Интервью: Константин Андрианов: «С каждым годом процент некачественных торговых центров снижается»

© Елена Исаенкова, Retail.Ru, 10.2006

Компания Becar Realty Group — старейший участник российского рынка коммерческой недвижимости, специализируется на редевелопменте и концептуальном развитии объектов коммерческой недвижимости, доверительном управлении и эксплуатации, консалтинге в области развития объектов, создании концепций и бизнес-планов, брокеридже, сопровождении проектов.

На вопросы о том, каким должен быть правильный торговый центр, отвечал Константин Андрианов — директор департамента торговых центров компании Becar Commercial Property, специалист в области создания концепций торговых центров, их концептуальном развитии и сопровождении.

— Как вы оцениваете уровень насыщенности современного рынка торговой недвижимости?

— Скажем так: по количеству торговых центров Москва, может быть, и близка к насыщению, что касается качественных центров – здесь еще есть над чем работать. Вот почему сейчас происходит столько реконцептов многих торговых центров: кто—то достраивается, кто—то вторые очереди открывает. Вторая очередь, как правило, качественнее первой, и с каждым годом процент некачественных торговых центров снижается.

— Какова сегодня степень отставания региональных рынков от столичных?

— Безусловно, отставание есть: и качественное, и количественное. По нашим оценкам, это отставание года в три—четыре. Цепочка зависимостей такая: Москва, Петербург, города—миллионники, города—полумиллионники и потом все остальные. Отставание миллионников от Москвы составляет 2—3 года; полумиллионников, соответственно – 3—4 года. Связано это с тем, что большинство торговых центров в регионах открывается в зависимости от интереса крупных федеральных сетей к этим городам, т.е. есть интерес — будут строиться торговые центры. У большинства федеральных сетей планы развития аналогичны: Москва, Петербург, города—миллионники, полумиллионники.

Без предварительной информации о том, какой оператор станет «якорным» арендатором в новом торговом центре, вся кампания обернется провалом. Можно построить сколько угодно коробок, но заселить качественными операторами крайне сложно.

— Насколько эффективно привлекать управляющую компанию в развитие ТЦ?

— Эффективно, безусловно. Хотя бы по той простой причине, что они профессионалы в своем деле. Люди, которые строят центры, имеют деньги и возможности, а грамотно спланировать управление и эксплуатацию торгового центра – это достаточно тяжелый труд, грамотно выполнить который могут специалисты.

Конечно, если у собственника ТЦ есть собственные кадровые ресурсы, опытные профессионалы, то можно и самим справиться с развитием и управлением центра, но сейчас подавляющее число торговых центров все—таки привлекают управляющую компанию. Это те люди, которые заботятся не только о том, как построить и запустить торговый центр, но и том, чтобы он был работоспособен в течение долгого времени.

— Внутренние управляющие компании эффективны?

— Обычно бывает так: собственник организует свою собственную управляющую компанию. В итоге через год он понимает, что что—то идет не так. Зачастую такие проекты проваливаются. Подобные проблемы возникают, как правило, в регионах. В столице собственники, слава богу, уже понимают о необходимости разработки концепции торгового центра, привлечения профессионалов в управление центром.

Консалтеры управляющей компании обычно начинают работать с собственником на стадии проектирования торгового центра, разработки концепции, брокериджа. Параллельно они объясняют собственникам, в чем плюсы привлечения управляющей компании: еще на стадии проектирования, когда только—только центр начнет открываться, управляющая компания уже заложит стандарты управления.

— На какой стадии управляющая компания включается в процесс управления торговым центром, в работу с арендаторами?

— Я думаю, месяца за 2—3 до открытия. К этому времени комплекс уже процентов на 80 заселен арендаторами, и с ними уже можно начинать прорабатывать правила игры. Магазины еще не открылись, еще не начались проблемы, связанные с доставкой товара, и очень важно не упустить этот момент и сказать им, как и что надо делать.

— Как долго управляющая компания ведет конкретный проект?

