Замкнутый цикл

Группа «Ташир», основанная выходцем из Армении Самвелом Карапетяном, — одна из самых закрытых и одновременно самых многопрофильных российских компаний. Она строит торговые центры по всей России, размещает в них свои же магазины самого разного профиля, занимается производством и оптовыми поставками, делает оборудование для «Газпрома», открывает кинотеатры, рестораны, фастфуды. И ухитряется так связать между собой все эти весьма чувствительные к кризису бизнесы, что они поддерживают и подстраховывают друг друга. На принципе взаимной страховки компания строит свои отношения и с партнерами: чтобы работать с «Ташир» в Москве и Подмосковье, приходится поддерживать региональные инициативы компании, какими бы туманными они сейчас ни казались.

— Чем занимался?! — Он неожиданно пришел в бешенство. — Идиотский вопрос! Чем занимался?! Всем занимался! Илья Варшавский «Лавка сновидений»

Карапетян любил делить с партнерами риски, когда никакого кризиса не было и в помине. В нынешней ситуации эта практика оказалась как нельзя кстати.

ГЛАВНЫЙ СНАБЖЕНЕЦ

ГК «Ташир» названа в честь небольшого городка на севере Армении, где родился Карапетян, однако создана она была в 1999 г. в российском городе Калуге. «Ташир» возникла на основе «Калугаглавснаба», местного подразделения Госснаба СССР: Карапетян возглавлял это предприятие в 1997 г. и стал его главным «приватизатором». «Калугаглавснаб» занимался снабжением в широком смысле — поставками товаров самого разного профиля. Карапетян реструктурировал этот бизнес, выделив наиболее перспективные направления, в частности девелопмент. С этого все и началось. В 2002 г. в Калуге появились первые два небольших, но по тем временам неплохо организованных торговых центра Самвела Карапетяна — «Пассаж» и «Калуга XXI век», а сам он вскоре стал в городе довольно известной фигурой.

Через три года «Ташир» появилась и в столице: на Большой Черемушкинской улице был открыт огромный торгово-рекреационный центр РИО площадью 92 000 м². ТРЦ российского девелопера, сопоставимый по размерам с «Мега» в Теплом Стане, уже выглядел сенсацией. Но руководство «Ташир» решило пойти дальше — стать первым в России сетевым строителем таких центров.

16 млрд руб. — объем инвестиций в коммерческую недвижимость ГК «ТАШИР» в 2008 г.

20 га площадь участка на севере Москвы, где «Ташир» строит «Сити-парк»

Сейчас, подводит итог вице-президент «Ташир» Виталий Ефимкин, у компании около 60 объектов недвижимости общей площадью почти 800 000 м², в частности 13 ТРЦ и шесть офисных центров. До ИКЕА, конечно, далеко: у шведской компании в России 12 комплексов «Мега» площадью более 1,6 млн м2. Зато «Ташир» здорово разогналась: на этот и следующий годы намечен запуск 27 объектов с общим объемом инвестиций 43 млрд руб. Самая грандиозная стройка закончилась месяц назад: на Дмитровском шоссе открылся ТРЦ РИО. Его площадь — 220 000 м2, рекорд для торговых центров российских компаний. До лидера, «Мега-Химки» (230 000 м²), совсем недалеко.

Интересно, что если ИКЕА за все 10 лет работы в России так и не сумела получить участок под застройку в Москве, то у «Ташир» их уже около десятка, из которых освоено пять. Компании, скорее всего, помогают связи с армянской диаспорой, осторожно комментируют участники рынка, но в детали предпочитают не вдаваться. Например, в случае с РИО на Дмитровке «Ташир» помогло то, что компания — даром что совсем недавно пришла в Москву — была одним из акционеров продовольственного рынка, на месте которого построили ТРЦ.

Как бы то ни было, девелопментом торговой недвижимости активность «Ташир» уже давно не ограничивается. На строительство приходится немногим более половины оборота группы, которая расширяется во все стороны: сейчас она объединяет около 300 компаний различных отраслей бизнеса. Торговый девелопмент остается главным, но помимо этого «Ташир» строит жилье: в Калуге, например, компания ежегодно вводит в строй 30 000-40 000 м². «Ташир» стала соинвестором в проекте жилого комплекса «Евразия Сити» Мухтара Аблязова неподалеку от Домодедова, владеет гостиницами и санаториями в Ялте, Сочи и Калуге. Развиваются и другие направления: «Калугаглавснаб», например, и сейчас существует как подразделение «Ташир», занимающееся поставками оборудования для «Газпрома» и других газодобывающих компаний. А диверсификации в сферу торговли отчасти помог случай: не сумев в свое время договориться с рядом сетевых операторов об аренде своих первых ТРЦ, компания решила заполнить их самостоятельно — в эпоху кризиса такая возможность оказывается особенно полезной.

