«Рынку больше некуда ужиматься»

Девелоперы при каждом удобном случае пытаются убедить инвесторов, что при неблагоприятной конъюнктуре надо вкладывать средства в недвижимость. Гендиректор Rose Group (бывшая RGI International) Андрей Нестеренко утверждает, что ни существенное колебание курса рубля, ни нынешняя политическая ситуация не вызвали ажиотажного спроса среди покупателей. Зато подзаработать могут девелоперы, сдающие в аренду свои объекты за валюту.

— При колебании курса рубля граждане, пытаясь сохранить свои накопления, как правило, покупают недвижимость. Зафиксировали ли девелоперы сейчас рост продаж?

— В прошедшем декабре наша компания, например, ощутила приток покупателей, число которых по сравнению с аналогичным месяцем 2012 года выросло в полтора-два раза. Нельзя сказать, что это ажиотажный спрос, но для конца года картина необычная. Как вы знаете, именно в конце и начале года из-за длительных праздников на московском рынке недвижимости наступает затишье. По моим ощущениям, на декабрьскую ситуацию с увеличением покупательского спроса повлияло не только существенное колебание курса рубля, но и эффект Мастер-банка. С отзыва лицензии у этого кредитно-финансового учреждения в банковском секторе начался этап очищения, что совсем не понравилось тем, кто вынужден был искать альтернативу высокодоходным депозитам. Но я бы не стал говорить об аномальном росте продаж у девелоперов как об устойчивом тренде. Во второй половине января и в феврале ситуация изменилась: инвесторы стали охотнее скупать валюту, чем недвижимость, потому что текущая цена 1 кв. м высока, а спрос на то же жилье ограничен. В апреле эта тенденция сохранилась.

— Возможна ли ситуация, когда из-за курсовых колебаний девелоперы могут объявить дефолты по своим кредитам и лишиться активов, заложенных по этим займам?

— Прямой связи между текущей конъюнктурой на рынке и возможными margin call по кредитам девелоперов я не вижу. У большинства застройщиков рублевые займы, и расчеты с покупателями и арендаторами производятся в национальной валюте. Другая ситуация у собственников объектов, взимающих арендную плату в долларах или евро,— они могут даже подзаработать на курсовых колебаниях. Но вряд ли это будет длиться долго, особенно на рынке бизнес-центров, где сейчас наблюдается ощутимый уровень вакантных площадей, что позволяет арендаторам диктовать условия владельцам. В сегменте офисов класса В уже начался пересмотр ставок, привязанных к иностранной валюте.

— Предположим, что падение рубля окажется долгоиграющим. Повлияет ли это прямо или косвенно на сокращение девелоперского рынка?

— Навряд ли, поскольку рынку больше некуда ужиматься. В кризис 2009 года произошел серьезный отток из отрасли игроков: более или менее креативные бизнесмены остались либо без активов, либо в силу обстоятельств оказались за границей. Крупные компании, такие как «Галс- Девелопмент » или «Дон-строй Инвест», перешли под контроль госбанков (ВТБ.— «Ъ»). Сейчас главным действующим лицом на рынке стало государство, которое является основным заказчиком для тех же генподрядных компаний: впереди подготовка к чемпионату мира по футболу в 2018 году, к которому надо построить существенное количество спортивной и социальной инфраструктуры, а также строительство ЦКАД в Подмосковье. Но вы же сами видите, что происходит в последнее время с некогда крупными генподрядчиками: некоторая их часть находится в предбанкротном состоянии, а некоторые уже на стадии ликвидации. Эта ситуация доказывает, что работа с государством не панацея от банкротства.

— Как показывает опыт торговой сети «Лента», рискнувшей провести IPO, западных инвесторов больше всего пугает даже не нестабильность рубля, а ситуация на Украине. Политика как-то влияет на биржевые котировки акций Rose Group?

— Очевидно, что политика сильно влияет на бизнес. В девелопменте, как я вам говорил, присутствие государства значительно. Но западные инвесторы могли бы с этим смириться, если бы в России, как ранее обещали, случилось экономическое чудо. Сейчас инвесторам, желающим вкладывать в недвижимость, выгоднее инвестировать, скажем, в акции девелоперских компаний США, где рентабельность бизнеса хотя и ниже, чем в России, но рисков меньше.

— Rose Group, застраивающая традиционно Остоженку, один из самых дорогих районов Москвы, производит высокомаржинальный продукт. Разве уже этот факт не может заинтересовать инвесторов?

— Инвесторы прекрасно понимают, что в цепочке приоритетов у потребителей вначале продукты питания, основной набор бытовой техники, возможно, автомобиль и только потом недвижимость. Поэтому инвесторам интереснее вкладываться в бумаги ритейлеров.

