Торговая недвижимость Санкт-Петербурга – есть спрос и предложение

 

Предложение компенсируется спросом

Общее предложение качественных торговых (арендопригодных) площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2012 г. составило 3 444 тыс. кв.м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет около 689 кв.м GLA на 1 000 жителей.

По итогам года в Санкт-Петербурге было введено 245,3 тыс. кв.м торговых площадей (GLA). Наибольший ввод пришелся на 2 кв. 2012 года, когда были открыты ТРК «Питерленд» и ТРЦ «РИО». Кроме них, следует выделить еще один крупный торговый центр регионального масштаба – «Континент на Бухарестской», который был открыт в конце года (хотя полноценно торговая галерея заработает в 1 кв. 2013 года). Следует отметить, что в 2012 г. в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию несколько торгово-развлекательных комплексов, открытие некоторых из которых неоднократно переносилось. К таким объектам относятся ДЛТ и Aura Boutique centre. При этом из общего объема торговых площадей исчезли торговый комплекс «Артем» (в связи с реконцепцией в бизнес-школу) и магазин К-Раута на ул. М. Говорова (в связи с пожаром).

Согласно планам девелоперов, объем ввода в 2013 году сохранится на уровне 2012 года и должен составить около 270 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей. Одним из наиболее знаковых событий будет ввод первого торгового центра регионального масштаба в Красносельском районе – ТРЦ «Жемчужная Плаза». Помимо этого отметим ожидаемый ввод трех крупных проектов от компании «Адамант» («Континент на Звездной», «Заневский каскад III», «Балкания NOVA II оч.») и двух проектов компании Fort Group («5 озер» и «Лондон Молл»).

Таблица 2. Знаковые проекты ТЦ Санкт-Петербурга, 2012-2013 гг.

Источник: GVA Sawyer

Название ТЦ	Общая/ арендуемая площадь, кв.м	Ввод в эксплуатацию/ статус
ТЦ, введённые в эксплуатацию в  2012 г.
ТК «Порт Находка»	10,8/7,0	1Q2012
ТРК «Питерленд»	180/80	2Q2012
«РИО»	63/43,7	2Q2012
ДЛТ	33,2/18	3Q2012
Aura Boutique centre	14,6/10	3Q2012
Электра	10,1/6,7	3Q2012
Международный	46,4/34,8	3Q2012
Континент на Бухарестской	90/56	4Q2012
Строящиеся ТЦ (2013 г.)
Чкаловский	13,0/10,0	1Q2013
Балкания NOVA II оч.	78/56	2Q2013
Континент на Звездной	65,5/40,0	2Q2013
Авеню	45,0/31,5	2Q2013
У Красного моста	36,5/9,9	2Q2013
Заневский каскад III	62,0/46,5	3Q2013
ТРЦ «Жемчужная Плаза»	86,5/45,1	3Q2013
ТРК Лондон Молл	83,0/61,3 (увеличение GLA на 13,8 тыс. кв.м после реконцепции)	3Q2013
5 озер	32,0/21,6	4Q2013

 

Уровень вакантных площадей в среднем по рынку за год увеличился с 5-6% в начале года до 7-8% к концу года. Однако это увеличение связано со значительным количеством вакантных площадей в ряде крупных объектов, преимущественно открывшихся в конце 2011 г. или в 2012 году.

В частности, к объектам с высоким уровнем вакантных площадей относятся ТРК «Питерленд», ТК «Космос», ТРЦ «Лето», ТРЦ «РИО» и некоторые другие. В то же время, в давно действующих объектах, расположенных вблизи станций метрополитена или в спальных районах, уровень вакантных площадей редко превышает 2-3%.

В 2013 году уровень вакантных площадей согласно прогнозам GVA Sawyer будет постепенно уменьшаться до 5-6%, растущий спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.