РИСК НА ДВОИХ

Страхуют «Ташир» от отсутствия арендаторов прежде всего собственные проекты группы. Это сеть DIY «Наш дом» (четыре гипермаркета), кинотеатры «Синема Стар», рестораны и фастфуды. В том числе — опять разделение рисков — совместный проект с французской Quick. После того как все это разнообразное хозяйство начинает генерировать трафик, остальные арендаторы становятся сговорчивее. У ритейла сейчас трудности с поставщиками? «Ташир» и тут на особом положении: в группу входят производители молочных изделий, сельхозпродукции, полуфабрикатов.

Сейчас 70% площадей «Ташир» сосредоточено в регионах. В отличие от ТРЦ в столице строит их «Ташир», как правило, за счет собственных оборотных средств, генерируемых ее торговыми подразделениями. В оценке перспектив региональных проектов Виталий Ефимкин осторожен. Немудрено: недавно сразу несколько одежных сетей (назвать их Ефимкин не захотел) отказалось от участия в них. Но и на этот случай у «Ташир» есть контрмеры. «В каждой товарной специализации у нас несколько операторов — один сворачивает программу развития, зато другой сохраняет. Тем более что с большинством ключевых арендаторов у нас заключены пакетные договоры», — объясняет Ефимкин. Что такое пакетный договор по версии «Ташир»? Речь снова о разделении рисков. Связанные с компанией ритейлеры не могут идти только в раскрученные столичные торговые центры и игнорировать региональные — в этом случае их просто исключат из пула арендаторов. «Как правило, арендаторы это понимают и идут с нами везде в регионах, — констатирует Ефимкин. — То, что мы несем риски вместе, — нормальная практика».

На самом деле похожую политику проводит и ИКЕА: якорные арендаторы «Ашан», OBI, Stockmann следуют за ней в регионах, сразу обеспечивая торговому центру высокий трафик. Но без обязаловки: например, в Казани не представлен «Ашан», а в Екатеринбурге отсутствует OBI. Основной «пакетник» «Ташир» — «Седьмой континент». Ритейлер даже принимает участие в финансировании строительства, в результате чего его сеть «Наш гипермаркет» получает площади в ташировских центрах в собственность. Из 10 действующих «Наших гипермаркетов» четыре обосновалось в торговых центрах РИО. Еще один, в РИО на Дмитровском шоссе, «Семерка» обещает открыть в середине февраля. Открытие гипермаркета в ТЦ, объясняют в «Седьмом континенте», примерно в 2,5 раза дешевле, чем строительство отдельного здания.

Между арендаторами и владельцами торговой недвижимости сейчас наблюдается противостояние. Первые жаждут скидок, а последние зафиксировали ставки на докризисном уровне и пока что не готовы идти на уступки. У кого первого сдадут нервы?

Цена помещений для мелких, отдельно стоящих магазинов уже снижается. Но ставки аренды в крупных московских ТРЦ пока что балансируют на уровне начала 2008 г., отмечает руководитель отдела исследований девелоперской компании Knight Frank Наталья Сазонова. Якорные арендаторы площадью более 1500 м² платят $110-360 за квадратный метр в год, ставки за помещения в торговых галереях начинаются от $400. Наталья Сазонова предполагает, что в дальнейшем коррекция арендных ставок составит 15-20%. Но возможен другой вариант — сокращение сдаваемых площадей при сохранении ставок. Эксперты Colliers International отмечают, что уже сейчас на рынке появляется тенденция, которая, видимо, укрепится в этом году: ввод объектов с торговой галереей, открытой на 50-60%.