— Вы упоминали компании, оказавшиеся из-за кризиса под контролем госбанков. Ведь такая же участь постигла и Rose Group, 70% акций которой сейчас принадлежат структуре «Глобэкс» — дочернего банка ВЭБа.

— У нас другая история. Поверьте, мне есть с чем сравнивать (до 2011 года господин Нестеренко работал в должности президента «Галс-Девелопмента».— «Ъ»). Rose Group для ВЭБа не девелоперское плечо, как это происходит в ситуации с ВТБ, который достраивает объекты для возврата кредитов. Rose Group — это инвестиционная история для ВЭБа, который покупал акции компании на рынке, а не получил актив в качестве рудиментарного наследства.

— Но структура ВЭБа покупала акции Rose во время громкого корпоративного конфликта уже между бывшими акционерами компании Борисом Кузинцом и Петром Шурой, который считал, что компания управляется неэффективно. Разве это не повлияло на бизнес группы?

— Очень сильно повлияло. Около 20 лет компанией владел ее основатель Борис Кузинец — это был семейный бизнес, который велся в тишине. На открытом рынке компания не продавала свои объекты, информация о ее девелоперских проектах передавалась по сарафанному радио. Затем Борис решил продать часть акций на бирже, итогом IPO стало наличие новых акционеров, которые не всегда были настроены дружелюбно. Rose Group как публичному девелоперу приходилось объяснять своим инвесторам каждый виток конфликта. Всю компанию лихорадило, у Бориса пропал тот запал, который у него был вначале. Он морально устал и согласился в итоге продать свои акции «Глобэксу» («дочка» ВЭБа.— ”Ъ”). За полтора года, что длился конфликт, котировки акций RGI, как я подсчитал, упали больше чем на 50%. В этот период сложно было привлечь персонал: кто же пойдет работать в компанию, где акционеры в публичном поле ведут между собой борьбу.

— Вы возглавили Rose Group в разгар конфликта. Как думаете, почему новый крупный акционер решил оставить вас на посту главы компании?

— Я оказался нейтральной кандидатурой.

— Экс-совладелец розничной сети «Седьмой континент» Владимир Груздев, владевший 20% акций тогда еще RGI International, также продал свой пакет из-за корпоративного конфликта?

— Представители господина Груздева оказались вовлечены в конфликт, так как ранее их работодатель был заинтересован в увеличении своего пакета в Rose Group. Но сейчас Владимир Сергеевич (Груздев.— «Ъ») занимается политикой (он является губернатором Тульской области.— ”Ъ”), поэтому от бизнеса он отошел.

— В процессе конфликта компания чуть не потеряла один из своих ликвидных активов — торговый центр Tsvetnoy Central Market на Цветном бульваре. Какова стоимость этого объекта в девелоперском портфеле группы?

— По результатам последней оценки в портфеле проектов универмаг «Цветной» занимает около 28%, но при этом на него приходится большая часть выручки компании. Эта ситуация будет меняться по ходу развития нашего крупного проекта микрогорода «В лесу», который мы строим в Красногорском районе Подмосковья (общая площадь всего комплекса составляет 1,3 млн кв. м, из которых на жилье приходится 700 тыс. кв. м.— ”Ъ”). Мы прогнозируем, что, как только мы будем одновременно строить и продавать не менее 500 тыс. кв. м жилья, доля универмага в структуре доходов компании сократится до 10%.

— Tsvetnoy Central Market был заложен Сбербанку. Такое положение сохраняется до сих пор?

— Да, объект находится в залоге по кредиту примерно на $140 млн. Сейчас у нас общая кредитная нагрузка составляет около $190 млн, основной наш кредитор — Сбербанк.

— Вы не рассматривали возможность перекредитоваться в ВЭБэ или «Глобэксе»?

— Позиция нашего акционера — разделять риски инвестиционные и кредитные.

— До кризиса у компании было несколько проектов в центре Москвы — на Остоженке и Сретенском бульваре. Наблюдается ли какое-либо движение на этих площадках?

— Все проекты в центре города находятся в стадии разработки. На Сретенском бульваре у нас есть участок, где мы намерены построить элитный комплекс «Челси» с жилыми и торговыми площадями, этот проект Борис (Кузинец.— ”Ъ”) начинал со своим бизнес-партнером — владельцем девелоперской группы NBM Михаилом Бабелем. После ревизии, проведенной мэрией, площадь будущего объекта сократилась до 5,5 тыс. кв. м. Сейчас занимаемся проектированием объекта, архитектором которого выступает Юрий Григорян (возглавляет архитектурное бюро «Проект Меганом».— ”Ъ”). Наш проект на Сретенке был составной частью программы комплексной застройки этого района. Кроме Rose Group в этой стройке должен был участвовать «Главмосстрой» (входит в корпорацию «Главстрой» Олега Дерипаски.— ”Ъ”) — эта компания по инвестконтракту с городом переселила сотрудников ФСБ в новые дома, снесла ветхое жилье. Но начать строительство не удалось, так как мэрия отменила контракт. Пока «Главмосстрой» судился, мы не могли начать на Сретенке свой проект: чиновники пересматривали параметры застройки и готовили градостроительный план застройки участка.

