Директор Metro Properties в СНГ Милен Генчев: "Губернаторы сами нас приглашают"

– Как давно вы работаете в России? Легко ли далось решение о переезде?

– Я впервые приехал в Россию в ноябре 2000 года в качестве руководителя отдела финансового контроллинга Metro Cash & Carry еще на стадии start-up. Я помню, как мы начинали с четырех столов в двух комнатах на Смоленской площади. У меня с собой был только мой ноутбук. Это был потрясающий опыт. Теперь Metro Cash & Carry имеет 63 магазина по всей России – от Калининграда до Красноярска.

В 2005 году я уехал из страны, потому что меня назначили финансовым директором Metro Cash & Carry в Нидерландах. Вернулся в феврале 2008 года, став финансовым директором компании в России. А с начала 2012 года я возглавил Metro Properties в СНГ.

Сегодня Россия стала для меня вторым домом. Моя жена русская, и в семье мы говорим по-русски. По долгу службы мне приходится много ездить по России, и я не перестаю удивляться, какой прекрасной и какой разной она может быть.

– Насколько важен опыт финансиста в работе с недвижимостью?

– Недвижимость – капиталоемкая отрасль с долгосрочным горизонтом планирования и окупаемости. Конечно, хорошее понимание общей макроэкономики, финансовых показателей, вопросов налогообложения, структурирования сделок и денежных потоков очень помогает. Как финансовый директор я всегда участвовал в оценке инвестиционных проектов, и это дало мне хорошую подготовку. Но работа с недвижимостью более многогранна: общение с людьми и управление ими, ведение переговоров, понимание факторов, влияющих на стоимость недвижимости, развитие идей для повышения стоимости объектов недвижимости, управление проектами.

Хотел бы отметить, что Metro Properties работает с торговыми подразделениями группы не только в России, но и на Украине и в Казахстане. Такая работа будет более эффективной, если понимать бизнес компаний изнутри. Поэтому мой 12-летний опыт работы в торговле сейчас мне очень помогает находить общий язык с торговыми подразделениями нашего холдинга.

– Как я поняла, компания Metro Properties создана в основном для строительства магазинов Metro Cash & Carry, но иногда она строит и для Real. В каких случаях? И где?

– Metro Properties была создана для обслуживания всего цикла недвижимости: для определения вместе с торговыми подразделениями белых пятен на карте, которые должны быть охвачены, отбора и приобретения площадок для размещения объектов, строительства магазинов, ремонта и технического обслуживания объектов, управления инфраструктурой, потенциальной продажи с последующей арендой магазинов – sale and lease-back. Мы полностью обеспечиваем осуществление проектов по расширению Metro Cash & Carry. В этом отношении Metro Properties является, на мой взгляд, самой опытной компанией по строительству отдельно стоящих магазинов на рынке России и СНГ.

В случае с Real к нам обращаются в рамках проектов, предусматривающих несколько арендаторов, таких как строительство торговых центров.

Мы также строим складские объекты. Metro Properties реализовала строительство комплекса, состоящего из трех складов в Ногинске. Его общая площадь – 60 тыс. кв. м. В этом году будет построена следующая очередь площадью более 10 тыс. кв. м. Кроме того, мы управляем недвижимостью, включая весь спектр услуг по ремонту и техническому обслуживанию более чем 65 объектов в России – от Калининграда до Красноярска – в режиме 24 часа в сутки семь дней в неделю.

– Какой сейчас земельный банк у компании, его география?

– Мы стремимся довольно быстро использовать участки, которые покупаем. Поэтому у нас нет огромного земельного банка. С одной стороны, это хорошо, потому что деньги постоянно работают. С другой – заставляет нас поддерживать высокую скорость реализации проектов. Могу сказать, что мы работаем над проектами в Москве и Московской области, а также в других регионах. В ближайшие два месяца состоится открытие наших объектов в Ижевске и Краснодаре. У нас также есть проекты в Самаре, Уфе, Иркутске и других городах. Торговля приходит туда, где есть люди, поэтому география нашего присутствия следует именно по такому пути. Например, после того, как магазинами Metro Cash & Carry были охвачены все крупные города России, мы начали повышать плотность нашего присутствия. У сети Real потенциал открытия новых магазинов еще больше, потому что на сегодняшний день в нее входит всего 18 магазинов в России.

– У вас все магазины собственные или есть арендованные?

– В целом Metro Group предпочитает владеть занимаемыми объектами. В некоторых случаях покупка земли невозможна в силу ее правового статуса или экономически нецелесообразна. В таких случаях мы арендуем землю и отслеживаем подходящий момент и юридические возможности, чтобы стать владельцем земли. В настоящий момент около 60% земельных участков находятся у нас в собственности, остальные в долгосрочной аренде. Если говорить о зданиях, все они в России принадлежат Metro Group.

– Какая у вас инвестпрограмма на краткосрочную и долгосрочную перспективу?

– В России огромные возможности для инвестиционной и девелоперской деятельности. Я уже упомянул несколько проектов, которые будут реализованы в краткосрочной перспективе. В прошедшие годы Metro Group инвестировала в России около 250 млн евро в год. Ежегодно количество открывающихся магазинов Metro Cash & Carry в стране составляло от пяти до девяти. Мы планируем и далее расширять свою деятельность на российском рынке.

– Были ли у вас проблемы с российскими чиновниками при получении разрешения на строительство и т.д.? Известно, что IKEA неоднократно жаловалась на коррупцию в рядах российских чиновников.

– Мы работаем на российском рынке уже более десяти лет. Всего Metro Group открыла в стране 116 магазинов. Этот результат служит лучшим доказательством нашего конструктивного диалога с властями. Я не говорю, что начинать работу на новом месте легко и быстро. Но, поверьте мне, это непросто в любой стране мира. Самым важным для нас было бы наличие унифицированных правил и требований на всей территории России. Это облегчило бы процесс для инвесторов.

С другой стороны, я должен констатировать, что в некоторых регионах инициатива сотрудничества исходит от местных властей. Практика показывает, что наши подразделения продаж способствуют модернизации местного производства, а его развитие идет на пользу региональному развитию в целом. Поэтому губернаторы сами приглашают нас открывать магазины в своих регионах и предлагают поддержку.

Metro Properties – подразделение Metro Group, отвечающее за недвижимость компании. Работает в 30 странах. В 2011 году показатель EBITDA в мировом масштабе достиг 639 млн евро при штате сотрудников 1,7 тыс. человек. Всего в мире Metro Properties принадлежит 687 объектов розничной торговли и 153 объекта иного назначения, общая балансовая стоимость которых составляет 8 млрд евро.

РБК Daily