ТЦ и арендаторы: стратегии выживания

Ситуация с распространением вируса COVID-19 продолжает развиваться. К числу наиболее пострадавших можно отнести торговые центры, в которых большая часть арендаторов временно остановили работу. Мнения арендаторов и арендодателей расходятся по большинству «болевых вопросов»: как начислять арендную плату и начислять ли вообще, закрываться или нет и т. д. Чтобы выяснить позиции и стратегии сторон, Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, д.э.н., провел анонимный опрос игроков рынка, в котором приняли участие 105 представителей торговых центров и ритейла. В этой статье он поделился результатами опроса и своими выводами.

Закрытый из-за коронавируса торговый центр «Афимолл» в Москва-Сити. Фото: Geshas/shutterstock.

Как мы видим, большинство арендодателей собирается начислять арендную плату только в виде эксплуатационных платежей (OPEX). На мой взгляд, это очень хороший знак для всего рынка: собственники входят в тяжелое положение ритейлеров, при этом испытывая такие же затруднения. Большинство торговых центров разделили бремя застоя и кризиса со своими арендаторами. Впрочем, полностью освобождать от арендной платы торговые центры не спешат. За такие меры проголосовал только один арендодатель.

Судя по результатам опроса среди арендаторов, большинство из них готовы платить процент с оборота (35,9%). Этот вариант можно приравнивать к отказу от оплаты, потому что подавляющее большинство магазинов будут закрыты еще месяц. Но открыто объявляют о невозможности оплатить аренду 28,2% опрошенных. На мой взгляд, это камень преткновения во взаимоотношениях двух сторон. Графики показывают, что их мнения разнятся. Наиболее вероятный сценарий – большинство арендаторов получат скидки на аренду и заплатят OPEX.

Интересны и меры поддержки, применяемые по отношению к арендаторам. Арендные каникулы готовы ввести 18% владельцев, гораздо больше респондентов (74%) дают временные скидки. Информирование арендаторов об остановке в ТЦ и рекламные кампании для магазинов также в числе популярных ответов. Хотя, на мой взгляд, это не те меры, которые могут оказать ощутимую помощь ритейлу, но по крайней мере помогут держать руку на пульсе. Рекламная кампания же поможет только работающим магазинам, которых осталось не так много в торговом центре. Всем остальным реклама вряд ли поможет. Показательно, что всего лишь один арендодатель готов совместно со своими арендаторами лоббировать интересы на государственном уровне. Скорее всего, это говорит о нежелании связываться с государственными бюрократическими механизмами или же об отсутствии инструментов лоббирования. Либо это уверенность в бесполезности такой меры.

Арендаторы в целом солидарны с администрациями торговых центров: большой процент голосов набрали варианты с временными скидками и арендными каникулами. Но арендаторы в первую очередь ожидают отсрочки платежей, тогда как у собственников этот вариант оказался только на втором месте.

В связи с частичной консервацией торговых центров упадет и выручка управляющих компаний. Когда вирусная угроза останется позади, многие собственники захотят, чтобы их объекты обслуживали в таком же уменьшенном составе, ведь так дешевле. Начнутся споры УК и собственников относительно объемов обслуживания и численности персонала. Большинство владельцев торговых центров планируют сокращать расходы на управление и эксплуатацию на 20–40%. Зачастую это достигается сокращением клининга на 40–60%, охраны на 30–50% и технической эксплуатации на 10–20%. Мы идем навстречу пожеланиям заказчиков, оказавшихся в трудном положении. Вместе с тем, даже закрытое полностью здание требует эксплуатации и обслуживания инженерных систем, обеспечения безопасности, а прилегающая территория – уборки. Усеченный штат – это временная мера, а в долгосрочной перспективе такая схема непригодна. Это не просто сокращает жизненный цикл здания, но и ставит под вопрос безопасное пребывание в нем людей.

Радует, что разрыв между ТЦ, планирующими сокращение штата, и ТЦ, планирующими оставить свой персонал полностью, не такой большой – 52% против 40% респондентов. Но эти данные были получены накануне обращения Президента РФ 2 апреля. Как мы знаем, нерабочие дни продлены до 30 апреля с теоретической возможностью сокращения срока. Если задать арендодателям тот же самый вопрос в середине апреля, я уверен, что доля владельцев, высказавшихся за сокращение персонала, увеличится. Бизнес несет огромные потери, и в самом ближайшем будущем мы увидим волну банкротств организаций, особенно это коснется ИП.

У арендаторов дела обстоят хуже. За сокращение персонала высказались более 70% опрошенных. Предполагаю, что это представители непродовольственного сектора, который переживает катастрофическое падение. Ответ «нет», очевидно, давали представители продуктового ритейла, аптек, зоомагазинов, а также тех организаций, которые располагают «подушкой безопасности».

Прирост оборотов мы видим все у тех же продавцов товаров первой необходимости. Но у большинства опрошенных ритейлеров они снизились более чем на 60%, а в последнюю неделю и вовсе прекратились. Правительство обещало господдержку пострадавшим секторам экономики. Если осуществятся все обещания, то резкое уменьшение оборота, связанное с закрытием или банкротством магазинов и общепита, можно будет преодолеть, но вопросом остается срок, за который будет сокращен этот разрыв.

Если давать оптимистичные прогнозы, то в начале мая закончится период ограничений работы для торговой недвижимости или хотя бы будут послабления в режиме. Пессимистичный вариант – статистика заболевших COVID-19 пойдет на спад, а профилактические меры будут отменены только к сентябрю, а значит, и прибыли в торговом сегменте раньше ждать не стоит. Но наиболее реальным выглядит прогноз, что рынок начнет отыгрывать падение примерно в начале июня. Единственная возможность выйти из затяжного пике с минимальными потерями – сесть за стол переговоров и найти решение, которое устроит и арендодателя, и арендатора. Думаю, этим решением могут стать арендные каникулы для закрывшихся магазинов с оплатой только в части эксплуатационного платежа, а для работающих – индивидуальная скидка на арендную плату, эксплуатационный платеж плюс процент от оборота. Это связано с тем, что у многих работающих магазинов выручка либо снизилась несущественно, либо даже выросла. В большинстве случаев это касается продуктового ритейла.

Retail.ru