Марк Афраймович, первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион»: «Региональный альянс»

© Влад Гринкевич, Новости Торговли, N7-2004

Крупноформатной рознице становится тесно в Москве, зато российские регионы представляются большинству операторов непаханым полем. Нужно лишь выработать верную стратегию освоения «целины» — и можно рассчитывать на благодатные всходы. Первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал — Регион», входящей в холдинг «МИГ», Марк Афраймович считает, что их специалистам удалось найти оптимальную схему развития сети торгово-развлекательных комплексов в регионах.

- Марк Эдуардович, сейчас все больше операторов заявляют о намерении развивать в регионах розничные предприятия крупного формата. На ваш взгляд, насколько российская провинция готова к этому?

- Фактически абсолютно готова. Есть площадки под строительство, инвестиционный капитал, сильные девелоперские компании. Регионы развиваются сейчас очень бурно, готовы строить и строить. Я думаю, что городу с населением порядка 300 тыс. человек необходим минимум один крупный – площадью до 40 тыс. кв. м — торгово-развлекательный комплекс, в котором были бы представлены все направления розницы. Если речь о городе-миллионнике, то там смело можно строить три центра: они будут востребованы.

Пример – Нижний Новгород, где до недавнего времени существовали лишь стихийные рынки и несколько полуцивилизованных торговых центров. В прошлом году Олег Сорокин (генеральный директор ГК «Столица Нижний». — Прим. ред.) построил «Этажи» и заявил еще о двух объектах площадью 40 и 150 тыс. кв. м. «ТК-Регион» совместно с ООО «Реконструкция» подготовлен и сдан в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Шоколад», который находится в нашем доверительном управлении. «Пятерочка» и Metro сейчас планируют выйти на нижегородский рынок. А рынок все это проглатывает, и все мало.

Другой вопрос, что на сегодняшний день большинство городов-миллионнков не готово морально к приходу торгово-развлекательных центров европейского уровня, необходимы усилия для ломки регионального менталитета.

- Что представляет собой проект «Торговый Квартал — Регион»?

- Изначально девелоперский проект по созданию сети торгово-развлекательных центров разрабатывался компанией «МИГ». Первый пилотный проект был сдан в Красноярске в декабре 2001 года. Потом последовало еще несколько проектов, в частности в Новосибирске и Ростове-на-Дону, где «МИГ» выступал соинвестором. Были подписаны эксклюзивные соглашения с «Рамэнкой», рядом других операторов. Однако не удалось договориться ни с одним банком о проектном финансировании в нужных объемах — порядка $300-500 млн, а программа девелопмента предполагает четкое понимание источника финансирования. Пришлось изменить стратегию — летом прошлого года было принято решение о создании в рамках холдинга «МИГ» управляющей компании «Торговый Квартал — Регион», которая не занимается девелопментом, но осуществляет полный цикл работ по подготовке к строительству от маркетинговых исследований и консалтинга до создания концепции, сопровождению строительства, брокериджу и дальнейшему управлению эксплуатацией торгово-развлекательного центра. Сегодня такая схема работы, с нашей точки зрения, оптимальна: в управлении находятся ТРЦ в Красноярске, Нижнем Новгороде.

Параллельно идет работа и в других регионах, сейчас в процессе реализации несколько проектов — в Краснодаре, Саратове, Челябинске, Казани, Барнауле. Рассматривается возможность строительства комплексов в Иркутске и Уфе. В течение двух-трех лет под нашим управлением будет не менее 10 торгово-развлекательных комплексов. Помимо этого, «ТК-Регион» занимается брокериджем региональных ТЦ. В частности, мы осуществляли заполнение челябинского центра, сейчас начинаем подбор арендаторов для торговых центров в Сыктывкаре и в Казани.

- Поиск средств для строительства в регионах настолько сложен?

- Отсутствие стабильного финансирования на весь проект — это самая большая трудность. К примеру, комплекс площадью 40 тыс. кв. м стоит порядка $30 млн, кто-то должен их достать в одночасье из кармана. Таких денег, особенно свободных, в регионах мало.

- Как же в итоге решается эта проблема, и кто выступает в роли девелопера в реализуемых «ТК — Регион» проектах?

- Есть проекты, в которых мы выступаем девелопером и соинвестором наряду с другими московскими, а также местными компаниями. Иногда региональные девелоперы полностью берут на себя финансовое обеспечение – мы только сопровождаем проект. Кроме того, есть возможность привлекать в качестве соинвесторов потенциальных якорных арендаторов, использовать банковские кредиты. В настоящий момент формируется альянс компаний из Москвы, которые хотят развиваться в регионах и готовы выступить в качестве стратегических инвесторов. Но пока процесс не завершен, ничего более конкретного сказать не могу.

- В этом альянсе участвуют зарубежные компании?

- Российский партнер интересует иностранцев лишь в том случае, если им требуется знание региональной специфики или административный ресурс. Все остальное они умеют делать лучше нас.

- Помимо уже упоминавшейся проблемы финансирования, в чем еще заключается специфика работы с крупноформатной розницей в регионах?

- Региональная специфика проявляется на этапе заполнения торгового комплекса арендаторами. На сегодняшний день крайне важно, насколько данный регион освоен известными, прежде всего столичными сетевыми ритейлерами и какова политика каждой компании в конкретном регионе. Местные операторы в большинстве случаев не готовы к работе в современном формате, лишь два-три, максимум пять предпринимателей в региональном центре могут открыть достойные концептуальные магазины, соответствующие уровню торгового комплекса, в остальном пул арендаторов формируется из московских брендов.