— Пока шли разбирательства по этой площадке, кинотеатр «Форум», построенный в начале 1900-х годов на Сретенке, признали памятником. Можно ли не беспокоиться, что вы не снесете кинотеатр?

— Мы изначально не собирались сносить кинотеатр, который пережил сильный пожар в 2002 году (последний киносеанс здесь проходил в 1994 году.— ”Ъ”). В конце 1990-х на месте «Форума» планировалось построить Театр песни Аллы Пугачевой. Сейчас мы рассматриваем возможность восстановить этот памятник (предметом охраны здания кинотеатра признан северный торцевой фасад.— ”Ъ”) — после реставрации объект сохранит за собой развлекательную функцию.

— Помнится, компания обещала инвесторам увеличить выручку за счет продажи квартир в дизайнерском комплексе «Хилков», который Rose намеревалась построить на Остоженке. Что с этим проектом?

— Этот проект мы реализуем с партнером — это частное лицо, имя которого мы не раскрываем. Партнерство продолжается в течение семи лет, и на данный момент мы разбираемся относительно распределения ответственности.

— Готова ли ваша компания, как другие девелоперы, работающие в Москве, оплачивать строительство дорог? Насколько вообще такая практика оправдана для бизнеса?

— Для бизнеса такая схема, очевидно, практически невыгодна, так как создает затраты там, где девелопер не рассчитывал. Я согласен, что социальная инфраструктура необходима и девелоперы должны брать на себя это бремя, но хотелось бы, чтобы правила игры были максимально прозрачными, чтобы девелопер на ранней стадии мог понимать свои реальные затраты.

— С этого года вступило в силу обязательное страхование ответственности застройщиков на неисполнение своих обязательств перед дольщиками. Позволит ли это защитить интересы покупателей жилья?

— Страхование ответственности — это важный момент как для потребителей, так и для девелоперов. Но у нас, как всегда, все было сделано по-своему. Соответствующие поправки к закону (о долевом строительстве.— ”Ъ”) принимались быстро, переходный период оказался минимальным, так что не все застройщики успели войти в систему страхования. Как только поправки были приняты, я сразу побежал в страховые компании, которые на конец декабря прошлого года были не готовы к новому виду страхования. Более того, сами страховщики не особо рвутся застраховать ответственность застройщиков, так как за границами лимита страхования в размере 100 млн руб. специализированные компании вынуждены уже сами перестраховать эти риски в крупных международных холдингах. Система, когда девелопер обязан застраховать свою ответственность у страховщика,— один из трех вариантов защиты, придуманных законодателями для рынка жилой недвижимости. Второй вариант — гарантия банков-кредиторов, что объект будет достроен и площади перейдут дольщикам. Этот вариант, на мой взгляд, выглядит излишним, так как банки при проектном финансировании девелоперских проектов и так жестко контролируют обязательства застройщиков и по темпам работ, и по срокам. Третий вариант защиты — консолидированная ответственность застройщиков, вошедших в систему страхования. Возникает вопрос: Rose Group два десятка лет выстраивала свой бизнес, получая определенные доходы, и почему я эти средства должен направить в виде компенсации за другого девелопера, который распродал квартиры, но не построил их в срок?

— Сложно поддержать эти ваши тезисы, учитывая, что покупка жилья в новостройках у нас превратилась в лотерею. Не помогает даже постоянное ужесточение закона о долевом строительстве.

— Можно использовать опыт Италии или США, когда средства соинвесторов депонируются на счетах нотариуса. Под эти средства девелопер берет в банке кредит, который и направляет на стройку. После сдачи жилья в эксплуатацию нотариус разблокирует средства дольщиков и передает их застройщику, который гасит этими деньгами заем. Но мы почему-то всегда идем своим путем.

— Застройщики умеют находить лазейки из любых ограничений. Откройте секрет, что придумали компании для того, чтобы не вступать в систему страхования?

— Здесь нет никакого секрета. Девелоперы, которые по тем или иным причинам не хотят входить в систему страхования, реализуют квартиры через создание жилищных кооперативов. Это форма продажи законна, хотя не совсем защищает права дольщиков, так как девелопер при любой негативной ситуации может подать заявление на банкротство кооператива.

Интервью взял Халиль Аминов, ИД «Коммерсантъ»