Торговая недвижимость - возобновление развития

Несмотря на то, что в I квартале 2010 г. на рынке торговой недвижимости крупных событий не произошло, его игроки, адаптировавшиеся к сложившейся ситуации, начали ожидать возврата позитивного тренда развития рынка. Наметившиеся рост оборотов операторов и возможное увеличение доступности финансирования, как с точки зрения наличия ресурсов, так и их стоимости, позволяют говорить о формировании условий, необходимых для возобновления развития рынка.

Предложение

В I квартале 2010 г. на рынок торговой недвижимости вышло два проекта – ТЦ «Речной» (девелопер – Capital Group) и ТЦ «Азовский». Таким образом, на конец I квартала 2010 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составила 4 905 000 кв. м (торговая площадь (GLA) – 2 567 000 кв. м).

Источник: Colliers International

Важной тенденцией формирования предложения стал отказ девелоперов от стратегии вывода объектов на рынок только в случае достижения высокого уровня заполнения площадей и готовности к открытию магазинов одновременно с вводом объекта в эксплуатацию. В текущих условиях, когда очень важно продемонстрировать выполнение обязательств по заявленным срокам ввода в эксплуатацию и востребованность торгового центра у покупателей, его скорейшее открытие, даже с незагруженной галерей, является приоритетным для привлечения арендаторов на вакантные площади.

Совокупная общая площадь ожидаемых к вводу в 2010 г. торговых центров (по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International) составляет более 1 млн кв. м (см. Таблицу 2). Впрочем, это не говорит о возобновлении масштабного строительства, поскольку практически все проекты, о которых идет речь, были начаты и должны были быть завершены ранее.

Источник: Colliers International

Спрос

Заметный рост товарооборота по многим товарным позициям, реструктуризация торговыми сетями своих кредитных обязательств, собственные средства, а также возвращающееся заемное финансирование дают торговым операторам необходимые ресурсы и уверенность в перспективности расширения масштабов деятельности. Это проявляется в увеличении спроса на торговые площади в профессиональных объектах, расположенных не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в городах-миллионниках, а также в городах с меньшей численностью населения. В отличие от 2002–2008 гг., когда наблюдалось сравнительно постепенное распространение спроса федеральных операторов с масштабных столичных рынков на менее крупные региональные, сейчас этот переход произошел очень быстро. Примечательно, что спрос фокусируется не только на профессиональных объектах с хорошим местоположением, как этого можно было ожидать, но также определяется и логистическими издержками сетей по выходу на новые рынки. Это приводит к тому, что большим спросом пользуются города Центрального федерального округа, такие как Рязань, Ярославль, Тула.

Наибольший интерес для возрождающегося спроса представляют действующие торговые центры. Этот факт имеет очевидное экономическое объяснение: отсутствуют риски, связанные с задержкой открытия и работы в незагруженном торговом центре, понятна востребованность проекта у целевой аудитории, более высокая степень готовности помещений к въезду и, как следствие, меньшие временные и финансовые затраты на отделку помещения.

С точки зрения торговых профилей рост спроса является практически всеобщим: операторы кинотеатров ищут интересные проекты в регионах, операторы развлекательного профиля ищут новые возможности, как в Москве, так и в регионах. Активизируются существующие операторы товаров для дома (основной интерес представляют помещения площадью от 1 000 до 2 000 кв. м), и появляются новые (например, «Все до лампочки» в ТЦ «Спектр», «Домания» открывает второй магазин в ТРЦ «Вива»). Продолжают экспансию региональные сети: магазины обуви «Палатин» и «Легкий шаг», одежды Elis. Продолжается развитие сегмента иностранных операторов: в I квартале 2010 г. на рынок вышли Thomas Sabo, UNIQLO* (в ТРЦ «Атриум»), группа INDITEX вывела на рынок новую (восьмую) концепцию – магазин аксессуаров Uterque (в ТРЦ «Метрополис»), Burger King (в ТРЦ «Метрополис», «Европейский» и «Золотой Вавилон»), Home&You, (новая концепция товаров для дома компании Fashion Point). Adidas активно ищет площадки для размещения своих магазинов, планируя развитие двух новых концепций. Также ищет площади американский обувной оператор Steve Madden. Компания «Стокманн» открыла новый магазин в Москве в ТРЦ «Золотой Вавилон» на проспекте Мира.

В целом растущий спрос концентрируется вокруг наиболее профессиональных объектов, что приводит к росту планов по реконцепции торговых объектов, созданных в начале 2000-х годов, в период становления рынка качественной торговой недвижимости, а также росту количества активизировавшихся в настоящее время девелоперов небольших торговых объектов.

Ставки аренды

Восстанавливающийся спрос на торговые площади пока еще недостаточен для возврата на траекторию устойчивого роста ставок, однако предпосылки для этого начали складываться в I квартале 2010 г. Последствия кризиса вынудили многих владельцев торговых объектов пойти навстречу арендаторам. Предоставлялись скидки (иногда весьма значительные) по ставкам аренды в рамках действовавших договоров, распространялось применение схемы «фиксированная ставка аренды плюс процент от оборота оператора», с низкой фиксированной частью. В начале 2010 г. наметилась тенденция к снижению или полному отказу от предоставления дисконтов. Смешанный арендный платеж начал позитивно восприниматься девелоперами, у которых появляется уверенность в росте товарооборота и, как следствие, ожидание дополнительного дохода, который в этом случае будет приносить им смешанная схема расчетов.