БЕЗ ЗАМОРОЗКИ

«Ташир» ставки снижать не хочет. Даже несмотря на то, что компания традиционно рассчитывает их в долларах. «Многие ритейлеры жалуются, но у нас есть возможность определить, где действительно слезы, а где желание воспользоваться ситуацией, — категоричен Ефимкин. — Мы можем оценить продажи по показателям собственной розницы». С некоторыми компаниями «Ташир» работает по принципу начисления арендной платы в зависимости от выручки. Но и это пока не дает повода для снижения ставки. По оценкам Ефимкина, январский спад продаж в его центрах был не больше, чем в прошлые годы, а в целом об уменьшении оборота говорить не приходится. По мнению директора департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяны Ключинской, большая часть арендаторов только спекулирует на падении оборотов. А реальный спрос можно будет оценить после окончания всех зимних и весенних праздников, во второй половине марта. «Вот тогда и посмотрим. По западному опыту, даже самый негативный сценарий ведет к скидкам не больше 30%. И в любом случае это будет временная коррекция», — уверен Ефимкин. А по мнению Ключинской, до скидок может и не дойти. «Уход крупного ритейлера можно компенсировать, сделав нарезку помельче и открыв, скажем, детскую ярмарку с местными операторами. Контракты в этом случае будут, конечно, короткими. Зато выручка с квадратного метра даже вырастет», — объясняет эксперт.

И все же Ефимкин уже готовится запустить некоторые антикризисные схемы: «В первую очередь это выразится в том, что не будет форсироваться неначатое строительство, со сроками запуска за пределами 2011 г. Будут увеличены сроки окупаемости объектов. Для тех, что запускаются во время кризиса, они вырастут до 5-6 лет. Но для тех, что уже работают, так и останутся на уровне 4-5 лет».

Почти все крупные девелоперы сейчас замораживают проекты: AFI Development, Midland Development, «Интеко», RGI, РТМ, «Торговый квартал», «Росевродевелопмент». Капитализация публичных РТМ и «Системы-Галс» с начала кризиса упала в несколько раз. У основного владельца РТМ Эдуарда Вырыпаева в конце прошлого года наступил margin call, и он лишился части своих акций.

У непубличной «Ташир», уверен Ефимкин, иммунитет к кризису. Это и низкая долговая нагрузка, и стабильные доходы от разных видов бизнеса, и высокая степень готовности многих недостроенных объектов.

Среди недостроя и грандиозный объект на Дмитровке. Площадь полученного «Ташир» участка — 20 га, торговый центр должен стать частью «Сити-парка», в рамках которого сейчас достраивается гостинично-деловой комплекс площадью 40 000 м². Срок сдачи — середина 2009 г. Как раз когда кризис будет, скорее всего, в самом разгаре. «Половина площади отводится под гостиницу, этот сегмент инертен и не испытывает таких проблем, как офисы. Но и с офисной частью не вижу проблем: это же не торговый центр, он может открыться и при невысоком заполнении, — рассуждает Виталий Ефимкин. — Решим по открытии, что выгоднее — сдать его с дисконтом или вообще не сдавать до 2010 г.». Кризис развитию компании не помеха, уверен Ефимкин. По большинству заявленных проектов уже начато строительство, а вопросы с их финансированием были решены еще до кризиса. Все кредиты, по словам Ефимкина, долгосрочные — на 7-10 лет, долг компании невелик — $225 млн, или 1,1 EBITDA по итогам 2008 г. В чем-то «Ташир» действительно повезло: в прошлом октябре группа успела получить пятилетний кредит на $150 млн под залог уже имеющейся недвижимости от Райффайзенбанка, BSGV и ряда других банков по ставке менее 10% (LIBOR+6,4%). Обесценивания залога Ефимкин не особенно боится: торговая недвижимость — а это 95% площадей «Ташир» — не подвержена таким рискам, как офисная или жилая. «В кризис можно строить дешевле, — радуется Ефимкин. — А когда через год-полтора он закончится, объекты можно будет сдавать по докризисным ставкам».

И все же проблемы с поиском арендаторов у «Ташир» есть. При открытии РИО на Дмитровке группа заявила о 95-процентной заполненности торгового центра, однако, по наблюдениям Татьяны Ключинской, открылся он в декабре заполненным лишь наполовину. Показательно и отсутствие, пусть даже временное, стандартного якоря в лице принадлежащего «Седьмому континенту» «Нашего гипермаркета». «Заметьте, это происходит в Москве, в довольно удачно расположенном торговом центре», — замечает Ключинская. Что уж говорить о региональных проектах.