Тверская равняется на Fifth Avenue

Что ждет Тверскую

«Мы понимаем, что половина из тех, кто сидит на Тверской, – это банки. А другая половина – это компании, которые не генерят никакого дохода, потока посетителей, а просто рекламируют сами себя. Зачем это нужно? – заявил РБК руководитель департамента торговли и услуг Алексей Немерюк. – Что там должно быть? Любой стрит-ретейл: магазины, рестораны, кафе – то, что людям необходимо. То есть для того, чтобы улица ожила, нужен сбалансированный набор различных услуг».

По словам Немерюка, до конца 2014 года департамент подготовит концепцию развития для двух улиц – Тверской и Никольской. Сейчас Тверская в разы уступает по людскому потоку своим зарубежным аналогам – например, нью-йоркской Fifth Avenue и лондонской Oxford street, беспокоятся чиновники. «Мы можем простимулировать экономическими методами развитие более приоритетных для города направлений, чтобы главная улица была наполнена ресторанами и магазинами, и они бы являлись объектами притяжения для туристов и москвичей», – объяснил Немерюк.

Стимулировать развитие нужных форматов столичные власти планируют, к примеру, за счет применения различных ставок земельного налога. «У каждого участка, на котором расположены здания, есть своя кадастровая стоимость, – объясняет свой план Немерюк. – И налог на недвижимое имущество исчисляется в процентном соотношении от этой кадастровой стоимости. При этом ставка может быть как пониженной, так и повышенной для разных специализаций. Условно говоря, для булочной этот налог может быть 0,1% от кадастровой стоимости, а если это банк либо какая-то другая структура, которая не слишком нужна в этом месте, то это может быть, например, 1%». Конкретных расчетов чиновник не предоставил.

После запрета парковки на Тверской в конце 2010-го трафик здесь упал приблизительно на 25%, признаются опрошенные РБК ретейлеры. «Запрет парковки постепенно вымывал арендаторов, – рассказывает РБК начальник отдела стрит-ретейла консалтинговой компании JLL Светлана Ярова. – Они съезжают на другие улицы, в пешеходные зоны, в торговые центры, то есть туда, где есть гарантированный трафик. Ведь расстояния между станциями метро на Тверской довольно внушительные, а для покупателей комфортной считается пятиминутная пешая доступность».

«Тверская сейчас, к сожалению, мертвая улица, потому что там запретили парковки, и многие магазины закрылись из-за невозможности припарковаться рядом, – подтверждает гендиректор архитектурно-инжиниринговой Homeland Group Роман Соркин. – Если власти города путем изменений оживят улицу, то это будет прекрасно».

Кто владеет Тверской

«Магазин на Тверской – это в первую очередь имидж и визитная карточка», – говорит Имам Гусейнов, гендиректор компании Capital Rent, управляющей недвижимостью «короля» московского стрит-ретейла Якова Якубова. Предприниматель приехал в Москву из Крыма в начале 1990-х годов, а сейчас, подсчитали консалтинговые компании, ему принадлежит большая часть из 165 торговых помещений, расположенных на Тверской, – от Кремля до площади Маяковского (см. схему).

Всего, по данным гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, Якубов владеет примерно 300 помещениями на столичных улицах, а Тверская – «жемчужина» его коллекции. Ведь годовая выручка самого маленького бутика площадью 17 кв. м здесь приносит больше $200 тыс. в год.

По данным Cushman & Wakefield, Тверская уже потеряла пальму первенства в рейтинге самых дорогостоящих торговых улиц Москвы, уступив место Столешникову переулку и Пятницкой улице, но наличие магазина именно здесь до сих пор считается аргументом в переговорах с поставщиками.

Также крупным совладельцем условного «торгцентра» под названием «Тверская улица» с 2012 года является группа БИН братьев Гуцериевых и их племянника Микаила Шишханова. Больше двух лет назад предприниматели купили портфель недвижимости у собравшегося баллотироваться на пост премьер-министра Грузии предпринимателя Бориса Иванишвили, в котором, помимо прочего, были также и активы на Тверской улице. За несколько месяцев до этого они также купили у столичных властей гостиницу «Националь».

«К нам начали приходить ретейлеры с просьбой снизить ставку аренды, но мы пока держимся, – рассказывает заместитель гендиректора «Корпорации А.Н.Д», управляющей недвижимостью группы БИН, Александр Тишков. – Во-первых, у нас ставки не такие завышенные, как в некоторых помещениях Якубова, где они иногда феноменально высоки, а во-вторых, мы зависим от банковских кредитов, которые должны возвращать».

