Увидим ли мы дешевую аренду для ритейла?

Курс рубля давит на рынок недвижимости, провоцируя некоторых арендодателей, несмотря на кризис и сокращение спроса, повышать арендные ставки.

По экспертным оценкам, в начале декабря 73% россиян стало более экономично относиться к покупкам продуктов питания и товаров повседневного спроса. Судя по тому, что кризис продолжается, данная тенденция продлится минимум до конца 2009 года  

Сообщения в СМИ о закрытии той или иной торговой точки стали уже нормой. Ритейлеры были первыми, кто в массовом порядке стал обращаться к арендодателям с просьбой cнизить ставку аренды. И это понятно. Сетевые компании более других видов бизнеса зависят от размера арендных платежей. А крупноформатные продуктовые и электробытовые сети еще и оказались одним из самых закредитованных компаний в стране. Вдобавок к этому они могут позволить себе реально отказаться от некоторого количества торговых точек для демонстрации своей готовности. Например, еще 9 декабря 2008 года в Интерфакс прозвучало сообщение о закрытии в ноябре 60 магазинов «Евросети». А в декабре то же самое ритейлер планировал относительно 100 торговых точек. Мало того, «Евросеть» тогда же поставила условие перед своими арендодателями. Если они не снизят ставки, закроются еще 1 000-1 500 магазинов!

Часть российского ритейла утверждает, что бизнес в полном порядке, а процесс избавления ведется только от нерентабельных торговых точек. Наверное, именно поэтому в Москве осталось только 8 официальных магазинов сотового оператора Dixsis, как сообщает газета «КоммерсантЪ». Сегодня разница в спросе между товарами первой необходимости и остальными стала более ощутимой. По разным оценкам в торговых центрах Москвы поток покупателей сократился на 25-40%! В первую очередь, это касается ТЦ, не имеющих продуктового « якоря». Хотя даже в одном из лучших торговых центров столицы – «Щуке» – по мнению продавцов некоторых магазинов, поток покупателей в 2009 году сократился на 1\3, например, в «Черемушках» на 20-25%.

Продуктовый ритейл оказался в выигрышной позиции. Кушать хотят все. И почти все это делают ежедневно. Однако и здесь наблюдается некоторое смещение спроса. В условиях кризиса многие семьи сократили свои запросы до минимума. Что по идее должно выгодно отразиться на бизнесе таких дискаунтеров, как «Дикси», «Магнит» и «Пятерочка».

Иная ситуация в сетях торгующих модной одеждой, обувью в категории выше среднего, дорогого нижнего белья, парфюмерии, бытовой электроники. Спрос на товар существенно упал, местами до 50%. Денег на аренду торговых площадей у них тоже меньше. И за товар, пылящийся на складах, тоже нужно платить. Поэтому сейчас многим ритейлерам с размером магазина до 500 метров придется выбирать: либо закрывать часть точек, либо по возможности сохранить обороты, переведя торговлю в магазины со сниженной арендной ставкой. А таких с осени 2008 накопилось много. В стрит-ритейле снижение ставок предлагаемых в аренду магазинов составило 25-50% в рублях к цене сентября 2008. А цена фактически сдаваемых сегодня уличных магазинов в Москве уже, как правило, не превышает 50-60% рублевой цены прошлого года. К ним-то и потянулись сетевики. Главным препятствием к переезду было и остается время, необходимое на формирование круга постоянных покупателей на каждом новом месте.

Как и предполагалось, максимальное снижение аренды коснулось престижных магазинов в местах с небольшим потоком покупателей. Падение оборота в таких точках иногда превышает 50% докризисного уровня, соответственно меняется и арендная ставка. Поэтому фактор престижности на время кризиса ушел в тень. Магазинам нужны реальные покупательские потоки или хотя бы ручейки, но сегодня.

Крупные торговые центры в силу осторожности в арендной политике и в силу устойчивости положения пойдут на снижение ставок только в случае массового оттока арендаторов. Почему? Потому что, официально заявив о снижении ставок , они рискуют спровоцировать уже имеющихся арендаторов и сократить выручку по всему объекту. Кроме того, потеря крупным оператором одного-двух «квартиросъемщиков», не существенно для бизнеса в целом. Именно потому в целом по торговым центрам Москвы снижение ставок не превышает 10%, что разительно отличается от «уличной» аренды. Есть даже центры, где ставки повысили. Так, по словам арендаторов «Черемушек» с нового года аренда выросла на 1 0%.

К чему приведет такая политика, мы сможем увидеть уже в июне – июле. Либо ТЦ в массовом порядке удастся «пересидеть» кризис на старых ставках до восстановления покупательского спроса, т.е. до середины 2010 года. Либо, что более вероятно, накопится критическая масса арендаторов, которые валом пойдут на «улицу». И тогда ТЦ сначала опустеют, а затем будут вынуждены снизить ставки адекватно рынку.

Подобных колебаний рынка можно было бы избежать, если бы ТЦ конкурировали за арендатора, а торговые сети не были бы разобщены. К слову, существующие ассоциации торговых сетей объединяют слишком мало участников рынка для проведения слаженной политики в части аренды. Так в 3-х наиболее известных объединениях торговых сетей присутствует всего по 30 операторов. Это в то время когда только в одной Москве действует более 1000 торговых сетей. Хотя сегодня уступки арендодателей как никогда были бы уместны и адекватны экономической ситуации.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник», специально для Retail.ru.