Мартовский кошмар

Глава "РТМ Девелопмент" рассчитывает на рескрс за Уралом.

Российские ритейлеры довольно часто увлекаются девелопментом, потому что хотят самостоятельно возводить стены своего бизнеса. Точно так поступил основной владелец холдинга «Марта» Георгий Трефилов, создавший компанию «РТМ» вместе с приволжским предпринимателем Эдуардом Вырыпаевым. Однако в результате ритейлер потерял контроль над девелопером. О том, кто теперь хозяин в РТМ, в интервью «Ко» рассказал гендиректор «РТМ Девелопмент» Владимир Киреенко.

Несмотря на то что компания «РТМ» появилась всего два года назад, ее уже можно назвать девелопером со сложной судьбой, который регулярно оказывается в центре скандала. Спустя год после своего создания РТМ провела IPO на РТС, продав 28,6% акций. В результате было привлечено $92 млн. При этом размещение прошло значительно ниже предполагаемого ценового коридора из-за высокой долговой нагрузки компании. Затем в феврале 2008 года Георгий Трефилов, искавший денег на погашение оферты погрязшей в долгах «Марты», продал 35,7% РТМ другому совладельцу компании Эдуарду Вырыпаеву, а позже заявил, что сделка подразумевала обратный выкуп его акций, но ему не дали возможности воспользоваться этим правом. Более того, по словам Трефилова, он получил за акции всего $40 млн, хотя на тот момент пакет стоил около $120 млн. В свою очередь Вырыпаев, несмотря на «угрозу» судебных разбирательств, после покупки акций занялся поисками нового партнера. В качестве стратегического инвестора РТМ рассматривала австрийский фонд Immoeast, с которым было заключено соглашение о намерениях, однако сделка не состоялась. По мнению некоторых участников рынка, западный инвестор, испугался неурегулированного конфликта с Трефиловым. Однако в итоге партнером стала группа акционеров «Сибирского цемента», среди которых, по данным «Ко», президент холдинга Андрей Муравьев. «Сибцемент» – второй по величине производитель цемента в России, которого аналитики называют одним из самых закрытых игроков этого рынка. Публичная компания «РТМ» не стала сообщать, какой пакет акций оказался в руках сибирских бизнесменов. В конце августа 2008 года Эдуард Вырыпаев ушел с поста гендиректора ОАО «РТМ», а на его место был назначен Сергей Храпунов, бывший вице-президент холдинговой компании «Сибирский цемент». После этого на рынке появились слухи о том, что Вырыпаев готов продать контрольный пакет. Пока эта информация не подтверждается.

– По последним данным, Эдуард Вырыпаев продал 42% акционерам «Сибирского цемента». Исходя из рыночной капитализации компании, сумма сделки составила $83,5 млн. Это правда?

– Действительно, в акционерном капитале появились две новые компании. Но о принадлежности этих компаний конкретно к акционерам компании «Сибирский цемент» нам не известно. Говорить о том, какой пакет акций Эдуард Вырыпаев продал, рано, так как сделка носит комплексный характер и пока продолжается. Завершение всех этапов сделки ожидается в четвертом квартале 2008 года, тогда и будет видно окончательное соотношение акционеров в ОАО «РТМ». Что касается цены сделки, то ни я, ни кто-либо другой, кроме самих акционеров, участвующих в сделке, вам не скажет об ее условиях, так как сделка носит частный характер.

– Недавно генеральным директором РТМ был назначен Сергей Храпунов. С чем связано это назначение?

