"Бум развития комплексных проектов, в том числе в регионах, придется на ближайшие 3-5 лет. Мы хотим быть первыми" – В. Киреенко, генеральный директор ЗАО "РТМ Девелопмент"

Интерфакс

В рамках допэмиссии компания планирует привлечь порядка $180 млн.

Группа "РТМ", основанная в 2006 году, специализируется на развитии и управлении объектами жилой и нежилой коммерческой недвижимости в крупнейших городах РФ. Под контролем Группы находится 57 объектов. Вчера компания заявила о расторжении отношений в Гроссмартом, арендующим у нее порядка 10% общего количества помещений всей продуктовой сети. Освобождающиеся площади РТМ намерена предоставить европейской сети Billa и российской "Мосмарт". О подробностях взаимоотношений с "Гроссмартом" и перспективах развития компании агентству "Интерфакс" рассказал генеральный директор ЗАО "РТМ Девелопмент" Владимир Киреенко.

Вчера Группа "РТМ" распространила сообщение о том, что расторгает договоры аренды с продуктовой сетью "Гроссмарт". Почему компания вдруг решила расстаться с одним из своих "якорей"?

Решение это не было спонтанным. К большому сожалению, арендатор систематически не выполнял условия заключенных с компаниями Группы "РТМ" договоров аренды, нарушая финансовые условия. Сначала арендатору было направлено уведомление с просьбой погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, которое осталось без внимания. После этого мы приняли решение расстаться с "Гроссмартом". Уведомление о расторжении договоров было направлено и получено арендатором еще в апреле.

Когда "Гроссмарт" должен покинуть занимаемые помещения?

В направленных уведомлениях было обозначено требование освободить занимаемые помещения в срок до 5 мая 2008 года. Это требование выполнено не было.

А если арендатор будет оспаривать свое право в суде?

Мы к этому готовы. Факты нарушения договорных обязательств зафиксированы. Поэтому мы уверены, что проблем не будет. Более того, все договора аренды, заключенные с "Гроссмартом", в случае серьезных нарушений условий договора со стороны арендатора, предусматривают право отказа со стороны арендодателя от исполнения договорных обязательств в одностороннем внесудебном порядке.

Насколько известно, общая площадь занимаемая "Гроссмартом" составляет порядка 39 000 кв. метров. Кем Вы замените "Гроссмарт", есть ли уже претенденты?

У нас уже достигнуты договоренности с европейской сетью "Billa" и российским ритейлером "Мосмарт".

В какие сроки Вы планирует осуществить замещение "Гроссмарта" другими арендаторами? Какой будет временной лаг между этими событиями?

После того, как "Гроссмарт" освободит площади, замещение будет осуществлено в кратчайшие сроки. Временной лаг, если он и будет, то будет минимальным.

Насколько я понимаю, новым арендаторам необходимо будет переделать магазины под свои концепции…

Да. Это обычная процедура. Эти моменты предусматриваются в договорах аренды.

Будете ли Вы повышать цены для новых арендаторов?

Договора аренды с "Гроссмартом" были подписаны в начале прошлого года. Сейчас арендные ставки будут выше. Поэтому условия новых договоров аренды будут более интересными для РТМ.

С первичного размещения акций ОАО "РТМ" прошел почти год. Как Вы оцениваете для компании этот год? Что дало компании IPO?

Однозначно, этот год для компании был очень удачным. Выходя на рынок публичного акционерного капитала, будучи совсем молодой и мало кому известной компанией, мы ставили себе целью не только привлечение средств, но и укрепления своей позиции в инвестиционном сообществе.

Несмотря на возраст РТМ, мы были уверены, в том, что компания вызовет определенный интерес у инвесторов, так как мы предложили возможность вложить средства в бурно растущий региональный рынок недвижимости и в частности в наиболее динамично развивающийся сегмент – торговой недвижимости. Мы вообщем-то не прогадали.

По итогам IPO нам удалось привлечь необходимые средства для реализации текущих проектов, к слову говоря, одновременно компания работала над 12 проектами. В компанию РТМ поверили и приобрели ее акции крупнейшие международные финансовые институты, среди которых JP Morgan Funds, Goldman Sachs, Citibank, Fidelity Funds, UBS и др.

Кроме того, выход на публичный рынок акционерного капитала требует от компании соответствия международным стандартам ведения бизнеса: это и регулярная подготовка финансовой отчетности, оценка портфеля недвижимости, внедрения эффективной системы корпоративного управления и др. Все это большие хлопоты, но доверие инвестиционного и бизнес сообщества к компании оправдывает все средства.

