Торговая недвижимость Москвы – растущий дефицит

По предварительным данным Федеральной службы государственной статистики на конец 2012 г., ожидается, что по итогам года оборот розничной торговли в Москве составит 3 726 млрд руб., что в сопоставимых ценах на 3,5% больше, чем в 2011 г. В 2013 г. оборот розничной торговли в Москве может достичь 4 175 млрд руб., а в 2014 г. вырасти до 4 670 млрд руб.

Москве есть, что предложить арендаторам

Общее предложение торговых (арендо-пригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогам 2012 года составило 4 414 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 383 кв. м GLA на 1 000 жителей.

В 2012 г. состоялось открытие первого аутлета Outlet Village Белая Дача. Построенный Outlet Village Внуково (1 фаза) будет открыт в начале будущего года.

Совокупная общая площадь введенных за 2012 г. объектов составила 541 329 кв.м (284 390 кв.м – GLA).

В 2013 г., по заявлениям девелоперов должно быть открыто около 720 510 кв.м GBA/ 369 695 кв.м – GLA. Согласно прогнозу GVA Sawyer стоит ожидать открытия не более, чем 70% от заявленного объема.

Продолжается децентрализация рынка. Практически все новые объекты строятся за пределами Третьего Транспортного кольца (за исключением ТРЦ River Mall и проекта реконструкции «Детского Мира»). Вблизи МКАД ведется строительство 380 тыс. кв.м торговых площадей (GLA), а именно: Vegas Crocus City (283 000 / 111 000 кв.м), Vegas Кунцево (231 000 / 113 000 кв.м), ТРЦ «Бутово Молл» (143 000 / 60 000 кв.м), ТЦ «Весна» (70 720/ 57 350 кв.м), ТРЦ «Реутов Парк» (90 000 / 41 000 кв.м). Также за МКАД в ближайшие два года будет построено 53 тыс. кв.м торговых площадей (GLA) в составе аутлет – центров.

Уровень вакантных площадей на конец года составляет в Москве 1,5-2% в среднем по рынку, в следующем году уровень вакантных площадей будет держаться  около 1%, но по-прежнему, сильно различаться в зависимости от качества ТЦ.

Таблица 2. Знаковые проекты ТЦ Москвы, 2012-2014 г.

Источник: GVA Sawyer

Название ТЦ	Общая/ арендуемая площадь, кв.м	Открытие
ТЦ, открытые в 2012 г.
Торговая галерея гост. Москва	21 000/ 18 600	1Q2012
«Эго Молл»	11 200 / 5 500	1Q2012
«Сомбреро»	17 300 / 6 112	2Q2012
Outlet Village Белая Дача	24 000/ 22 000	3Q2012
ТЦ «Свиблово»	18 215 / 5 850	3Q2012
ТЦ «Тропа»	7 800 / 5 500	3Q2012
ТЦ «Панфиловский» (Зеленоград)	19 918 / 13 306	3Q2012
ТРЦ «Калейдоскоп»	110 000 / 41 000	4 Q2012
ТЦ «МЦ»	15 700/ 12 400	4Q2012
«Парус»	35 500/ 17 000	4Q2012
ТЦ «Отрада», 2 фаза	55 000/38 500*	4Q2012
«Конфетти»[1]	32 696/ 20 622	4 Q2012
ТРЦ «Июнь» Мытищи[2]	173 000/ 78 000	4 Q2012
Итого в 2012 г.                              541 329/ 284 390
Строящиеся ТЦ (2013-2014 гг.)
River  Mall	260 000/91 200	2013
ТРЦ GoodZone	120 000/70 000	2013
«РИО», Ленинский, 109	76 000 / 35 000	2013
«Рио на Шереметьевской»	75 000/ 35 000	2013
«Весна»	70 720/ 57 350	2013
ТЦ «Спортэкс» (Авиамоторная)	26 000/ 18 000	2013
Fashion House	38 600/ 26 765	2013
Outlet Village Внуково, 1 фаза[3]	29 700/ 16 600	2013
«Москворечье»	24 490/ 19 780	2013
ТРЦ «Авиапарк»	300 000 /235 000	2014
Vegas Crocus City	283 000 / 111 000	2014
ТРЦ «Бутово Молл»	143 000 / 60 000	2014
ТРЦ «Мозаика»	134 000 / 68 000	2014
ТРЦ «Реутов Парк»	90 000 / 41 000	2014
«Детский Мир» (реконструкция)	74 0000	2014
ТЦ на Варшавском ш., 148	37 000/ 10 000	2014
Outlet Village Внуково, 2 фаза	Н.д./ 10 000	2014
Vegas Кунцево	231 000 / 113 000	2014-15

