на Лубянке. Кроме того, авторы письма не могут не знать, что в России Hamley`s по франшизе развивает холдинг Ideas4retail Александра Мамута и Евгения Бутмана. Мамут, к примеру, инвестировал в открытие института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка». Бутман основал одну из успешных розничных сетей re:Store.

– Вас не смущает, что в последнее время «Галс» активно наращивает свое присутствие на рынке апартаментов Москвы?

– Почему вы считаете, что это рискованно для компании?

– Для апартаментов не требуется той социальной инфраструктуры, которую власти столицы вынуждают создавать при строительстве квартир. Это и привело к тому, что за год с небольшим на рынке апартаментов возникла серьезная конкуренция, при этом спрос в сегменте ограничен. Не боитесь, что банально не останется покупателей?

– В конкуренции нет ничего страшного. Более того, она заставляет девелоперов думать над качеством будущих площадей. Например, мы строим в деловом центре «Москва-Сити» небоскреб IQ Quarter: в офисах и апартаментах мы переделали все инженерные сети, поскольку требования к вентиляции, лифтам давно поменялись. Так, один из запросов покупателей – облицовка из натурального камня. Мы решили это сделать. Я согласен, что в деловом центре высокая конкуренция: из 3 млн кв. м, сданных или строящихся в «Москва-Сити», примерно 20% приходится на апартаменты. Но при тех темпах продаж, которые нам удалось набрать, у нас нет опасений по поводу IQ Quarter: треть из 104 апартаментов уже реализованы.

– Пока «Галс» достраивает те площадки, которые у компании были до кризиса. Будут ли у компании новые проекты?

– Мы сейчас рассматриваем всевозможные варианты освоения примерно 60 га, которые есть у нас на территории Новой Москвы. Мы пытались обменять этот участок или продать, но в итоге решили сами осваивать его. Пока нет конкретной концепции освоения участка, но мы склоняемся к выбору между строительством крупного логистического комплекса либо малоэтажного жилого микрорайона.

– «Галс» занимается развитием промышленных зон, о которых вспомнили в последнее время власти Москвы. Как вы считаете, такие проекты могут быть прибыльны?

– Главный фактор – наличие у застройщика промышленных зон достаточного финансового обеспечения, также немаловажно иметь креативный потенциал для реализации проекта. Редевелопмент промышленных зон всегда отличается нестандартными решениями. Ведь необходимо не только физически вывести промышленные предприятия с занимаемой территории, но и придумать выигрышную на рынке концепцию объекта. Также нужно грамотно вписать проект в окружающий градостроительный ландшафт и спрогнозировать дальнейшее развитие этой территории. Несмотря на трудоемкость таких проектов и затраты, связанные с выводом предприятия, сносом старых зданий, отчисткой земли, это все-таки интересная задача и она прибыльна с точки зрения бизнеса.

– У «Галс-Девелопмент» традиционно была высокая кредитная нагрузка, что, собственно, и стало причиной того, что в кризис АФК «Система» вынуждена была уступить ВТБ за символические 60 руб. свой пакет компании. Сейчас ситуация изменилась?

– Долговая нагрузка по-прежнему высока – около 120 млрд руб. Но как раз на 2014–2015 годы приходятся периоды активной сдачи больших коммерческих объектов, строящихся на крупные кредиты. Их сдача в эксплуатацию позволит зарабатывать на рентных доходах, что так или иначе приведет к снижению долговой нагрузки.

– Какова стоимость портфеля проектов «Галса»?

– По итогам прошлого года эта сумма достигала 100 млрд руб., или около $3 млрд. Надеюсь, что по итогам этого года этот показатель будет выше.

– Выходит, что акции компании торгуются на бирже почти в 30 раз дешевле стоимости активов. Не помогло даже то, что после летнего заявления вице-президента ВТБ Андрея Пучкова о распродаже активов «Галса» капитализация компания подскочила примерно на четверть.

– Я думаю, инвесторы немного иначе оценивают ситуацию на рынке. В последнее время зарубежные инвесторы неохотно инвестируют в акции российских девелоперов, потому как работа застройщиков зависит от действий местных властей. Более того, объект должен быть не только построен – он должен быть ликвидным. А это зависит от концепции, разработать которую могут не все девелоперы. Поэтому зарубежные инвесторы предпочитают покупать в России уже готовые объекты, обеспечивающие стабильный рентный доход. В этой ситуации нелогично ставить перед собой цель повысить стоимость акций. По моим прогнозам, пройдет минимум еще семь-восемь лет, прежде чем у публичных девелоперов России биржевая капитализация будет близка или даже равна стоимости активов.

– «Галс» реализует проекты как в жилом секторе, так и на рынке коммерческой недвижимости. Не собираетесь сконцентрироваться на одном сегменте?

– Пока нет. Ситуация, когда девелопер работает сразу в нескольких сегментах, возникла по причине того, что наш рынок пока не повзрослел. Если ты строишь жилье, то, по сути, получаешь бесплатный кредит от дольщиков. Когда ты строишь офисы или торговые центры, тебе надо брать кредит у банков под 12–15% годовых. Если ты строишь четыре года, то больше половины стоимости объекта уходит на обслуживание займов. По западным стандартам это много. Как только российский рынок повзрослеет, он будет приносить меньше дивидендов. Поэтому надо пока пользоваться возможностями на развивающемся рынке и получать больше доходов от недвижимости.

Интервью взял Халиль Аминов, ИД «Коммерсантъ»