Среди основных тенденций спроса, проявившихся в 2012 году следует выделить следующие:

·           Активное развитие продуктовых супермаркетов. Открылся первый в Санкт-Петербурге супермаркет сети «Азбука Вкуса», супермаркеты Prizma открылись в ТК «Международный», ТРК «Гранд Каньон», МФК «Атлантик-сити», произошла смена якорного арендатора в ТК «Северный Молл» – место гипермаркета «Реал» занял «Ашан», в ТРЦ «Питерленд» открылся первый в городе «Зеленый Перекресток». Финский оператор розничной торговли Kesko открыл первый в Санкт-Петербурге продуктовый гипермаркет «К-Руока». Объявлено о планах выхода в 2013 году в Санкт-Петербург сети супермаркетов «Мираторг».

·           Развитие развлекательной составляющей в торгово-развлекательных центрах.

·           Продолжается достаточно активное развитие операторов на рынке общественного питания, в том числе фаст-фуда, кофейни (в частности в город пришел Starbucks).

·           С открытием ДЛТ продолжается формирование Большой Конюшенной улицы – как места размещения luxury-брендов.

·           Происходит динамичное развитие сетей ЭиБТ: «Телемакс» открыла в Санкт-Петербурге флагманский магазин площадью 3,7 тыс. кв.м, с новым дизайном открылись магазины «Эльдорадо». Сеть Enter открыла несколько офф-лайн точек, открыты два кибермаркета «Юлмарт» в ТК «Миллер-Центр».

·           Происходит развитие компьютерных сетей: открылся дисконт-магазин re:Store в ТЦ «Планета Нептун», iPort Apple Premium Reseller – в ТРЦ «Мега Парнас», ТРЦ «Рио», ТК «Меркурий», ТРК «Радуга» и ТРЦ «Континент на Стачек», магазин «Компьютерный мир» – в ТЦ «Электра», магазины «КЕЙ» в ТРЦ «Сити-Молл» и «РИО» и др.

·           Продолжается развитие мебельных центров. Построенный еще несколько лет назад, но долго не открывавшийся для посетителей, комплекс «Круиз» в 2012 году открылся как мебельный центр. В рамках открытия 2-й очереди ТК «Балкания NOVA» (полностью будет открыт в 2013 году) открылся мебельный центр «12 стульев», площадью свыше 20 тыс. кв.м.

·           Наблюдается развитие детских магазинов Открыты магазин «Дети» в ТЦ «Электро», «Детский Мир» в ТРК «РИО» (1,2 тыс. кв.м), «Каспер Груп» в ТК «Невский центр», ТРК «Питерленд» и двух «Мегах».

·           В 2012 году обозначился интерес различных операторов к развитию формата «droggery\дрогери». В частности, о планах по открытию магазинов этого формата в среднесрочной перспективе заявили «Магнит», «Интерторг».

·           В 2012 году как сигнал к локальному насыщению рынка выступила новость о запрете арендаторам ТРК «Радуга» открытия магазинов в радиусе 3 км. Такие действия управляющей компании торгового комплекса обусловлены открытием в ближайшем окружении сопоставимых по масштабу и формату ТРЦ «РИО» и ТРК «Континент на Бухарестской».

 

Ставки аренды – умеренный рост

В 2012 г. арендные ставки были стабильны, в среднем по рынку рост составил около 5-10%. В основном рост происходит за счет заложенной в договоре эскалации арендной ставки.

В 2013 году ожидается умеренный рост арендных ставок, который в годовом выражении составит 7-10%.

Таблица 3. Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга, по итогам 2012 г.

Источник: GVA Sawyer

Тип арендатора	Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в год (triple net)
Якорные арендаторы
Гипермаркет	3 500 – 7 000
Супермаркет	7 000 – 15 000
Электроника	4 000 – 14 000
Спорт и отдых	5 000 – 11 000
Одежда	6 000 – 15 000
Развлечения	3 000 – 12 000
Товары для дома	5 000 – 10 000
Товары для детей	5 000 – 12 000
Другие операторы
Одежда, обувь	15 000 – 65 000
Красота и здоровье	10 000 – 50 000
Товары для детей	12 000 – 30 000
Общепит	20 000 – 50 000

 

По материалам компании GVA Sawyer

Retail.ru