Торговая недвижимость: покидая Москву!

Завершается строительство торговых центров, ввод которых планировался еще до кризиса, в то же время новые проекты на территории «старой» Москвы практически не заявляются.

Присоединение новых территорий увеличивает потенциальную емкость рынка торговых помещений, частности, за счет городов ближайшего Подмосковья. Так, компания ОПИН заявила о реализации двух торговых центров в Подмосковье общей площадью 38 000 кв. м.

«Основные возможности как ритейлеры, так и девелоперы видят в регионах. Можно констатировать, что ценз по численности населения региональных городов для игроков рынка снизился до 200 000 человек», – констатирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

Количество торговых центров	282
Предложение (кв. м) GBA	6 839 000
Ввод 2011 (кв. м) GLA	53 000
Вакантность (%)	3%
Средняя ставка аренды (стрит-ритейл) ($/кв. в год)	800-900
Средняя ставка аренды (якорь) (ТЦ) ($/кв. в год)	100-350
Средняя ставка аренды (галерея) (ТЦ) ($/кв. в год)	1 500-2 500

 

Структура рынка

Совокупный ввод по итогам 1-го квартала 2012 г. составил порядка 67 тыс. кв. м, что обеспечено открытием трех торговых объектов – галереи «Москва» в здании одноименной гостиницы, районным торговым центром Ego mall в Южном Медведково, а также новым гипермаркетом строительных товаров сети K-rauta.

Общий объем торговых площадей в ТЦ на сегодняшний день приблизился к 7 млн кв. м. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми центрами (GLA) составила 281 кв. м на тыс. человек.

 

Динамика рынка

На начало года объем вакантных помещений зафиксировался на уровне 3%. Ставки аренды в торговых центрах Москвы повысились в среднем на 3-5% за счет индексации существующих договоров ТЦ. Средний уровень ставок аренды для помещений в формате стрит-ритейл вырос на 5% и остался в диапазоне:

·         400 – 1 500 долл. за кв. м в год (для основных торговых магистралей и помещений в спальных районах с хорошей проходимостью);

·         2500 – 5000 долл. для помещений в торговых коридорах ЦАО. Максимальная ставка аренды для помещений на Тверской в отчетном периоде достигла 7 000 долл./кв. м. В торговых центрах диапазон значений ставок аренды остался на уровне 100-350 долл. для якорных арендаторов, 1 200 – 3 500 долл. за кв. м в торговой галерее.

В течение периода были заключены 2 крупные сделки по продаже торговых центров на общую сумму около 140 млн долл. В сфере ритейла инвестиционная активность отмечена на рынка кинотеатров и бытовой техники – крупнейшие игроки рынка продолжают расширять сети путем поглощения более слабых. Многие компании диверсифицируют форматы путем перевода части точек в дискаунтеры, а также уплотняя площади существующих магазинов.

 

Торговые центры, введенные на рынок в 2011 г.
Название	Расположение	GLA, кв. м	Девелопер/покупатель
Торговая галерея в гостинице Москва	Манежная пл., 1	27 000	ОАО Декмос
K-Rauta	Ленинградское ш.	15 200	Кеско групп
Ego mall	Дежнева пр-д., д. 23	5 500	Ego group
Крупные торговые центры, ожидаемые к вводу в 2012 г.
Ривер молл	Автозаводская улица, 16-18	88 500	Кузнецкий мост Девелопмент
ИЮНЬ	г. Мытищи	78 000	ГК Регионы
Гудзон	Каширское ш., 12	70 000	Immoeast
Отрада (2 очередь)	7-ой км Пятницкого ш.	57 000	«Русская Промышленная компания Эльт»
Красный Кит 2	г. Мытищи, Ленинградское ш.	45 500	BTR Group
ТРЦ «Калейдоскоп»	Химкинский бульвар, вл. 7-23	41 000	ЗАО «Корпорация А.Н.Д.»
Белая дача Outlet Village	г. Котельники, 14 км МКАД	38 000	Белая Дача
РИО	Ленинский пр., 109	31 800	Ташир
Аутлет-центр «Fashion House»	Ленинградское ш., 15 км от МКАД	28 765	Fashion House Development
Vnukovo Outlet Village	Киевское ш.	26 252	ООО «Диона»
ТЦ Парус	Новокурскинское ш., 1	25 760	Midland development
Фаворит	Южнобутовская ул.	24 000	Фаворит-альянс
Конфетти	Веневская, 7	23 000	н/д
Крупные сделки (аренда, купля-продажа, инвестиции) в 2011 г.
Мозаика	Южнопортовая ул.	63 998	RGI International
Универмаг «Москва»	Ленинский пр.	53 900	Киевская площадь

 

Выводы и прогнозы

Как отмечает Маргарита Трофимова: «заявленный объем ввода в Московском регионе до конца года составит порядка 1,2 млн кв.м общей площади, при условии ввода ТРЦ Ривер Молл и Гудзон. Данный объем будет на 25% обеспечен проектами в городах Московской области – Мытищах, Красногорске, Котельниках. Согласно прогнозу NAI Becar, действительный объем ввода в 2012г. в Москве составит не более 700 тыс. кв. м. Спрос на торговые помещения будет формироваться за счет расширения существующих игроков, а также за счет прихода новых брендов – Hamleys, Mamas&Papas, SIA Home Fashion. В течение года на рынок также может выйти мировая продуктовая сеть «7-11».

Retail.ru