– Срок полномочий Эдуарда Вырыпаева истек в августе 2008 года. В настоящий момент идет процесс по вхождению в состав акционеров ОАО «РТМ» новых лиц. Хочу отметить, что это не «Сибирский цемент», это целый пул инвесторов, часть из которых представляет интересы акционеров «Сибцемента». В связи с появлением новых акционеров мы решили взять на этот пост независимого человека, который не является акционером. Для группы «РТМ» в целом это назначение не несет каких-либо изменений в деятельности и стратегии развития. Ведь что такое ОАО «РТМ»? Это материнская компания всего холдинга, акции которой котируются на публичных рынках капитала. Можно сказать, лицо всей группы на рынках капитала. При этом вся операционная деятельность группы сосредоточена в «РТМ Девелопмент ». Это самая большая компания группы, и она, управляя и контролируя деятельность всех дочерних компаний ОАО «РТМ», выполняет весь цикл работ по девелопменту недвижимости. И цели, намеченные менеджментом несколько лет назад, остались прежними. Есть стратегия развития компании и есть бизнес-план, который может, конечно, корректироваться советом директоров, но таких случаев еще не было. Хотя какой-то импульс с приходом новых акционеров, конечно, будет, например, в отношении ресурсов, в том числе административных, которыми обладают владельцы «Сибирского цемента». У них есть большой ресурс за Уралом, а это именно тот регион, где мы планируем активно развиваться. Мы намерены воспользоваться поддержкой, которую нам могут оказать новые акционеры. Строго говоря, возможность такой поддержки была одним из факторов партнерства, когда заключалось соглашение о продаже пакета акций.

– Правда ли, что сделка по продаже пакета акций владельцам «Сибирского цемента» заключалась в спешке, чтобы не позволить Георгию Трефилову воспользоваться опционом на выкуп своих акций обратно?

– У Трефилова нет опциона на выкуп акций ОАО «РТМ». Когда заключалась сделка о продаже им пакета акций, Эдуард Вырыпаев изначально предполагал привлечь нового партнера. Чтобы поддержать динамику и темп развития, нужны новые ресурсы. Когда пакет был куплен, мы приступили к отбору потенциальных претендентов на такое партнерство. Было несколько кандидатов, в том числе иностранные фонды, но мы остановили свой выбор именно на пуле инвесторов, среди которых есть компании, представляющие интересы акционеров «Сибирского цемента», прежде всего потому, что наши интересы совпали. Это означает, что разногласий в дальнейшем бизнесе не будет. Потому не было никакой спешки, а решение было осознанным.

Прим. «Ко»: Изначально РТМ планировала создать с Immoeast совместное предприятие для реализации девелоперских проектов на $150 млн, в том числе строительства торгово-развлекательного центра в Санкт-Петербурге. Однако создание СП было отложено. В июле 2008 года немецкая газета Der Standard заявила, со ссылкой на члена совета директоров австрийской Immoeast Immobilien AG Эдгара Розенмайра, что создание СП отложено как минимум до октября, так как РТМ не представила экспертизы девелоперского проекта. По мнению издания, настоящей причиной задержки создания СП стал спор между Трефиловым и Вырыпаевым.

– Сколько всего проектов сейчас у РТМ? Опишите ваш портфель?

– В настоящее время портфель проектов ГК «РТМ» насчитывает 56 объектов. 47 из них находятся в стадии эксплуатации, то есть это завершенные проекты общей площадью около 200 000 кв. м. В их составе – крупные торговые центры, торговые центры среднего формата и торговая недвижимость формата «у дома» в разных городах России. В стадии строительства – ТРК в Самаре, Санкт-Петербурге, Липецке, Одинцово общей площадью также более 200 000 кв. м. Еще три объекта сейчас проходят стадию подготовки к строительству – в Санкт-Петербурге, Красноярске и Брянске – это еще порядка 150 000 кв. м. Совокупная стоимость портфеля недвижимости компании, по оценке Colliers Int. на 30 июня 2008 года, составила $983,4 млн.

– Получается, что большинство ваших объектов – это по-прежнему торговая недвижимость? Какой cash-flow она вам приносит?