Со временем, думаю, местные компании смогут составить сильную конкуренцию столичным игрокам. В Челябинске, например, мы разрабатываем проект с сетью гипермаркетов «Молния» – это крупный, хорошо узнаваемый оператор, который займет место якоря в новом ТРЦ.

Это если говорить о специфике работы в регионах вообще, но помимо этого каждый регион имеет свою специфику. Идя в тот или иной город, мы тщательно изучаем его особенности – социальный паспорт, трафик, свободные площадки, наличие мест для парковки, возможность строительства многоуровневого комплекса. Только после этого определяется формат объекта. Есть города, архитектурная концепция которых не предусматривает строительства зданий выше 12-15 м. Градостроительный совет такой проект просто не утвердит. Помимо положения дел в городе на данный момент нужно изучить генеральный план его развития и инвестиционные программы на ближайшие три-пять лет. Сейчас разрабатывается проект торгово-развлекательного комплекса для Иркутска, который предполагает строительство объекта в центре города с учетом того, что через год-два будет достроен новый мост, который соединит две части города.

- Существует ли единая концепция для ваших ТРЦ, и если да, то в чем ее суть?

- Хотя каждый ТРЦ индивидуален, безусловно, у нас есть свой подход к концепции, и мы считаем его самым эффективным для создания региональных комплексов. Она предусматривает строительство трехуровневых объектов площадью от 25 до 40 тыс. кв. м. На первом и втором уровне располагаются торговые галереи, рестораны и предприятия сферы услуг, на третьем – фуд-корт и многозальный кинотеатр. В каждом конкретном случае проект может быть дополнен фитнес-центром, боулингом, детскими развлекательными центрами и т.п. Самые серьезные якоря — продовольственные супермаркеты, кинотеатры -мультиплексы и фуд-корты.

- Поскольку речь идет о создании сети торгово-развлекательных центров, намерены ли вы сформировать пул якорных арендаторов для всех последующих объектов?

- Нельзя зацикливаться на конкретных операторах, иначе придется разрабатывать единую программу развития по всем регионам, подписывать протокол намерений, предусматривать штрафные санкции с обеих сторон. А если кто-то из крупных сетевиков не захочет идти в какой-то город, то мы останемся, скажем, без электроники. Мы поддерживаем тесные контакты почти со всеми известными сетевыми операторами. Возьмем, например, сегмент бытовой техники и электроники. У нас давно сложившиеся отношения с «Эльдорадо» — это самый крупный региональный игрок, вместе с тем мы плотно контактируем с «М.видео» и «МИР», ведем переговоры с «Техносилой». Сеть «Электрофлот» сейчас очень активно идет в регионы, значит, она тоже в зоне нашего внимания. Удобнее работать с компанией, которая уже начала осваивать интересующий нас рынок: ей не нужно мобилизовывать дополнительные резервы, нести накладные расходы, например, на открытие офиса. Я уже говорил, что многое зависит от региональной политики каждого конкретного оператора. Поэтому в одном месте в нашем комплексе появляется «Л’Этуаль», в другом – Ile de Beaute.

- А соглашение с «Рамэнкой»?..

- Соглашение о стратегическом партнерстве было подписано ЗАО «МИГ» для участия в девелоперском проекте строительства сети ТРЦ. Но мы управляющая компания и учитываем прежде всего интересы девелопера. И как «Рамстор» пошел без нас в Казань, так мы в каких-то городах можем работать с другими операторами. У нас хорошие отношения с «Перекрестком», и есть проекты, в которых мы планируем в качестве продовольственного якоря пригласить «Патэрсон».

- Существует ли единая торговая марка для предприятий вашей сети и программа по ее продвижению?

- Конечно, это бренд «Торговый Квартал», но прежде чем серьезно продвигать его, нужно накопить багаж. Мы должны представить сеть ТРЦ, находящихся под нашим управлением и показать достигнутые результаты.

- Помимо «ТК — Регион» какие-нибудь еще компании федерального уровня или локальные занимаются реализацией программы по созданию сети торгово-развлекательных комплексов?

- Сейчас ГК «Время» реализует девелоперскую программу по строительству нескольких торгово-развлекательных центров под брендом «Паркхаус». Они осваивают Екатеринбург, Казань, Тольятти, Волгоград, Самару и другие города. Ряд розничных операторов — «Перекресток», «Пятерочка», «Росмарт» — идут в регионы с крупными форматами, в том числе и с торговыми центрами.

Есть конкуренты, которые занимаются консалтингом, брокериджем, сопровождением проекта или обеспечением административного ресурса, но комплексной программы, от маркетинговых исследований до управления торговым центром, кроме нас не предлагает никто.

- Насколько серьезной для вас может быть конкуренция со стороны сетевых операторов, решивших продвигать в регионах форматы гипермаркета и торгового центра?

- Гипермаркеты специализируются на торговле прежде всего продовольственными товарами, поэтому мы не считаем этот формат прямым конкурентом торгово-развлекательного комплекса. Другое направление — развитие торгово-развлекательных центров с теми же операторами в качестве якорей. В зависимости от формата каждого комплекса они могут в той или иной степени конкурировать. Но концентрация цивилизованной крупноформатной розницы в городах, куда мы идем, пока невысока, свободных площадок много, потребность в подобного рода объектах велика, поэтому серьезного противоборства ждать пока не стоит.