Торговая недвижимость Казахстана: в ожидании сделок

Commercial Real Estate, #3 (86) 1-15.02.2008

Дефицит ликвидности, наблюдающийся сегодня в финансовом секторе Казахстана, дал свою проекцию и на рынок недвижимости, в том числе торговой. Инвесторы стали уходить с развивающихся рынков, а рейтинговые агентства – понижать суверенный и корпоративный кредитные рейтинги.

Ледниковый период

Неудивительно, что финансирование различных отраслей на данный момент резко сократилось: правительство Казахстана скорее всего пересмотрит свой прогноз по росту ВВП, который на 2007 год планировался на уровне 9,9%. Как замечают эксперты, сегодня некоторые крупные строители заморозили 50% своих проектов, анонсированных в 2006–2007 годах. Такое положение дел может продлиться до марта 2008 года, когда, по мнению банкиров, ситуация на мировом рынке прояснится и изменится к лучшему. «Однако сегодня говорить о позитивных тенденциях, к сожалению, весьма трудно, – отмечает Бахытбек Катен, управляющий партнер компании Aristan property advisers. – Если не будут найдены альтернативные источники финансирования, регрессия строительства в основных городах страны станет возможной уже зимой этого года». Удорожание финансирования строительных проектов, естественно, отразится на темпах развития рынков торговой недвижимости, добавляет его коллега, директор департамента торговой недвижимости Aristan property advisers Нурсултан Касенов. «С одной стороны, идет снижение привлекательности переоцененных активов, с другой – у международных стратегических и институциональных инвесторов появляется возможность поддержать игроков казахстанского рынка путем софинансирования проектов или их приобретения», – говорит он.

Аналогичного мнения придерживается Аскар Мукашев, генеральный директор ТОО UMEX Realty, приводя в пример рынок жилья, на котором произойдет существенная оптимизация процесса продаж. За счет ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов потенциальными клиентами будут не конечные покупатели, а различные инвесторы с «длинными» деньгами. В то же время «короткие» игроки (сроком до 1,5–2 лет) понесут убытки, так как заказчики проектов вынуждены будут осуществлять продажу квартир с существенным дисконтом – для выхода из кризисной ситуации и продолжения строительного процесса. Поскольку в большинстве случаев строительные компании не обладают необходимой материальной базой для самостоятельного завершения строительства, то рынок получит волну предложений частично разработанных будущих проектов, в которых инвесторы смогут получить долю. Продажа проектов, уход с рынка слабых игроков, по мнению г-на Мукашева, приведет к значительному укрупнению данного бизнеса. Этот сценарий коснется мелких компаний, испытывающих острый дефицит финансирования. Как прокомментировала генеральный директор компании Team Brokers Тургун Масенова, уже сейчас в целом по стране закрываются многие строительные компании, стройки приостановились.

Сделки слияний и поглощений действительно могут изменить лицо рынка. Но все ли ниши будут интересны для вхождения инвесторов? Отвечая на этот вопрос, можно с большой долей вероятности говорить о том, что ледниковый период не коснется сегмента торговой недвижимости. Учитывая сложившуюся ситуацию в финансовом секторе на рынке недвижимости и строительства республики, эксперты прогнозируют, что местные и иностранные девелоперы начнут активнее инвестировать средства в строительство торговых и офисных помещений. Ожидаемый приток инвестиций, полагает Аскар Мукашев, привел к тому, что уже в декабре 2007 года рынок Алматы перешел в более стабильную фазу, а в I–II квартале 2008 года стоимость и спрос на недвижимость пойдут вверх.

Живее всех живых

До недавнего времени рынок торговых центров в стране развивался довольно медленно. Однако улучшение социально-экономического положения горожан и рост населения Алматы заставляет бизнесменов создавать новые торговые и развлекательные объекты. Сейчас в городе, по информации UMEX Realty, функционируют более 9000 торговых объектов, или около 3 млн. кв. м торговых площадей различного направления. Отличительной особенностью данного сегмента является строительство крупных торговых объектов новых форматов. Кроме того, получила широкое распространение реконструкция рынков. Бурное развитие сектора торговой недвижимости во многом связано с тем, что в целом по стране он находится в стадии становления. «В некоторых городах развитие рынков торговых площадей достигло высокого уровня, но у них еще остается потенциал для дальнейшего роста, – считает г-н Мукашев. – Увеличение в два раза покупательной способности в стране свидетельствует о высоком спросе на создание торговых сетей».

