Формат "барахолки" будет опять востребован на рынке

Управляющий партнер компании ROSS Group Марк Афраймович прогнозирует влияние мирового финансового кризиса на российский рынок торговой недвижимости, рассказывает о ситуации в этом сегменте, о перспективах развития девелоперов и ритейлеров в нынешних условиях, а также о планах компании на 2009 год.

В России традиционно происходят задержки с вводом объектов и девелоперы озвучивают большое количество виртуальных проектов. Как в 2008 году вводились торговые центры?

Уточню, что буду говорить о концептуальных торговых центрах площадью более 40000 кв. метров, так как они являются основным форматом выхода международных и федеральных сетевых ритейлеров первой двадцатки.

В регионах России в 2008 году к вводу было запланировано 68 торговых центров общей площадью около 5 млн кв. метров, из этих грандиозных планов удалось реализовать лишь 16 ТЦ, 26 перенесено на следующий год, 6 проектов заморожено, по 20 оставшимся ТЦ в открытых источниках нет официальных данных.

В 2008 году к вводу в Москве было заявлено 17 проектов торговых центров общей площадью более 2 млн кв. метров, введено было всего четыре (500 тыс. кв. метров), три было перенесено на следующий год, остальные 10 проектов так и остались в планах.

В Санкт-Петербурге было заявлено 6 проектов общей площадью 500 тыс. кв. метров, введено 3 общей площадью 200 тыс. кв. метров, 2 перенесены на следующий год, один проект приостановлен.

Основной ввод перенесенных объектов намечен на первое полугодие 2009 года.

Как в целом прошел год 2008 год для рынка торговой недвижимости в России?

Год начинался очень позитивно, все процессы, которые наметились в 2007 году, активно развивались в 2008 году. Много инвесторов выходили на российский рынок, было озвучено огромное количество проектов с инвестициями не менее $1 млрд, больше всего проектов было запланировано в центральной части страны (Ярославль, Липецк, Брянск и другие города Центральной России). Весной стоимость земельных участков достигла своего пика и инвесторы уже смотрели на коммерчески привлекательные города, где озвучивались предложения в $5 млн за гектар в центре. Такие суммы стали приемлемыми для реализации проектов торговой недвижимости. В сфере интересов сетевых девелоперов были города не только с населением 1 млн, но и населением от 300 до 500 тыс. С точки зрения брокериджа и наполнения торговых центров проблем особых не было, большое количество, в том числе и новых брендов, вошло на российский рынок. Франчайзи запланировали серьезнейшие программы развития на 2009 и последующие года.

Когда же наступил кризис и как он развивался?

Безусловно, кризис внес свои коррективы. Уже летом наметилась приостановка рынка. Игроки окончательно осознали, что кризис коснется российского рынка торговой недвижимости обязательно. Наметились тенденции приостановки проектов, приостановки выхода на региональные рынки в сегменте ритейла. Обострились эти процессы в октябре. Октябрь-ноябрь стал переломным периодом с точки зрения всех процессов в коммерческой недвижимости вии. В первую очередь кризис коснулся банков, они начали отказывать в предоставлении уже согласованных кредитов, а также в продлении кредитных линий до выдачи последующих траншей. Но все еще на что-то надеялись. После того как игроки поняли, что господдержка не коснется ни ритейла, ни девелопмента – все окончательно осознали, что ситуация изменилась коренным образом.

Как корректировались планы девелоперов и ритейлеров в условиях кризиса ликвидности? Как развивается ситуация с реализацией проектов?

В результате кризиса огромное количество проектов в начальной стадии полностью закрылись. Сейчас мы видим, что на рынок вывалилось большое количество предложений по земельным участкам, в том числе с согласованными техусловиями и готовой под строительство проектной документацией. Приостановились проекты, которые находились в стадии начала строительства, причем как в Москве, так и регионах, в том числе и качественные проекты серьезных игроков рынка. Проекты в стадии выхода, намеченного на конец 2008 – начало 2009 годов, пока не заморожены, хотя и там наблюдаются проблемы. Многие региональные девелоперы, которые ориентировались на предоставление кредитов региональными отделениями банков, столкнусь с ситуацией, когда банки отказывают в последних траншах, причем даже не на крупные суммы, в связи с чем, девелоперы не могут открыть торговые центры. Такая ситуация может иметь довольно печальные последствия для девелоперов, так как объект на этой стадии обычно уже сдан арендатору и далее могут последовать расторжения договоров, что очень проблемно для собственника.