— Здесь есть несколько вариантов: собственник может нанять управляющую компанию, минимально мы рекомендуем на 3—4 года. Далее собственник может попросить обучить своих людей — им передаются дела, и дальше они уже самостоятельно управляют объектом.

Может быть и иначе: сколько существует комплекс, столько и работает с ним управляющая компания. Пока чаще практикуется второй вариант.

— Если у центра несколько собственников, каковы особенности работы УК?

— Работать гораздо сложнее. Проще договориться с одним собственником, который принимает какие—то решения, с которым можно вести диалог, чем когда их 2—3 и больше. Есть примеры, когда у центра до 50 собственников – есть такие объекты в Новосибирске, Екатеринбурге, Курске. Почему это происходит: строится торговый центр, в процессе работ люди понимают, что заканчиваются деньги, и начинают продавать площади: построил этаж – продал, построил еще этаж – продал. В итоге получается до 50 собственников, причем собственником считается и владелец 50 метров.

В таких ситуациях очень сложно управлять: у каждого свое видение, у некоторых его вовсе нет. Очень сложно собрать всех вместе и договориться, по какому пути идти дальше.

— Насколько эффективно привлекать брокеров для формирования пула арендаторов?

— На самом деле, если это большая компания, как, например, Becar, брокеридж она никому не передает. Компания Becar не является в чистом виде управляющей компанией, параллельно она оказывает целый спектр услуг, на всех этапах строительства комплекса с того момента, как собственник задумал построить торговый центр. Мы можем сделать маркетинговые исследования, создать концепцию, на следующем этапе мы включаемся на брокеридж торгового центра. Когда центр уже заселен, мы начинаем управление и эксплуатацию.

Очень важно, чтобы управляющая компания самостоятельно занималась брокериджем, потому что здесь очень много технических завязок на будущее управление центром. Управляющей компании нужно четко знать, какой из магазинов на каком этаже находится, кому сколько электроэнергии нужно, какой кому нужен расход воды, у кого какие требования к кондиционированию – все это отражается на дальнейшей эксплуатации. Когда ты сам ведешь все работы с момента заселения арендаторов, никто лучше тебя не знает всех деталей. Когда этим занимается сторонняя компания, все—таки часть информации может потеряться, и потом управляющей компании все равно нужно будет исправлять ошибки. Фактически двойная работа.

— Каковы правила формирования пула арендаторов?

— Подбором арендаторов нужно заниматься еще на стадии разработки концепции проекта, т.е. когда есть голый участок земли и желание собственника построить торговый центр. Он заказывает концепцию ТЦ, например, в той же компании Becar.

Почему важно это начинать делать именно на начальной стадии: зачастую концепция торгового центра может быть привязана к расположению и типу «якорных» арендаторов. Прежде чем утвердить концепцию будущего торгового центра, нужно выяснить, кто из «якорей» проявил желание занять площади в этом ТЦ, потому что у каждого «якорного» арендатора (мы говорим о гипермаркетах, супермаркетах, киноцентрах) есть свои технические требования. При строительстве должна быть соблюдена определенная конфигурация помещения, определенное количество света, подводка воды, высота потолков, необходимые расчетные нагрузки. Что может получиться, если этого не делать? Например, мы можем спроектировать торговый центр на 20 000 кв.м. в 3 этажа. Скажем, если мы хотели видеть киноцентр на третьем этаже, а построили высоту потолков 3.5 метра, никакой киноцентр на такую величину потолков не согласится, ему нужно минимум 9 м. Все это нужно учитывать еще на стадии проектирования.

Поэтому торговый центр начинается с подбора «якорей», и под них уже рисуется концепция. Архитекторы «якорных» арендаторов и архитекторы ТЦ зачастую работают вместе.

С мелкими арендаторами, конечно, проще, они охотнее встают на те площади, которые им предлагаются.

— Каковы правила размещения «якорных» арендаторов?