 

Из торговых операторов о новых форматах в 2012 году заявила METRO Cash & Carry, которая будет развивать формат Metro Пункт (1 500 -2 000 кв.м), созданный для владельцев магазинов «у дома», киосков и павильонов и экомагазины (3 000 – 3 500 кв.м).

Сразу три крупных ритейлера заявили о новых непродовольственных форматах, а именно: ЗАО «Тандер» («Магнит») будет развивать парфюмерно-косметическая сеть Rouge, «Ашан» открыл ювелирный бутик (около 50 кв.м) по подобию La vie en or (ювелирная розница Auchan во Франции). Другой крупнейший ритейлер ЗАО «Торговый дом «Перекресток» планирует заняться производством одежды (бренды Golden Girl Kid’s World и Golden Boy Kid’s World).

По-прежнему, наиболее активными среди торговых операторов уже несколько лет остаются крупные продуктовые сети. Также в этом году активно развивались детские сети и сети сегмента «одежда/обувь».

Продолжает набирать обороты и он-лайн торговля, «Утконос» планирует закрыть все свои магазины и полностью перейти на он-лайн торговлю. Эльдорадо открывает пункты выдачи заказов в ТЦ. В этом году открылся интернет-магазин дет. сети «Кораблик», а интернет-магазин «Детский мир», который работает с 2010 года, в 2012 г. увеличил на 6,5% свою долю на рынке интернет – торговли детскими товарами, которая составила 21,8%.

В 2012 г. отмечался рост арендных ставок и постепенное изменение условий заключаемых договоров аренды в интересах собственника. Повышается, по сравнению с посткризисным периодом, размер обеспечительного платежа, который может составлять два месяца аренды. В наиболее интересных ТЦ, ежегодная индексация арендной ставки составляет 10% для арендаторов торговой галереи, что сравнимо с докризисным уровнем, и этот процент фиксируется в долгосрочных договорах аренды.

Некоторые собственники стали часто настаивать на более коротких договорах аренды, т.к. не хотят фиксировать текущие условия, даже при высокой зафиксированной индексации на долгий период, надеясь на дальнейший рост рынка и, как следствие, на более существенное повышение коммерческих условий.

Однако, все эти изменения касаются только качественных и интересных объектов. Неликвидные ТЦ, с неудачным местоположением или концепцией заполняются плохо, площади в них долго пустуют и здесь уже собственникам приходится идти на встречу арендаторам, чтобы заполнить объект или начинать процесс ребрендинга или даже реконцепции.

Таблица 3. Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Москвы, по итогам 2012 г.

Источник: GVA Sawyer

Форматы торговых операторов	GLA, кв.м.	Ставки аренды, $ за кв.м. в год, triple net
Гипермаркет продуктов питания	5 000 – 10 000	120 – 350
Гипермаркет DIY	8 000 – 15 000	100 – 200
Супермаркет продуктов питания	1 000 – 2 500	350 – 1000
Супермаркет/гипермаркет электроники и бытовой техники	1 000 – 5 000	300 – 900
Универмаг одежды	1 000 – 3 000	250 – 600
Одежда/обувь	50 – 1000	500 – 3 500
Кинотеатры	1 500 – 6 000	150 – 280
Развлекательный центр	1 500 – 6 000	120 – 200
Операционные расходы, $ за кв.м.		100 – 180

 

 

По материалам компании GVA Sawyer

Retail.ru