– Да, из офисной недвижимости у нас только один небольшой объект порядка 4300 кв. м общей площади, это не наш формат, наш – торговая недвижимость различных видов. Что касается cash-flow, то мы – публичная компания, и всю свою финансовую отчетность обнародуем. За первое полугодие 2008 года прогнозируемая общая выручка от объектов составляет $35,87 млн. Для сравнения: в 2007 году выручка от всех объектов составила $58,62 млн. Налицо рост, который, по предварительным оценкам, составляет 43,6%. Точные данные по итогам первого полугодия будут опубликованы в конце сентября, когда закончится официальная аудиторская проверка.

– Есть такое мнение на рынке, что 2007 год был для вас не самым удачным, например, IPO прошло ниже коридора, который изначально предсказывали аналитики. С чем это связано?

– Прогнозы аналитиков бывают разными, но могу сказать, что мы разместились по той цене, по которой хотели. У нас была возможность разместиться выше того уровня, чем могли бы, но мы решили пройти по нижней планке и затем показать положительную динамику. Многие компании, которые провели IPO в прошлом году, за последующие полгода серьезно подешевели, а наши акции начали расти. В итоге по итогам 2007 года мы заняли первое место среди девелоперов по увеличению стоимости акций. Рост акций ОАО «РТМ» на конец 2007 года составил 28,26%. То есть в такой короткий период, за полгода, нам удалось значительно капитализировать компанию. Конечно, сейчас у нас стоимость акций упала в связи с общим падением рынка, но 2007 год нельзя назвать неудачным.

Прим. «Ко»: По данным аудированной консолидированной отчетности за 2007 год, чистый финансовый долг компании вырос на 24,8% по сравнению с 31 декабря 2006 года и составил $302,7 млн.

– Помимо негативной конъюнктуры рынка на вас должны влиять споры между акционерами. Чем объясняется продолжение конфликта?

– После того как сделка по продаже пакета Трефилова другому акционеру Эдуарду Вырыпаеву завершилась, возникли какие-то противоречия: возможно, кто-то решил, что продешевил. Но это в любом случае отношения двух людей, которые не отражаются на работе РТМ, потому что акционеры акционерами, а менеджмент компании продолжает работать так же. Есть компания ОАО «РТМ», акции которой котируются на бирже, а есть основное девелоперское подразделение – компания «РТМ Девелопмент», которой я руковожу. По крайней мере на деятельности последней все конфликты и связанные с ними слухи никак не отразились.

– Обычно девелоперы торговых центров идут в регионы за руку с ритейлом. Когда в числе акционеров РТМ был Георгий Трефилов, у компании была такая смычка с холдингом «Марта». С кем теперь вы работаете в паре?

– Сейчас нашими партнерами являются Metro Group, «Мосмарт», Rewe. Эти отношения у нас остались, и мы их активно развиваем. Единственное – у нас был ряд площадей, арендованных супермаркетами «Гроссмарт», однако мы расторгли с ними договоры, в том числе и за невыполнение коммерческих условий, так как арендные платежи поступали нерегулярно. Если продуктовый магазин работает неуспешно, это отражается и на работе других арендаторов, потому что у них снижается поток покупателей. На часть площадей, которые освободились от «Гроссмарта», мы привлекли «Мосмарт» и Billa.

Прим. «Ко»: Сеть «Гроссмарт» развивается принадлежащим Трефилову холдингом «Марта». Как неоднократно заявлял предприниматель, накануне IPO РТМ для улучшения консолидированной отчетности подписала договоры с арендными ставками выше рыночных на 30% – 50%, однако выплаты проходили по согласованным рыночным ставкам. В результате образовался долг, который «всплыл» на поверхность после ухода Трефилова из РТМ.

– В последнее время замедлились темпы строительства торговых комплексов в России, более того, большинство из них либо не сдается, либо сдается с опозданием. Вы тоже срываете сроки сдачи?