Даже те, кто сдает свои объекты, находятся не в самой лучшей ситуации, так как экономическая эффективность объектов резко падает, в том числе из-за того, что банки повышают ставки по уже выданным кредитам.

Проблемы также могут возникнуть у девелоперов, которые сумеют завершить проект, так как многие брали короткие кредиты в расчете на скорейшую продажу, либо рассчитывали на рефинансирование долгов. Но в нынешних условиях это будет очень сложно. Такая ситуация для девелопера будет близка к дефолту. Подобные проекты будут попадать в банки, финансовые организации будут сливать их в инвестфонды по залоговой стоимости. Таким образом, очень серьезно увеличится фонд недвижимости у тех банков, которые кредитовали девелоперов.

Все эти трудности влияют на реализацию новых проектов. Ритейл запрашивает снижение ставок на будущий год и это является второй составляющей снижения эффективности проектов - увеличение стоимости кредитных средств и уменьшение арендных ставок.

Таким образом, срок окупаемости проектов будет серьезно увеличен и это поведет за собой корректировку планов открытия ТЦ и выдачи кредитов. В худшем случае это может привести к банкротству девелоперов.

Кому из девелоперов будет сложно сейчас?

Все те, кто был на волне оптимизма, строил, не обращая внимания на месторасположения объекта, рассчитывал, что при дефиците торговых площадей даже плохие проекты наполнятся арендаторами, не просчитывал бизнес, сильно пострадают из-за своей недальновидности. Сейчас плохие проекты будут не востребованы, посещаемость и объемы продаж в них будут падать в большей степени, арендаторы будут выходить из ТЦ, появятся вакантные помещения, вслед за ними посещаемость уменьшится еще сильнее и, соответственно, многие объекты нужно будет переориентировать, либо вообще кардинально решать - что с ними делать в дальнейшем. Поэтому выработка сбалансированной политики ТЦ и его маркетингового продвижения станет сейчас самой важной задачей в торговой недвижимости.

Сложение всего будет девелоперам для которых понятие "location-location-location" было неглавным. Пострадают объекты с неправильным пулом арендаторов и объекты без маркетинговой стратегии. Концепции с серьезными недостатками будут страдать прежде всего. Сложности будут нарастать как снежный ком: если раньше было все не так плохо, несмотря на низкую посещаемость, то сейчас продажи падают, люди еще меньше ходят в торговые центры, из-за снижения потребительского спроса арендаторы начнут закрывать магазины, вследствие этого посетителей станет еще меньше. У следующей волны арендаторов будет меньше выручка, то есть такая ситуация может привести к необратимым последствиям и некоторые центры даже будут закрываться.

Многие девелоперские компании останутся на рынке, просто у них поменяются собственники. Такие примеры уже есть. Некоторые могут обанкротиться и прекратить свое существование, их объекты будут изъяты банками, кредиторами и т.д. Инвесторы из непрофильного бизнеса уже готовы скупать девелоперские компании с проектами или готовыми объектами. В любом случае, объект либо с хорошей концепцией и жизнеспособный, либо нет. Смена собственника на это не повлияет.

Как будет развиваться рынок, или в данном случае лучше сказать - падать, в следующем году?

Самой тяжелой для сегодняшнего ритейла и девелопмента будет первая половина 2009 года. Все прогнозируют серьезное падение развития рынка торговой недвижимости в этот период. По оценкам банков, они смогут давать деньги не раньше весны, когда на их взгляд стабилизируется обстановка в мире, но дна рынок еще не достигнет, его следует ожидать летом. Соответственно, в сентябре прогнозируется некое начало слабого подъема рынка. Впоследствии все планы будут скорректированы и у ритейлеров, и девелоперов, и банков. Ситуация осенью 2009 года будет существенно отличаться от нынешней. Сейчас кредитные ставки практически неподъемны для девелоперских проектов, инвесторы которых рассчитывали на окупаемость за 7-8 лет.

Сокращается ли посещение торговых центров и продажи в них?

Посещение торговых центров пока не снижается, однако продажи уже падают, и уменьшается средний чек. Прогнозируется снижение розничных продаж в 2009 году от 10 до 50% в разных сегментах ритейла.

Ритейл испытывает серьезные проблемы. Происходит ли выход арендаторов из торговых центров?

Выход арендаторов из торговых центров пока не происходит. Есть, конечно, случаи с отдельными ритейлерами, но назвать это массовым исходом или проблемой на рынке пока никак нельзя. А вот объекты, ввод которых запланирован на весну 2009 года, уже испытывают массовый исход ритейла из проекта.

Изменились ли арендные ставки в торговых центрах? Насколько изменятся арендные ставки в торговых центрах в 2009 году?