— Стандартный набор — 2—3 «якоря»: продукты, техника и кино. Размещать их нужно на разных этажах, причем, техника и продукты вполне могут разместиться как на первом этаже, так и на цокольном, если правильно сделать подъезды и подходы. А вот киноцентр всегда стараются вынести выше, чтобы заставить людей подниматься наверх. Если на третьем этаже разместить какую—то «изюминку» (киноцентр или фуд—корт), то удастся заставить людей подниматься на верхние этажи центра и посещать магазины, которые там расположены.

— Каким должно быть соотношение торговой и развлекательной частей в ТЦ?

— Все очень индивидуально и зависит и от концепции, и от потребностей торгового центра. Если он стоит в спальном районе, то нужно усилить развлекательную составляющую, чтобы привлечь в него жителей: открыть в нем и боулинг, и бильярд, и детскую развлекательную зону. Статус ТЦ повышается, когда в одном месте есть все.

Если центр находится в центре или не очень далеко от центра города, то можно просто открыть в нем киноцентр. В этом случае достаточно 4—6 залов.

Сейчас развивается очень, на наш взгляд, удачный проект – «Русский Кинопрокат». Они позиционируют себя как развлекательные центры форматом до 15 000 кв.м. В этом формате представлено все: от кинозала до игровых автоматов, пейнтбола, баров для детей, взрослых, несколько ресторанов. Один такой центр уже открылся в Челябинске, второй планируется открыть в Подмосковье.

— Какие концепции торговых центров сейчас уже устарели, какие актуальны?

— Мысли о том, что «ярмарочные» концепции устарели, появились уже года 2—3 назад. Те центры, которые в этом формате существовали, сейчас активно перестраиваются. Сейчас актуальны мегамоллы – мультиформатные магазины. Может быть, мы придем к форме, которая работает в США: существует торговый центр, а внутри него работает 3 или 4 крупных универсама, каждый универсам примерно соответствует нашим торговым центрам.

— Вопрос об арендных ставках. Что предпочтительнее: фиксированные ставки или процент с продаж?

— Я сторонник того, чтобы это была фиксированная ставка плюс процент с продаж. В таком случае развивать весь торговый центр и сам магазин будет выгодно и собственнику, и арендатору. Собственник может вкладывать деньги в рекламу, в поддержку имиджа комплекса, чтобы увеличить посещаемость всего центра. Степень посещаемости, в свою очередь, сказывается на обороте арендатора. Чем выше оборот у арендатора, тем больше денег в результате получит собственник.

Для каждого арендатора оговариваются индивидуальные условия оплаты аренды. Соотношение «ставка плюс процент» выгодно для следующих арендаторов: продукты, техника, какие—то крупные товары. Собственник может не заключать с арендатором договор о проценте с продаж, просто посадить арендатора на фиксированную ставку, плюс индексация 5—10 % в год. У крупных арендаторов индексация составляет 2—3 %, а инфляция в год — примерно 8 %, соответственно собственнику это не выгодно.

С «якорными» арендаторами договоры об арендной плате чаще всего заключаются на основе фиксированной ставки плюс процент с продаж. Что касается остальных арендаторов, то они подписывают договор на фиксированную плату плюс ежегодную индексацию, в среднем это от 5 до 10 % в год.

— Какие новые форматы ТЦ сейчас востребованы на рынке?

— В Москве и в Питере сейчас все чаще и чаще строят центры больших форматов, начиная от 50 000 м. И что самое характерное – наметилась тенденция в сторону увеличения количества «якорей». Если раньше считалось нормальным предоставить продовольственной сети 2000—2500 кв. м., то сейчас они охотнее берут площади от 6000—7000 м.

Это связано с развитием планов самих федеральных сетей — они увеличивают форматы своих магазинов. Соответственно, торговый центр, если он хочет видеть у себя того или иного «якоря», должен искать возможности для предоставления ему достаточной площади. Кроме того, сегодня активную экспансию осуществляют западные сети, которые давно перешли грани формата «супермаркет» и работают в формате «гипермаркет»: «Ашан», «OBI».

Сейчас интересы всех магазинов переходят в сферу качества: важно предоставить не просто товар, а качественное обслуживание.