Вы заявили к реализации двух новых концепции. Можете подробнее о них рассказать?

Это проекты Mixed-Use и проекты комплексной застройки территории. Проекты в принципе не новые для России, но наши концепции предполагают наличие в каждой из них уникальной составляющей.

Проект Mixed-Use – это многофункциональный комплекс, сочетающий в себе более трех сегментов недвижимости. Согласно нашей концепции, типовой концепт Mixed-use предполагает строительство комплекса на участке около 5 га в центре города, общей площадью порядка 100 кв. метров, включающего четырехзвездочную гостиницу на 200 номеров (12% площадей), апартаменты (47%), торговую недвижимость (20%) и офисы (14%).

Ядром комплекса будет гостиница, под управлением ведущего мирового гостиничного бренда. Апартаменты и качественная гостиница, управляемые известным опытным оператором особенно на фоне неразвитого рынка гостиничных услуг в регионах станет важнейшей и уникальной составляющей проекта.

Уникальность же проекта комплексной застройки территории заключается в суперрегиональном торгово-развлекательном центре, планирующемся в качестве ядра всего жилого микрорайона.

Концепция ТРЦ предполагает не имеющую аналогов в России огромную крытую развлекательную зону, включающую как стандартные для ТРЦ виды развлечения – кинотеатр, боулинг, так и нестандартные – каток, аквапарк, аттракционы и др. Согласно типовому проекту общая площадь застройки составляет 1,3 млн кв. метров, из которых 800 000 кв. метров придется на жилье, около 150 000-170 000 кв. м — торговая зона, остальное — развлекательная часть.

В каких городах Вы планируете реализовывать проекты?

Это однозначно крупные российские города. Города-миллионники.

Но ведь миллионники уже достаточно развиты с точки зрения различных сегментов недвижимости…

Действительно в большинстве городов–миллионников рынок недвижимости достаточно развит. Но это касается отдельных зданий – офисов, торговых центров. Мы же предлагаем комплексный продукт, сочетающий в себе несколько сегментов. Кроме того, оба наши проекта обладают уникальной составляющей. Повторюсь: в Mixed-Use – это гостиница, под управлением известного международного гостиничного оператора, а в проекте комплексной застройки – это торгово-развлекательный центр, с масштабной крутой развлекательной зоной.

Мы считаем, что города-миллионники как раз созрели для таких проектов.

Международный гостиничный оператор, масштабный развлекательный центр. Есть ли уже договоренности с конкретными партнерами?

Есть предварительные договоренности. В настоящий момент мы находимся в состоянии подписания бумаг. Пока не поставим последнюю подпись в документах, информацию не даем.

Планируете ли Вы приступить к непосредственно реализации данных проектов уже в этом году?

Для этого сейчас много делается.

Почему Вы решили изменить стратегическое направление деятельности компании?

Мы не меняем стратегию развития компании. Мы ее расширяем. Все текущие проекты мы реализовываем согласно заявленным планам. Согласно заявленной же стратегии мы повышаем эффективность управления на действующих объектах, расширяем свое региональное присутствие, а также развиваем и укрепляем отношения с ведущими якорными арендаторами.

Строительство и управление торгово-развлекательной недвижимости остается одним из направлений деятельности Группы "РТМ". Просто к нему добавляется еще два. Для того, чтобы бизнес развивался, нельзя стоять на одном месте.

Мы изучаем опыт развития рынка недвижимости западных стран, анализируем новые веяния и тенденции применительно к России. Мы видим большой потенциал именно за комплексными продуктами. Бум развития таких проектов, в том числе в регионах, придется на ближайшие 3-5 лет. Мы хотим быть первыми.

Сейчас Вы планируете проведение допэмиссии. Не рискуете ли Вы, учитывая неблагоприятную конъюнктуру на финансовых рынках?

Да, в начале второго полугодия мы проведем дополнительную эмиссию акций ОАО "РТМ". Будет выпущено 88 млн акций по цене $2,05 за штуку. Но это размещение направлено на существующих акционеров - так называемое Rights Issue. Поэтому нестабильная рыночная ситуация не должна оказать влияния на результаты допэмиссии.

Почему была определена цена в $2,05 за акцию, ведь она ниже рыночной?

Цена определена с дисконтом, для того чтобы "простимулировать" существующих акционеров компании воспользоваться своим преимущественным правом.

Каковы Ваши прогнозы - сколько акционеров воспользуется своим правом?

У нас очень положительные прогнозы. Мы рассчитываем, что большая часть акционеров использует свое преимущественное право.

Сколько Вы планируете привлечь в рамках допэмиссии?