Большинство экспертов сходятся во мнении, что существующие проблемы с ликвидностью банков, вероятно, притормозят развитие проектов, строительство которых велось в большей степени за счет кредитных средств. С другой стороны, рынок торговой недвижимости требует качественных проектов, которых сегодня, увы, немного. Растущий потребительский сектор, по мнению г-на Касенова, в настоящее время является одним из самых привлекательных сегментов экономики для инвестиций. Даже в крупнейших городах Казахстана, по его словам, до сих пор сохраняется высокий спрос на качественные проекты торговой недвижимости. «Казахстанцы достаточно много путешествуют по Европе и Азии для того, чтобы знать, что такое торговый комплекс международного класса», – прокомментировал ситуацию директор представительства компании Jones Lang LaSalle Чарльз Рэйтер. Итак, рынок требует высокого качества ТЦ, другое дело, что дефицит ликвидности может отодвинуть сроки запуска новых проектов. «Если говорить в целом, то объекты строительства, анонсированные девелоперами и строительными компаниями в 2006–2007 годах, не смогут быть полностью достроены к 2009 году. Этот год оценивается профессионалами рынка как переломный, когда объем предложения должен будет достигнуть критической точки, – сообщил Бахытбек Катен. – В связи с чем из-за весьма ограниченного объема предложения на осень 2008-го либо на весну 2009 года придется очередной пик цен и арендных ставок».

Торговая площадь в цене

Консультанты на рынке недвижимости пересмотрели свои прогнозы, сделанные до 2007 года: они не предполагали того волнообразного скачкового прироста бизнеса среднего и большого уровня, который в данный момент стимулирует спрос к офисам класса А. Сейчас, после коррекции прогнозов, эксперты утверждают, что спрос будет преобладать над предложением в 2009 году даже в ситуации положительной конъюнктуры рынка капиталов.

В настоящее время на рынке торговых помещений уровни арендных ставок стабильно растут. «Однако в этом сегменте рынка большое значение имеет эффективность формата и концепции торговой недвижимости, наличие сильных «якорей» и других предпосылок к интенсивным людским потокам, – отмечает Нурсултан Касенов. – Поэтому ставки аренды сильно разнятся. Скажем, в исторически сложившихся объектах торговой недвижимости, в том числе местах неорганизованной торговли, ставки аренды порой в разы превышают ставки в отдельных современных торговых центрах». В среднем в существующих эффективных торговых центрах арендные ставки на помещения в галереях, по информации Aristan property advisers, составляют около $1300–2000/кв. м в год. В целом, как считают в компании, на рынке сохранится тренд на дальнейший стабильный рост ставок, что связано с недостаточным предложением качественных проектов.

Еще один фактор, повлиявший на рост арендных ставок на торговые помещения, это рост количества сознательных стратегических инвесторов и рантье торговых помещений. По словам Бахытбека Катена, все больше людей начали разбираться в арендном бизнесе в сегменте ритейла. Инфляция цен и спрос на торговые помещения стимулируют таких инвесторов к повышению арендных ставок, которые, по их теперь уже сознательному восприятию бизнеса, должны быть тождественны доходности не менее 20% годовых: ведь некоторые программы по депозитам сегодня предлагают доходность до 16% годовых. Иными словами, арендодатели рассчитывают на окупаемость в течение 5–6 лет.

Ставки аренды разнятся даже в крупных городах Казахстана. По словам Чарльза Рэйтера, уровень арендных ставок в современных торговых центрах Алматы приблизительно на 20% выше, чем в Астане. «В обозримом будущем мы не ожидаем падения арендных ставок до тех пор, пока уровень предложения не станет ближе к спросу», – сказал он.

