Торговая недвижимость в 2012 году - спокойный рост

Ожидается высокий спрос на торговые площади со стороны ритейлеров. Но, в отличие от докризисных лет, когда ритейлеры экстенсивно развивались, операторы теперь более тщательно выбирают наиболее качественные и концептуальные торговые центры.

Из недавних ключевых событий отметим создание компанией «Авангард-Менеджмент»  в январе 2012 г. фонда Distressed assets в объеме $100 млн с инвестициями в торговую недвижимость в российских городах-миллионниках. На текущий момент компания ведет переговоры с будущими участниками фонда. Отметим, что региональные рынки недвижимости характеризуются уровнем ставок доходности, в среднем на 1 – 2,5% выше чем в Москве, где ставка доходности на торговые центры – 9,5-10%.

Среди региональных городов Российской Федерации, население которых превышает 1 млн человек, самым обеспеченным торговыми площадями является Екатеринбург  – 530 кв.м GLA на 1000 жителей. Наименее обеспеченным – Волгоград, в котором на 1 000 жителей приходится лишь 250 кв.м торговых площадей. В феврале 2012 г.  в Волгограде введен в эксплуатацию ТРЦ «Комсомолл» (104 000/ 68 000 кв.м), что привело к росту обеспеченности торговыми площадями города  с 200 кв.м до 250 кв.м на 1000 жителей; в этом году планируется к воду ещё один знаковый ТРЦ – «Акварель» (121 800 кв.м-GBA/ 92 140 кв.м-GLA), в результате чего обеспеченность качественной офисной недвижимостью к концу 2012 года может вырасти до 350 кв.м на 1000 чел, однако город будет по-прежнему занимать последнюю строчку среди остальных городов по уровню обеспеченности качественной торговой недвижимостью.

Таблица 3. Численность населения в «городах-миллиониках» РФ, обеспеченность торговыми площадями (GLA)  на 1 000 жителей

Источник: GVA Sawyer, Росстат

	Население городских округов, тыс. чел.(на 1 января 2011 года)	Обеспеченность торговыми площадями (GLA) на 1000 жителей, март 2012	Ранжирование городов в зависимости от обеспеченности торговыми площадями
Москва	11 551,9	360	9
Санкт-Петербург	4 868,5	650	1
Новосибирск	1 475,1	500	3
Екатеринбург	1 386,5	530	2
Нижний Новгород	1 261,5	450	5
Самара	1 166,8	500	3
Омск	1 154,0	400	7
Казань	1 145,4	480	4
Челябинск	1 131,2	450	5
Ростов-на-Дону	1 091,5	390	8
Уфа	1 074,9	410	6
Волгоград	1 020,9	250	10

Отметим, что между оборотом розничной торговли на душу населения и обеспеченностью торговыми площадями существует достаточно прямая зависимость, если рассматривать отдельно кластеры сибирских городов и южно-приволжских городов.

Различия между городами не только количественные, но и качественные. Так, по итогам всех 6 федеральных премий CRE Federal Awards (за 2006-2011 гг.) наибольшее количество номинированных объектов представлено в Екатеринбурге (5 объектов), а именно: ТРЦ «Гринвич» (был номинирован 2 раза, в 2007 – 1 очередь, в 2010 – 3 очередь, когда комплекс и стал победителем), ТРЦ «Парк Хаус»,  ТРЦ «Карнавал», «Гринго» и ТРЦ «КомсоМолл», следом идет Ростов-на-Дону,Челябинск, Нижний Новгород и Уфа, в которых были номинированы по 3 ТЦ . Не отличились только Омск и Самара – ни одного номинанта за все время существования премии.

В 2011 г. лидерами по темпам прироста качественной торговой недвижимости являются Самара (102 000 кв.м GLA), Челябинск (125 100 кв.м GLA) и Новосибирск (95 500 кв.м GLA).

В прошлом году произошло открытие сразу двух крупнейших комплексов МЕГА в Самаре (150 000 / 102 000 кв.м GLA) и Уфе (130 000 кв.м/ 65 000 кв.м). Теперь IKEA не планирует строить новые торговые центры вне московского региона.

