ТЦ на карантине: кто заплатит за убытки?

Китайские собственники ТЦ предоставили ритейлерам от двух до четырех недель арендных каникул, однако, по мнению ритейлеров, этого недостаточно для покрытия убытков. Как готовы действовать российские собственники в сложившихся условиях? Retail.ru опросил владельцев ТЦ и девелоперов, как они видят ситуацию и что предпринимают.

Zara сообщила, что рассматривает перспективу закрытия своих магазинов в России. Крупнейшие ритейлеры инициируют пересмотр арендных договоров для получения скидок на ставки аренды и арендных каникул. Есть высокая вероятность того, что меры по смягчению коммерческих условий со стороны собственников ТЦ будут приняты, так как в сложившейся ситуации якорные трафикообразующие арендаторы ТЦ имеют достаточно сильную позицию в переговорах, отмечают в CBRE.

Закрытый ТЦ «Авиапарк». Фото: Dmitry Bezrukov/shutterstock

Идут ли ТЦ навстречу арендаторам?

Позиции владельцев ТЦ и девелоперов неоднозначны. Некоторые заявляют, что будут начислять арендную плату в полном объеме, другие готовы предоставить скидки, многие уже сегодня говорят о том, что возьмут с арендаторов только эксплуатационные платежи. Но полностью освободить партнеров от платежей мало кто готов. Как правило, подход в отношении того или иного арендатора определяется индивидуально.

Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов подтверждает: «Мы предоставляем каникулы по арендным платежам тем арендаторам, которые полностью закрыли магазины, и даем существенные скидки (до 70−80%) тем, кто продолжает работу».

«С начала волны снижения посещаемости торгового центра и закрытий магазинов арендаторы писали письма, звонили с просьбами снизить, отменить арендную плату или стоимость технического обслуживания. И с каждым мы проводили и продолжаем проводить переговоры. В таких условиях требуется индивидуальный подход в зависимости от рода деятельности и специфики сегмента, а общую систему лояльности выстраивать я считаю неправильным, – рассказывает Ольга Вальчук, генеральный директор АО «Региондевелопмент». – Так, первыми пострадали кинотеатры, развлечения и детские центры. Потом сразу за ними – рестораны. Сейчас страдают остальные магазины, как-то пытаются выжить те, кто не закрылся, то есть магазины с товарами первой необходимости. Но и им тяжело. Переговоры об изменении арендных условий идут непросто, но мы заинтересованы, чтобы арендаторы продолжали работать после пандемии, поэтому где-то идем на снижение минимальной ставки на 50%, где-то обсуждаем другие возможные преференции».

«Для части арендаторов мы отменили фиксированную плату и оставили только процент от товарооборота. Для таких арендаторов, как, например, супермаркет «Лента», мы снизили арендную ставку на 50%. С момента введения карантина по всей Москве в ТЦ «Ангара» работают только супермаркет и аптека. Операторы фудхолла теперь готовят еду на вынос и функционируют с помощью курьерских доставок. Все досуговые мероприятия – кулинарные мастер-классы, психологические лекции и спортивные занятия для детей – мы перевели в формат онлайн-конференций и прямых эфиров в социальных сетях», – комментирует Максим Карбасникофф, руководитель коммерческой дирекции ADG Group.

«Большинство торговых центров идут навстречу ритейлерам и отменяют арендную плату на время ограничительных мер, оставляя лишь коммунальные и операционные платежи», – отмечает Елена Розанова, директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International.

Фото: Dmitry Bezrukov/shutterstock

ТЦ и арендаторы – в одной лодке

Стоит сказать, что сейчас многие девелоперы находятся в не менее сложной ситуации, чем арендаторы: в большинстве своем собственники и девелоперы торговых объектов обременены выплатами по кредитам.

«Основная доля затрат девелоперов – это кредитные выплаты, которые могут составлять до 70% от общего арендного потока. В этом случае нам, собственникам, необходима помощь и поддержка государства в согласовании арендных каникул, снижении процентов, начисляющихся на кредит, отсрочки выплат основного долга», – считает Ольга Вальчук.

Что касается государства, то эксперт отмечает, что с самого начала пандемии ситуация в России развивалась довольно путано: ТЦ и арендаторы получали множество разнообразных указов, писем, требований от разных администраций. «Арендаторы оказались в полной растерянности, – комментирует Ольга Вальчук. – Честно говоря, не в лучшем положении находились и мы: решения принимались в «ручном режиме», бывало, каждые 30 минут приходили новости, можно сказать, с фронта, которые кардинально меняли ситуацию. Однако мы всегда помнили и помним, что мы в одной лодке с арендаторами – не будет бизнеса у них, закончится бизнес и торгового центра. Поэтому эту кризисную ситуацию нужно проходить вместе, помогая и поддерживая друг друга. В день введения режима самоизоляции мы вынуждены были приостановить деятельность магазинов, где нет товаров первой необходимости. В итоге в ТРЦ «Галерея 9-18» работающими остались супермаркет, зоомагазин и арендаторы на фудкорте, которые могут работать по доставке. Также мы получили письмо от властей с рекомендацией закрыть центр. Однако решили не закрывать ТРЦ, обеспечивая работу хотя бы оставшихся магазинов».

Фото: Retail.ru

Когда закончится самоизоляция и торговые центры возобновят работу – пока непонятно. По худшим сценариям девелоперов, до двух месяцев. «Однако уже сейчас мы недополучаем арендный поток, поэтому не можем выполнять обязательства по кредитам, у нас нет денег на обслуживание функционирования ТРЦ, – говорит Ольга Вальчук. – Мы активно общаемся с банками, объясняем сложившуюся ситуацию, пытаемся согласовать арендные каникулы и, главное, ждем соответствующие постановления правительства, которые позволят банкам идти нам навстречу. А пока активно режем операционные косты, уже рассматриваем варианты, где управление комплексом будем передавать от внешней УК собственному штату сотрудников. Основные задачи сегодня – максимально снизить затраты на работу ТРЦ, сохранить существующих арендаторов, предоставить им возможность работать не в убыток или хотя бы выжить». ТЦ стараются максимально сократить расходы. Одной из таких мер, для примера, является отключение света в неработающих галереях и других систем, возобновление работы которых не связано с дополнительными издержками. Снижаются и расходы на маркетинг, здесь оставляют только коммуникационные каналы с посетителями – чаще всего это социальные сети и сайт торгового центра.

Фото: Retail.ru

Как все будет потом?

Размышляя о последствиях текущей ситуации, Михаил Михайлов, управляющий партнер ТРЦ «Бутово Молл», отмечает, что каждая неделя простоя помимо прямых убытков приводит и к удлинению сроков последующего восстановления нормальной работы ТРЦ с точки зрения посещаемости и товарооборота: «Возвращение посетителей в торговые центры будет проходить на фоне изменения устоявшейся модели потребления, а следовательно, всем нам (собственникам и ритейлерам) придется изменить баланс предлагаемых товаров и услуг, а также пересмотреть коммуникацию с целевой аудиторией».

Валерия Зайкова, Retail.ru