Арендные ставки на торговые площади пока не падают. В отдельных объектах, где девелопер поддался панике, ставки снизились, но в профессиональных ТЦ ставки не изменились и изменений до конца января не предполагается. Декабрь – месяц наилучших продаж. Все арендаторы спрашивают у девелоперов о снижении ставок, но переговоры между ними начнутся только в январе-феврале. В хороших объектах в Москве вряд ли будут снижаться ставки.

Скорее всего, коррекция начнется в феврале, но ей будет предшествовать серьезный анализ всех изменений на рынке. Все будут зависеть от того насколько эффективны будут действия управляющей компании в конкретном ТЦ. Если действия будут неэффективны и непрофессиональны, то последует шантаж со стороны ритейлеров, выходы арендаторов и т.д. Главное - это сбалансированное управление объектом.

Сейчас сложно прогнозировать изменения ставок аренды в торговых центрах, все будет зависеть о массы факторов, как макроэкономических, так и, конкретно, ситуации в торговой недвижимости и ритейле. Я бы не стал сейчас делать каких-либо прогнозов на этот счет.

Недавно на рынке торговой недвижимости произошел скандал между ритейлерами и девелоперами. Первые требовали снижения ставок аренды, вторые не планируют их пока снижать, ссылаясь на пиковые предпразничные продажи. Как вы оцениваете эту ситуацию?

Требования понизить ставки аренды в ТЦ в октябре были вызваны паникой, причем среди отдельных представителей ритейла. Инициативная группа предложила подписать условия, которые будут требовать сетевики от девелоперов. На самом деле, это можно назвать картельным сговором, с точки зрения нашего и международного законодательства это незаконно.

Это заявление вызвало существенную панику на рынке не только в Москве, но и регионах. По сути, произошла ситуация, когда весь ритейл, еще не разобравшись в чем дело, сразу написал требования всем собственникам о снижении ставок аренды и иных изменений в существенных условиях аренды. По моему мнению, такие действия направлены исключительно на негатив и отрицательные эмоции, и, соответственно, вызывают отрицательные результаты. Беда еще не случилась, но все уде начали обсуждать последствия. Если какие-то СМИ утверждают, что ставки снижались уже в ноябре на 20-30%, то это категорически неправда, это заказные статьи, которые всколыхнули рынок. Вместо того, чтобы договариваться с собственниками по каждому конкретному случаю, розничные сети объявили ультиматум.

Как найти компромисс между двумя сторонами и чья позиция, по вашему мнению, более взвешенная?

Дело в том, что некоторые сети, к большому сожалению, с рынка уйдут. Не потому, что сейчас высокие ставки аренды, а потому что они развивались не концептуально, не считали деньги, даже до кризиса работали на грани фола и рентабельности, но поскольку раньше покупали практически все, то они как-то выживали. Никто сильно "не заморачивался" с концепцией, товарной матрицей, ценовым сегментом, то есть бизнес-моделью, толком не считая экономических показателей. Эти компании уйдут с рынка. Мне бы не хотелось их называть, но таких немало.

Ритейл попытался переложить все свои проблемы на плечи девелоперов, но им нужно понимать, что это рисковая зона и это их риски. Конечно, есть общая составляющая, как снижения посещаемости, снижение продаж. Это предмет договоренности с управляющими компаниями и собственниками о развитии самого торгового центра, но есть сети, которые если даже получат 50% скидки, все равно в течение полугода умрут – эта мера не поможет. Также есть сети, которые имеют очень низкую маржу, у них другая проблема – оборот, если его нет, то они все равно в рисковой зоне, так как у них есть накладные расходы, на аренду, зарплаты, логистику и прочее. Но у сетей в низком ценовом сегменте есть будущее, так как в связи с падением платежеспособности в любом случае приоритеты потребкорзины будут переориентированы на другой ценовой сегмент – более низкий.

Здесь нельзя подходить однозначно кто прав, а кто виноват. У девелоперов были свои планы, связанные с возвратом кредитов и инвестиций, краткосрочными обязательствами. С другой стороны, ритейлера это не должно волновать, если будут проблемы, то у недвижимости просто появится новый собственник, и он будет вырабатывать более сбалансированную программу, профессиональное управление ТЦ.

Ритейл прав в том плане, что многие девелоперы не занимались собственными ТЦ, просто построили, перерезали ленточку, а дальше хоть трава не расти. Сейчас ритейл будет требовать от собственника серьезную маркетинговую и рекламную стратегию по привлечению посетителей в ТЦ, создания комфортной и уютной атмосферы в ТЦ, организацию праздников и декорирование, поддержание доброжелательной атмосферы.