 

Среди основных тенденций 2011 г. отметим:

·       перенос сроков строительства объектов;

·       увеличение доли ТРЦ в общем объеме качественной торговой недвижимости. Более 95% качественной торговой недвижимости будет в ближайшие 1-2 года построено в составе ТРЦ. В 2011 году доля введенных торговых площадей в составе ТРЦ составляла 88%;

·       редевелопмент / реконцепция существующих объектов в связи с увеличившейся конкуренцией. К примеру, в Екатеринбурге подвергнутся реконцепции ТЦ «Гринго», ТРЦ «Екатерининский», ТЦ «Дирижабль»;

·       возобновление строительства замороженных ТЦ, а именно: ТРЦ «Легенда» в Нижнем Новгороде, ТРК (30 200 кв.м) в Академгородке Новосибирска, ТРЦ «РИО» (ранее ТЦ «Шоколад») в Ростове-на-Дону и др.

В 2012 г. в исследуемых городах-миллионниках планируется к вводу 1,1 млн кв.м торговой недвижимости (732 850 кв.м GLA), из которых 3 комплекса – суперрегиональные – ТРЦ «Акварель» (121 800 кв.м/ 92 140 кв.м – GLA ) в Волгограде, ТРЦ «Планета» в Уфе (150 000 кв.м/ 110 000 кв.м) и ТРЦ  «Небо» (134 400 / 70 000 кв.м) в Нижнем Новгороде.

В случае реализации всех заявленных проектов максимальный прирост качественного предложения будет наблюдаться в Нижнем Новгороде, Волгограде, Екатеринбурге и Уфе (см. Рисунок 2).

Всего по состоянию на март 2012 г. в исследуемых городах введено 3 ТЦ, а именно: ТЦ «Союзный» (12 000/ 8 500 кв.м – GLA) в Нижнем Новгороде, ТРЦ «Июнь» (42 000/ 25 500 кв.м ) в Уфе и ТРЦ «КомсоМолл» в Волгограде (104 000/ 68 000 кв.м).

Таблица 4. Знаковые проекты ТЦ/ТРЦ в «городах-миллионниках», 2011-2012 гг.

Источник: GVA Sawyer

Город	Название ТЦ	Общая/ арендуемая площадь, кв.м
ТЦ/ТРЦ, введенные в эксплуатацию в 2011 г. и начале 2012 г.
Новосибирск	ТРЦ «Аура»	150 000/ 62 000
Новосибирск	SunCity	45 000/ 30 000
Екатеринбург	ТЦ «Калинка»	5 000 / 3 500*
Нижний Новгород	ТЦ «Ганза»	20 663/ 11 600
Нижний Новгород	ТЦ «Союзный»	12 000/ 8 500
Самара	МЕГА-Самара (ИКЕА)	150 000 / 102 000*
Казань	ТРЦ «Южный» (2 очередь)	78 000/ 48 600
Челябинск	ТРЦ «Гагарин парк»	50 000/ 33 000
Челябинск	ТРЦ «Фиеста»	46 000/ 34 100
Челябинск	ТРЦ «Родник»	135 000 / 58 000*
Челябинск	ТЦ «Кольцо»	50 500/ 35 350*
Ростов-на-Дону	Мебель Молл	8 800 / 6 500
Уфа	МЕГА-Уфа (ИКЕА)	130 000/ 65 000
Уфа	ТРЦ «Июнь»	42 000/ 25 500
Волгоград	ТОЦ «Диамант Зацарицынский»	18 300/ 12 800
Волгоград	ТРЦ «КомсоМолл»	104 000/ 68 000
Планируемые к вводу ТЦ/ТРЦ в 2012
Новосибирск	ТРЦ «Кристалл»	12 000 / н.д.
Екатеринбург	ТРЦ «Радуга парк»	113 200 / 54 800
Екатеринбург	ТРЦ «Призма»	77 000 / 50 000
Нижний Новгород	ТРЦ  «Небо» на пл. Лядова	134 400 / 70 000
Нижний Новгород	ТРЦ «РИО»	100 000/ 68 000
Нижний Новгород	ТРЦ «Седьмое небо»	100 000/ н.д.
Нижний Новгород	ТРЦ «Индиго»	60 350 / 39 750
Омск	ТЦ Маяк, 2 очередь	28 000 / 19 600*
Казань	ТЦ «Бахетле»	6 100/ 4 300*
Ростов-на-Дону	ТРЦ «РИО»	100 000/ 78 000
Уфа	ТРЦ «Планета»	150 000/ 110 000
Волгоград	ТРЦ Акварель	121 800/ 92 140

*Оценка

Отметим, что лишь в Волгограде не представлены (пока) торговые центры суперрегионального масштаба. В текущем году ожидается ввод первого суперрегионального ТРЦ «Акварель» (121 800/ 92 140 кв.м – GLA).

