Торговая и складская недвижимость – тренды 2013

 Инфляция снизилась, ВВП растет

 

По итогам 2012 года инфляция находится на достаточно низком уровне 6,6%. Такого уровня инфляции не наблюдалось в современной России, в том числе и до 2008 г. При этом рост ВВП в 2012 году составил порядка 3,4% (данные Росстата). Уровень прогнозных цен на нефть остается на высоком уровне и превышает отметку в $100 за баррель (на сегодняшний момент нефть стоит $115 за баррель), курсы доллара и евро к рублю остаются относительно стабильными. Все это позволяет прогнозировать устойчивое развитие Российской экономики в 2013 году, что выражается в оценке роста ВВП Всемирным Банком на уровне 3,6% и Министерством экономического развития на уровне 3,7%.

В прошлом году объем инвестиций в Россию составил порядка $7 млрд и стал лучшим за последние 10 лет, не считая 2011 год, когда общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил порядка $10 млрд.  Эксперты отмечают, что рекорд 2011 года связан с реализацией отложенного спроса. В 2013 году эксперты Colliers International прогнозируют общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне $7-8 млрд благодаря благоприятному экономическому фону и отмечают, что набирает обороты новый тренд – укрупнение инвестиционных сделок.

Если посмотреть на портрет инвестора, вкладывающего деньги в коммерческую недвижимость России, то, по данным Colliers International, 50% инвестиций в денежном выражении приходится на институциональных инвесторов,  в то время как их доля по количеству заключенных сделок составляет всего 17%. Лидерами по количеству сделок в 2012 году стали конечные пользователи, при том, что их доля в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость в денежном выражении составила только 17%, отметил Владимир Сергунин, Региональный директор по инвестициям Colliers International Россия.

 

Дефицит складов продолжается

Рынок складской недвижимости набирает обороты. 2012 год стал годом повышенной активности девелоперов: объем нового предложения складских площадей класса А в России составил 1 млн. кв. м, из них за пределами Московской области ввелось приблизительно 300 000 кв. м качественных складских площадей. В то время как в 2011 году в регионах практически не вводились новые складские площади. Таким образом, общий объем предложения складов класса A в 2012 году составил более 9 млн. кв. м, из которых 3 млн пришлись на региональный рынок России.

При этом на протяжении всего 2012 года сохранялся дефицит качественных складских площадей: доля вакантных помещений в Московском регионе держалась на уровне 1-2 %, за его пределами 3-10 %. Наиболее высокий уровень вакантности 13% был зафиксирован в Самаре. Лидерами по объему поглощения складских площадей в России стали Москва (1,3 млн кв. м), Санкт-Петербург (150 тыс. кв. м), Новосибирск (почти 70 тыс. кв. м), Нижний Новгород (порядка 45 тыс. кв. м) и Воронеж (20 тыс. кв. м). 

Ожидается, что дефицит качественных складских площадей сохранится и в 2013 году. Уже сегодня при ожидаемом объеме нового предложения в 1,2 млн. кв. м в Московском регионе — 300 тыс. кв. м из них сданы или проданы по предварительным договорам. Даже при условии, что заявленный в 2013 году объем нового строительства в Московском регионе почти в два раза превысит объем качественных складских площадей, введенных в прошлом году (в 2012 году введено в эксплуатацию порядка 700 тыс. кв. м), уровень вакантности в целом по Московскому региону останется на прежнем уровне. В том случае, если произойдет одновременный ввод всех заявленных площадей, вакантность в Московском регионе не превысит 4-5%. Так как, по-прежнему, ожидается высокий уровень поглощения, который приблизительно составит 1,1 млн кв. м.

Достигнув максимальных значений еще в конце 2011 г., арендные ставки для качественных складских объектов в Московском регионе останутся стабильно высокими. При этом ставки аренды на склады класса A в некоторых регионах России сопоставимы с московским уровнем. К примеру, в 2012 году ставки аренды на некоторые объекты Санкт-Петербурга и Екатеринбурга достигали $125/кв.м/год».

 

Торговая недвижимость конкурирует за посетителей

В 2012 г. объем нового предложения в целом по России (включая Москву)  составил 1 765 790 кв. м. В 33 городах открылись 56 торговых центров, еще пять увеличили свою площадь за счет строительства новых очередей. Общий прирост по сравнению с прошлым годом составил 21%.

К концу 2012 года рынок Москвы подошел с громкими заявлениями девелоперов о размораживании крупных объектов. Таким образом, к открытию в 2014 году заявлено порядка 1,2 млн. кв. м. Но эксперты Colliers International полагают, что реальный объем нового строительства составит порядка 800 тыс. кв. м, остальная часть торговых центров будет открыта в 2015 г.  Таким образом, за  2013-2015 гг. общее предложение качественных торговых помещений в Москве может увеличиться на треть – до 5 млн кв. м.

Ответ на волнующий всех вопрос о том, будет ли спрос со стороны арендаторов в отношении заявленных в Москве крупных торговых объектов, эксперты Colliers International предлагают искать в планах по развитию ритейлеров. Такие  востребованные девелоперами компании, как Inditex, LPP, «Монэкс Трейдинг» и другие, имеют большие планы по развитию и, скорее всего, будут рассматривать новые качественные площадки для открытия магазинов.

Влияние заявленного объема ввода на развитие рынка торговой недвижимости, в целом, наиболее интересно раскрывается в другом аспекте. Увеличение ввода торговых площадей приведет и к увеличению обеспеченности торговыми площадями жителей Москвы. На сегодняшний день наиболее обеспеченными округами являются Центральный (571 кв. м на 1000 жителей)  и Северный (478 кв. м на 1000 жителей). Наименее обеспечен Восточный административный округ – 101 кв. м на 1 000 жителей.  С введением всех заявленных торговых объектов, в том числе и проектов-гигантов, обеспеченность значительно увеличится. Самая высокая обеспеченность будет наблюдаться в Северном округе – 843 кв. м на 1 000 жителей. Показатель Центрального округа составит 667 кв. м на 1 000 жителей. В целом за 3 года обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями увеличится почти в два раза и составит порядка 500 кв. м на 1 000 жителей. При этом, по данным компании «Ватком», за последние три года посещаемость торговых центров Москвы увеличивалась незначительно – около 5% в год.

Таким образом, эксперты Colliers International прогнозируют, что через несколько лет рынок торговой недвижимости Москвы неизбежно перейдет в новую эру, характерную для развитых рынков: эру профессионального управления объектами.

Одной из задач управляющей компании, помимо создания максимально эффективного пула арендаторов, является проведение активной маркетинговой политики, которая направлена не только на привлечение в торговый центр посетителей, но и на конвертацию их в покупателей. По опыту западных торговых центров расходы на маркетинговую активность торговых объектов могут достигать 40-50%, что связано именно с высокой конкуренцией. На сегодняшний день российский рынок property management находится на начальном этапе развития. Однако через несколько лет большой объем введенных площадей значительно повысит конкуренцию в Москве, и именно от профессионализма управляющей компании во многом будет зависеть успешность проекта в долгосрочной перспективе. Таким образом, выход на рынок большого числа крупных торговых центров в Москве через 3-5 лет послужит катализатором для развития сегмента property management в России, утверждает Михаил Свердлов, директор агентского отдела департамента торговой недвижимости Colliers International.

 

По материалам пресс-конференции Colliers International.

Retail.ru