– На самом деле ни для кого не секрет, что не все объекты, которые заявляются, потом реализуются. Пять лет назад показатель «нереализованных» проектов составлял 50%, три года назад – около 30%, сегодня этот показатель уже находится на уровне 15% – 20%. Сейчас, когда на рынке финансовый кризис и наблюдаются проблемы с ликвидностью у банков, эта проблема выходит на первый план, но стоит помнить, что она была всегда. Что касается источников нашего финансирования, то практически все наши проекты реализуются за счет прямого банковского финансирования. Из-за кризиса у банков возникают временные разрывы на месяц-два, но это не влияет в общем плане на сроки реализации объектов, для нас общая обеспеченность денежными средствами не меняется. Сдвиг сроков незначителен, многое зависит от профессионализма менеджмента, в конце концов, всегда можно что-то продать.

– А вы планируете продавать что-то?

– У нас есть планы продажи ряда объектов, по которым доходность уже не так высока, как раньше. Продав их, на вырученные деньги можем реализовать проекты, которые могут нам принести еще больший cash-flow, например, проекты mix-used, также у нас есть новое направление – жилая недвижимость в рамках комплексного развития территорий. Есть ряд магазинов, которые мы точно будем продавать, вопрос в том, когда эти сделки произойдут. Какие это конкретно объекты, пока говорить рано.

– Вы сказали, что у вас есть проект комплексного развития территорий. Вы решили заняться жилой недвижимостью?

– Просто у нас появилась возможность работать в этом направлении, в том числе за счет административного ресурса в городе, привлечь партнеров, которые профессионально занимаются жильем. Хотим застроить 100 га. Мы реализуем проект торгового центра, за год прирост стоимости земли составляет 15%, поэтому решили заняться строительством жилья вокруг одного крупного торгового центра.

– И что это за город?

– Не скажу. Я не могу сказать, где находится участок, хотя бы потому, что в таком случае вырастет цена участка.

– А как вы планируете привлечь столько денег на комплексное развитие территорий?

– Есть финансовая стратегия компании, есть варианты привлечения денег на Западе, методы у всех одинаковы. На проект комплексного развития территорий нам нужно $1,2 млрд, но никто не говорит, что это будут наши деньги или что они нужны сразу. Например, существуют программы поддержки проектов, в том числе за счет государства. Если средний торговый комплекс стоит $150 млн, то девелоперу достаточно иметь какую-то часть, иногда даже 15%. В России деньги, конечно, дороже, чем за границей – после кризиса ликвидности ставки выросли на 3% – 4%, однако в любом случае это вопрос переговоров, торга и условий. Всегда остается возможность рефинансироваться в западных банках. Иногда, конечно, приходится проводить road-show, разъяснять и отвечать на миллионы вопросов. В том числе и в этом заключается наша работа.

РЕЗЮМЕ ВЛАДИМИРА КИРЕЕНКО

ГОД РОЖДЕНИЯ: 1970 ОБРАЗОВАНИЕ: Государственная академия нефти и газа по специальности «Геология и разведка нефте- и газовых месторождений» ОПЫТ РАБОТЫ: 2006 – НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ: генеральный директор ЗАО «РТМ Девелопмент» 2003 – 2005: заместитель генерального директора компании Finaway SA 2002 – 2003: заместитель генерального директора МГОЖС «Главмосстрой» СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ: женат, двое детей ХОББИ: спорт

ЧТО ТАКОЕ РТМ

ГОД ОСНОВАНИЯ: 2006 НАПРАВЛЕНИЕ РАБОТЫ: девелопмент ОСНОВНЫЕ ВЛАДЕЛЬЦЫ: Эдуард Вырыпаев, акционеры «Сибирского цемента», free-float – 28,6% РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ПОРТФЕЛЯ ОБЪЕКТОВ НА КОНЕЦ 2007 ГОДА: $790,2 млн (по оценке Colliers International) ВЫРУЧКА ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ИТОГАМ 2007 ГОДА: $58,6 млн ЧИСТЫЙ ДОЛГ КОМПАНИИ НА КОНЕЦ 2007 ГОДА: $302,2 млн

Алексей Лоссан, Компания