Екатеринбург, Нижний Новгород и Казань лидируют по показателю обеспеченности качественными ТРЦ. Больше всего торговых площадей в составе МФК в Омске (МФК Миллениум (24 000 кв.м. – торговая GLA), МФК Континент (109 000 кв.м – торговые площади) и МФК Каскад (20 000 кв.м –торговая площадь).

Средний уровень вакантных площадей в 2011 снизился во всех исследуемых городах без исключения и в среднем не превышает 10%.

Таблица 5. Средний уровень вакантных площадей, конец 2011 г.

Источник: GVA Sawyer

Город	Средний уровень вакантных площадей
Москва	4%
Санкт-Петербург	5-6%
Новосибирск	4-5%
Екатеринбург	3-4%
Нижний Новгород	н.д.
Самара	6%
Омск	7-8%
Казань	5%
Челябинск	6-7%
Ростов-на-Дону	3-4%
Уфа	н.д.
Волгоград	3-4%

В связи с замедлением экономического роста в РФ, в виду сокращения темпов роста потребления в стране, а также учитывая большие объемы нового предложения к вводу, GVA Sawyer прогнозирует увеличение уровня вакантных площадей на 2-4% в первую очередь в городах, где планируется к вводу много новых торговых площадей, кроме того, усиливающая конкуренция может привести к оттоку арендаторов в новые, более качественные и концептуальные ТЦ/ТРЦ.

Начало 2012 года не выявило существенных изменений в основных трендах рынка торговой недвижимости. Большинство ритейлеров сохраняют на 2012 год свои планы развития. Многие ритейлеры считают более эффективным для бизнеса торговой сети увеличение количества магазинов в наиболее качественных объектах и в правильно выбранных городах.   

Наиболее активны продуктовые ритейлеры. Планы сетей по открытию магазинов к текущем году коррелируют с объемами нового предложения, обеспеченностью качественной торговой недвижимостью и оборотом розничной торговли. Среди исследуемых городов наиболее привлекательным является Нижний Новгород, именно в нем наибольшее количество федеральных сетей заявила об открытии своих магазинов, в том числе: Ашан, Эльдорадо, М-Видео, Media Markt-Saturn и др. Отметим, что в городе планируется к вводу 237 000 кв.м (GLA) качественных торговых площадей. В Казани один из самых низких показателей ввода торговых площадей в 2011 г., несмотря на это, город является одним из самых обеспеченных качественной торговой недвижимостью, многие крупнейшие ритейлеры откроют свои магазины в этом городе в 2012 г. (см. Таблицу 6).

Таблица 6. Знаковые ритейлеры, планирующие открытие своих магазинов в 2012 г.

Источник: Исследование GVA Sawyer

Город	Знаковые ритейлеры, планирующие открытие своих магазинов в 2012 г.
Новосибирск	Эльдорадо
Екатеринбург	Эльдорадо, Media Markt-Saturn, Leroy Merlin, Окей, H&M
Нижний Новгород	Ашан (2 магазина), Эльдорадо, Мвидео, Эльдорадо, Media Markt-Saturn, Седьмой континет, H&M
Самара	H&M
Омск	Лента, Эльдорадо
Казань	Перекресток (X5 Retail group), Metro, Leroy Merlin, Бахетле
Ростов-на-Дону	Ашан
Уфа	H&M, Сoncept Club
Волгоград	Ашан, Media Markt-Saturn

 

В 2011 г. в исследуемых городах наблюдался рост арендных ставок на 10-12%.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующее.

·       В договорах аренды чаще стал использоваться для расчета арендных ставок процент от оборота арендатора. Так некоторые ритейлеры соглашаются на оплату небольшой фиксированной аренды и процента от оборота. Некоторые арендаторы подтверждают только процент без оплаты фиксированной части.

·       Многие арендаторы – особенно брендовые сетевые универмаги требуют от собственника выполнения в арендуемом помещении отделки по своим требованиям.

·       Многие арендаторы в новых только открывающихся объектах прописывают ставку аренды в зависимости от количества сданных в аренду площадей, т.е. арендная ставка повышается или понижается на согласованный в договоре процент в зависимости от доли вакантных площадей.

В настоящее время в силу нестабильной макроэкономической ситуации значительный рост арендных ставок в среднесрочной перспективе сомнителен.

По нашим прогнозам, возможен рост арендных ставок в качественных Торговых центрах, а именно: умеренный рост на 5% в год.

В ТЦ старой постройки с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, учитывая требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем могут подвергнутся редевелопменту.

Retail.ru

по материалам исследования GVA Sawyer