Мы планируем привлечь порядка $180 млн На какие цели пойдут привлеченные средства?

Привлеченные средства в основном пойдут на новые проекты компании. Порядка $100-130 млн. мы планируем потратить на покупку новых земельных участков, $20-30 млн -. пойдут на доведение приобретенных участков "до ума" и около $35 млн. мы планируем использовать на снижение долговой нагрузки компании.

Но, судя, по масштабу заявленных проектов, компании явно не хватит привлеченных средств…

Посредством Rights Issue, мы планируем собрать начальные средства на развитие проектов. Дальше, соответственно, будет привлекаться и банковское финансирование. Кроме того, в целях диверсификации рисков, мы не исключаем возможности привлечения соинвесторов на будущие проекты

Это будет ImmoEast?

Мы рассматриваем различные варианты и ведем переговоры с различными структурами, в том числе с Immoeast. Во многом благодаря IPO, а также грамотной стратегии развития компании мы стали интересны для крупных международных инвесторов.

Но с ImmoEeast РТМ уже подписала соглашение, что это будет за проект и на каких условиях Вы будет работать с фондом?

С ImmoEeast мы подписали Меморандум о договоренности развивать стратегическое партнерeтво в области инвестиций в российский рынок недвижимости. Первым нашим совместным проектом будет строительство торгово-развлекательного центра в Санкт-Петербурге. Это крупный торгово-развлекательный центр общей площадью около 90 тыс. кв. метров.

Для реализации этого проекта будет создано совместное предприятие. В рамках партнерства нашей задачей будет являться осуществление оперативного руководства проектами, а роль ImmoEast – привлечение ресурсов. По условиям соглашения, совокупный объем инвестиций фонда составит порядка $150 млн.

Когда планируется создание СП?

Запланировано на второй квартал 2008 года. Сейчас идет техническая подготовка.

Каков объем финансирования новых проектов?

Порядка $200 млн.долл. необходимо для реализации одного проекта Mixed-use и где-то $1,2 млрд-1,3 млрд понадобится на проект комплексной застройки территории.

Планируете ли Вы проводить SPO?

Вполне возможно. Не вижу причин, чтобы этого не делать. Но, однозначно не к краткосрочной перспективе.

Если говорить о том, что SPO возможно, то где оно скорее состоится - на российской или западной площадке?

Компания уже однажды размещалась в форме нелистинговынных ценных бумаг на Западе и в форме акций в России. Мне кажется, следующий шаг – сделать листингованные ценные бумаги, листингованные GDR на западной площадке.

Повлиял ли на Группу "РТМ" финансовый кризис?

Серьезного влияния на деятельность РТМ кризис не оказал. Безусловно, у банков изменились условия предоставления кредитов – деньги стали дороже и короче. Но, несмотря на текущую конъюнктуру, все наши текущие проекты обеспечены необходимым финансированием и реализовываются согласно намеченным планам.

Мы работаем со многими российскими и иностранными банками. В частности со Сбербанком, Внешторгбанком, Райфайзенбанком, ING Bank и так далее. Более того, в течение 2007 году нам даже удалось снизить среднюю процентную ставку по кредитам с 13,02% до 12,40%.

Планируете ли Вы развивать свою деятельность в странах СНГ или других зарубежных странах?

Мы мониторим рынок Украины. Но пока ничего конкретного там не планируем. Российский рынок, на сегодняшний день обладает гораздо большим потенциалом, чем рынок какой любой другой страны.

СПРАВКА

Группа "РТМ" основана в 2006 году, в ее состав входят: ОАО "РТМ" - материнская компания Группы. Акции ОАО "РТМ" торгуются на российских биржах РТС и ММВБ, а также на внебиржевом рынке в Европе в форме GDR;ЗАО "РТМ Девелопмент " - девелоперская компания, управляющая активами и контролирующая дочерние компании Группы "РТМ" (ООО "РТМ Менеджмент" (управление действующими торговыми комплексами), а также более 30 проектных компаний.

Под контролем Группы находится 57 объектов недвижимости в различных городах России. Общая площадь объектов, входящих в портфель Группы и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляет 563 764 кв.метра, арендопригодная площадь - 381 823 кв.метра. (с учетом 100% долей ООО "РеМа Иммобилиен").

Согласно оценке независимой компании Colliers International, рыночная стоимость портфеля объектов ОАО "РТМ" на 31 декабря 2007 года составила $790,2 млн. с учетом 100% долей ООО "РеМа Иммобилиен"), что на 22,8% выше аналогичной оценки на 30 июня 2007 года.