Я думаю, что обеспечительные платежи имеет смысл оставить на уровне одномесячного депозита (гарантированная денежная сумма). Отменять маркетинговые платежи нельзя. Сейчас маркетинг очень серьезно может помочь восстановить доверие населения к экономической ситуации и завтрашнему дню. Ритейлер должен требовать от собственника и управляющей компании серьезной программы продвижения и серьезного маркетингового бюджета. Работа с объектом должна вестись серьезно и с отчетностью перед ритейлерами.

Что будет с сетевыми ритейлерами?

Продовольственный ритейл первым делом будет сокращать ассортиментную матрицу, оставляя только самое ходовое, так как расчеты с поставщиками сейчас для них весьма проблемны. Банки не дают короткие деньги для кассового разрыва и подкредитовку товарооборота, поэтому сетям придется справляться собственными средствами. Будет сокращаться ассортиментная матрица в классе "средний плюс" и весь ритейл будет уходить в дискаунтеры. Это уже наблюдается по гипермаркетам, только дискаунтеры в самом низком ценовом сегменте сохранили свои планы развития.

Ритейлеры уже продаются за три рубля, либо за 500 млн из которых 490 млн обязательства по долгам. Но банкам эти сети не нужны, в отличие от недвижимости, которая может быть ссыпана в фонд и управление ей может приносить диведенты. Им важно продать их крупным ритейлерам, у "fasion" - сегмента найдутся, в отличие от продуктового, новые инвесторы.

Крупные сети будут поглощать мелкие. Ранней весной будет серьезное перераспределение собственности, как в сфере недвижимости, так и в сфере ритейла.

Ритейлеры, которые смогут продолжить развитие и имеют деньги в кармане, окажутся в выигрыше. Это большой плюс, то есть можно договориться о ставках аренды, которые могут быть существенно ниже, чем до кризиса и подписать долгосрочный договор. Через 3 года ставки восстановятся, а в долгосрочной перспективе ритейлер все равно выиграет. Поэтому для многих это время позитивное, время развития. Сейчас на рынке мы увидим большое количество сделок по слиянию и поглощению, потому как мелкие сетки будут выбывать из игры, а крупные будут их скупать и поддерживать.

Мы вернемся к "челночникам" или "чэпэшникам" как в кризис 1998 года?

Кризис коснется в большей степени средневысого ценового сегмента, luxury устоит, но потеряет обороты. Дело в том, что на нашем рынке все было переоценено.

Все макроэкономические показатели не соответствовали действительности, поэтому родилась другая оценка стоимости денег. В результате масса людей из среднего минуса переместилась в класс "средний плюс", а сейчас начнет преобладать "средний" и "средний минус". Во многих небольших ТЦ придется менять концепцию, формат и больше ориентироваться на частных предпринимателей. Формат "барахолки", по моему мнению, будет опять востребован на рынке.

Как Ваша компания справляется с кризисом? Какие у вас планы развития?

В нынешних условиях профессиональное управление становится все более востребованным, потому что девелоперы не хотят существенно терять доходность объектов.

Массового сокращения у нас не было. Сейчас на рынке пополняется количество не работающих сотрудников и, возможно, в будущем мы найдем квалифицированных специалистов, но дешевле или качественнее за те же деньги.

Мы реструктуризировали холдинг, перевели в УК консультантов, маркетологов, полевиков и архитекторов из консалтинга, сформировав сильный экпертно-аналитический департамент. Брокеров перевели в департамент аренды управляющей компаний для эффективной ротации арендаторов в действующий торговых центрах.

Сейчас у нас укомплектована компания из профессионалов своего дела. Плюс у нас серьезно усилен маркетинговый департамент, также мы сотрудничаем с маркетинговыми агентствами и сами продвигаем антикризисные маркетинговые компании. Такую структуру можно составить минимум за два года, а мы можем в течение двух недель мобилизовать ресурсы и выйти в любом месте в регионе на управление объекта.

За октябрь–ноябрь мы подписали договора на комплексное управление тремя новыми объектами. Один на Юге (запуск третьей очереди), другой - в Поволжье, это новый, но не открывшийся торговый центр, и ещё один объект в Новосибирске.

Ведем переговоры со многими сетевыми девелоперами, которые заинтересованы, в том, чтобы сохранить доходность их объектов. Я думаю, что мы сможем в 2009 году взять в управление еще около 10 объектов. Таковы планы нашей компании.

Сергей Велесевич

Интерфакс