Подготовка к старту

Еще раз отметим, что существующие торговые центры в Казахстане по большому счету не отличаются профессионализмом исполнения. При их строительстве, считает генеральный директор ТОО UMEX Realty Аскар Мукашев, допущено много ошибок, а арендаторы ТЦ в большинстве случаев являются скорее частными предпринимателями, а не профессиональными торговыми операторами. Во многих объектах отсутствует якорный арендатор, поэтому их трудно даже отнести к торговым центрам. Однако, как было уже отмечено ранее, следует учесть, что пока рынок торговой недвижимости находится на начальных стадиях своего развития. Как результат, современные ТЦ представлены только в Алматы и Астане. В остальных городах торговые центры больше напоминают рынки, где доминируют местные торговцы. Существует несколько сетевых операторов, но их явно мало. Рынок Астаны, с точки зрения Аскара Мукашева, еще недостаточно развит, что объясняется не самым высоким интересом к нему со стороны торговых операторов. «По мере дальнейшего развития рынка операторы будут проявлять заинтересованность в открытии своего бизнеса в новых регионах, таким образом, строительство торговых центров надо развивать и в регионах», – полагает эксперт. В настоящее время в качестве наиболее значимых для рынка объектов торговой недвижимости можно выделить сеть «Мега» (Алматы, Астана, Шымкент, Актобе и, возможно, страны СНГ), которая создается компанией Astana Group, а также сеть ТЦ Chagala Zere Malls, девелоперами которой являются Chagala Group и корпорация Zere. Astana Group, безусловно, произвела фурор на рынке с запуском своего мегамолла в Алматы в прошлом году. Однако в январе 2008 года на рынок должен выйти очередной конкурент – новый современный торговый центр в Астане, построенный компанией Capital Partners. В следующем году будет запущен еще один проект Capital Partners – Esentai Park. «Esentai будет одним из лучших многофункциональных торговых центров во всей стране даже в сравнении с проектируемыми объектами, – считает директор представительства компании Jones Lang LaSalle Чарльз Рэйтер. – Еще один девелопер, компания Oriental Real Estate, планирует возвести два современных торговых центра в Алматы и один в Астане, которые также можно будет причислить к международному классу». «Проект «Мамыр» компании TS Engineering в быстро развивающейся западной части Алматы тоже обещает быть привлекательным не только для арендаторов, но и для покупателей», – говорят в Jones Lang LaSalle. Кроме того, BI Estate (часть BI Group) выходит на рынок Астаны с несколькими большими проектами. Эксперты также отмечают такой новый проект, как первый подземный торговый центр «Алмалы», который должна построить в Алматы компания «Базис-А».

Кроме Capital Partners, международной компании с казахстанскими корнями, иностранных игроков на рынке Казахстана нет. «Есть несколько строительных компаний из Южной Кореи, которые нельзя назвать девелоперами коммерческой недвижимости, во-первых, потому, что они строят в основном жилые комплексы с коммерческой инфраструктурой. Во-вторых, они начали строительство только двух проектов, в связи с чем говорить об их присутствии на рынке пока не приходится», – отмечает г-н Катен. Аналогичная ситуация с продавцами-арендаторами. Пока на рынок постепенно входят только российские торговые марки, а многие западные бренды предполагают вхождение на казахстанский рынок после освоения российских просторов. Однако, как считает Чарльз Рэйтер, казахстанский рынок воспринимается ими как «небольшой и географически отдаленный, но быстро развивающийся, с большой отдачей».

В сегменте ритейла бытовой техники можно выделить динамичное развитие проектов сетей Sulpak (совместно с российской «Эльдорадо») и сеть «Технодом». Эти сети активно выходят в региональные города с населением от 100 тыс. человек. Среди наиболее развитых продуктовых ритейлеров – «Грос», «Рамстор», «СМ Маркет» и другие. Они также активно развиваются и идут в регионы. Данный сегмент еще далек до насыщения. Набирают силу сети IKEA, DIY («Макси», JYSK), аптечная сеть «Эмити». Практически отсутствуют марочные бренды. «В ближайшие 2–3 года начнется активный выход на рынок российских и международных сетей, – предполагает директор департамента торговой недвижимости компании Aristan property advisers Нурсултан Касенов. – Данный сектор является весьма привлекательным. Вместе с дальнейшим ростом рынка, приходом международных операторов, ростом профессионализма управления сетевыми технологиями мы прогнозируем начало процессов слияний и поглощений».