«Помещения простаивают у не самых профессиональных собственников, которые ищут арендаторов, вывешивая на витрине огромные баннеры размером 5x5 м «Аренда», – говорит Гусейнов. – Ставки на Тверской давно уже не являются баснословными, как об этом любят говорить».

На сайте компании Capital Rent есть девять предложений об аренде торговых помещений на Тверской. Еще одно помещение на Тверской, 27, общей площадью 107 кв. м выставлено на продажу за $5 млн. По данным на сайте компании, аренда помещения, например, в 16,8 кв. м на Тверской, 4, обойдется арендатору за $17 тыс. в месяц. Аренда более просторного магазина площадью в 224,4 кв. м оценена в $45 тыс. в месяц. При этом каждый год в течение пяти лет, на которые заключается договор, долларовая ставка будет индексироваться на 10%.

Несмотря на дороговизну аренды на Тверской, эксплуатационные расходы по содержанию помещений на центральной улице мало чем будут отличаться от помещения стрит-ретейла где-нибудь в Бутово, подчеркивает директор по развитию Kalinka Realty Алексей Сидоров. Их размер обычно не превышает $100 на 1 кв. м, и они ложатся, как правило, на арендаторов наряду с коммунальными платежами. Кроме этого собственник обязан уплачивать налог на имущество в размере 2% от кадастровой стоимости помещения, добавляет эксперт.

Тверская как реклама

«На Тверской [арендаторы] никогда много не зарабатывали», – говорит управляющий партнер компании Watcom Shop Mechanics Дмитрий Неткач. Watcom, специализирующийся на дистрибуции оборудования для подсчета покупательского потока и исследованиях трафика и потребительского поведения, несколько лет подряд анализировал покупательский трафик этого торгового коридора. Последний раз исследование проводилось в 2010-м, в год запрета на парковку на Тверской: тогда дневной трафик на улице составлял в среднем 1 тыс. человек в час. Конкретно в зоне московской мэрии, у Тверской, 13, пешеходный поток достигал 15 тыс. человек в день.

«Это очень немного, нью-йоркская Fifth Avenue генерирует трафик в 25 тыс. человек в день», – сравнивает Неткач. Мюнхенская торговая миля Kaufingerstrasse в 2010 году, по данным городского департамента по туризму Кельна (данные ежегодно считает JLL), в пиковое время пропускала 11,9 тыс. пешеходов в час.

Общая торговая площадь помещений на Тверской улице, по оценкам Kalinka Realty, составляет около 28 тыс. кв. м, что может сравниться со средним торговым центром районного масштаба. Если объединить все торговые точки Тверской в один торговый центр, он будет немногим больше ТЦ «Ереван Плаза» на Тульской, с сопоставимым трафиком, считают в компании.

Самое большое помещение на Тверской, которое можно взять в аренду, – 1,15 тыс. кв. м, а самое маленькое – почти 17 кв. м, ставки аренды на них – $3,825 тыс. и $12 тыс. за 1 кв. м в го, соответственно.

«Стоимость аренды на центральных улицах города и особенно на Тверской сегодня не просто высока, но действительно «перегрета». Достижение желаемых показателей эффективности в таких условиях требует значительных усилий, а для многих ретейлеров это практически нереально», – говорит представитель сети «Связной» Мария Заикина.

«Мы можем позволить себе держать на балансе убыточный магазин», – говорит топ-менеджер одного из крупных одежных ретейлеров. Но не все согласны с этим, например, из-за убыточности свои магазины на Тверской закрыли InCity и Milavitsa. «Раньше были небольшие периоды, когда наш магазин на Тверской был в минусе, но для нас важно было вывести его на безубыточный уровень. Теперь его выручка сопоставима со средней выручкой обычного магазина «Адамас»«, – рассказал РБК исполнительный директор «Адамаса» Максим Вайнберг.

Источник в компании, владеющей сетью электроники, говорит, что месячная выручка его магазина на Тверской на треть выше, чем у сравнимого магазина на Ленинском проспекте. По расчетам РБК, при ставке аренды в $4,5 тыс. за 1 кв. м в год магазин может окупиться, только если его площадь не превышает 100 кв. м, но таких помещений на Тверской немного.

Анна Левинска