Tenant-mix по-петербургски

Полина Бубенцова Журнал «Новости торговли»

Аналитики констатируют процесс насыщения петербургского рынка торговой недвижимости, который на сегодняшний день занимает первое место в России по обеспеченности населения торговыми площадями, и прогнозируют, что эта тенденция получит развитие и в 2008 году.

Вектор развития торговой недвижимости направлен в регионы, и, несмотря на то что активность девелоперов растет, в Северной столице, по итогам 2007 года, введено меньше торговых площадей, чем в предыдущем, рекордном году. Близость к точке первичного насыщения подтверждает тот факт, что девелоперы стали более осознанно подходить к разработке концепции объектов, привлекают профессиональных консультантов и маркетологов, внимательно относятся к управлению действующими объектами. Также аналитики отмечают, что внимание девелоперов смещено на менее освоенные ниши рынка коммерческой недвижимости, потребность в которых высока. Специалисты констатируют тенденцию к укрупнению проектов, в частности, развитие многофункциональных центров.

К критической точке. Северная столица в 2006 году перешагнула рубеж в 1 млн. кв. м введенных торговых площадей. По консолидированным данным ряда компаний, общая торговая площадь составила от 1147 до 1355 тыс. кв. м (расхождения связаны с различной методикой подсчета). Но аналитики констатируют, что скорость ввода в строй новых торговых площадей в Петербурге замедлилась, что, в частности, было характерно и для московского рынка.

По данным Knight Frank , в первом полугодии 2007 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 317 тыс. кв. м торговых площадей, что на 4% уступает аналогичному показателю прошлого года. На конец сентября 2007 года, по данным компании Colliers International Санкт-Петербург, общая площадь торговых объектов в городе составила 3,15 млн кв. м, совокупная арендопригодная – 2,04 млн кв. м. Прирост площадей в торговых объектах, по мнению специалистов Colliers International (Colliers International рассматривает торговые объекты с арендопригодной площадью/GLA более 4 тыс. кв. м), за третий квартал 2007 года сопоставим с аналогичным периодом прошлого года: с июля по сентябрь 2007 года общая площадь увеличилась на 135 750 кв. м (за июль-сентябрь 2006 года было введено 135 тыс. кв. м). В итоге, по данным консалтинговой компании GVA Sawyer, Санкт-Петербург занимает первое место в России по обеспеченности населения торговыми площадями — 709 кв. м на 1 тыс. человек, далее следуют Казань — 630 кв. м на 1 тыс. человек и Екатеринбург — 521 кв. м на 1 тыс. человек.

«На 2007 год было заявлено о вводе в эксплуатацию более 700 тыс. кв. м торговых площадей в торговых центрах ( GLA – около 530 тыс. кв. м) – это 65% от аналогичного показателя 2006 года», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости К night Frank Санкт-Петербург Арина Сендер . Однако, несмотря на высокие темпы роста рынка торговой недвижимости, консультанты и эксперты прогнозируют некоторое замедление инвестиционной активности в этом сегменте. «Наиболее динамичным по развитию сектором в Санкт-Петербурге и российских регионах остается торговая недвижимость, — говорит президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский . — Однако сектор торговой недвижимости насыщается, и внимание девелоперов постепенно смещается на другие, менее освоенные ниши, потребность в которых высока, — на складскую и гостиничную недвижимость».

Согласно прогнозным оценкам Knight Frank , во втором полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 385 тыс. кв. м в ТЦ, к концу года общий объем предложения составит более 3,28 млн кв. м. «Общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах по итогам 2007 года составит 3 283 967 кв. м», — уточняет управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин.

В числе факторов, замедляющих ввод новых торговых объектов, — перенос сроков запуска. К примеру, открытия ТРЦ «Радуга», «Пулково-3», заявленные на 2006 год, состоялись фактически в 2007 году. То же происходит и с рядом ТЦ, которые должны были начать работу в прошлом году. Так, запланированное на осень 2007 года открытие МФК «Толстой сквер» (девелопер проекта – «Лицедеи Билдинг Корпорейшн», консультант, эксклюзивный брокер и управляющая компания – «АйБи ГРУПП»), в составе которого — театр «Лицедеи», офисный центр класса «А», фэшн-центр модных дизайнерских марок, рестораны, кофейни и выставочные галереи, перенесено на весну 2008 года. Это второй случай, когда УК сообщила о переносе сроков ввода ТЦ (первым был ТРЦ «Радуга»). Практика же такова, что подобная информация на рынок не поступает, причем нередко о точных сроках открытия не знают даже арендаторы ТЦ, которые уже подписали договор. К сожалению, это проблема не петербургская, а общероссийская.

Условие успешности. Рынок торговой недвижимости развивается не только количественно, но и качествен но, появляются новые направления и форматы, на рынок выходит все больше новых игроков – как девелоперов, так и торговых сетей. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko ( C & W S & R ) , на середину 2007 года в Петербурге насчитывалось около 30 качественных торговых центров с общим предложением площадей 2,1 млн кв. м. Арендные ставки в торговых центрах в 2007 году составляли $200-500 за 1 кв. м в год для якорных и $500-1,4 тыс. кв.м для неякорных арендаторов. По данным Knight Frank Research , базовые ставки аренды в прошлом году составили $ 100-500 за 1 кв. м в год для якорных арендаторов и $ 500-2,5 тыс. для операторов торговой галереи.

В конце апреля принял первых посетителей ТРЦ «Питер Радуга» (общая площадь — 90 тыс. кв. м, арендопригодная – около 75 тыс. кв. м, парковка на 3,5 тыс. м/м). Это первый проект международного концерна Vinci Construction Grands Projets . Консультантом и эксклюзивным брокером объекта выступила Astera Oncor . Инвестор и собственник ТРЦ – компания «Радимир Холдинг Б.В», специально созданная под этот проект владельцами частных банков Женевы. В ТРЦ «Питер Радуга» открылся первый в Петербурге гипермаркет Real (свыше 17 тыс. кв. м), объем инвестиций Metro Group составил 30 млн евро. В числе других якорных арендаторов ТРЦ «Питер Радуга» еще одна сеть Metro Group – Media Markt (5,7 тыс. кв. м), магазин DIY компании OBI (около 18 тыс. кв. м), магазин товаров для дома «Санта Хаус» (4,2 тыс. кв. м). В развлекательной зоне – впервые вышедший на рынок Петербурга оператор Rising Star Media , который развивает сеть Kinostar . В мультиплексе 14 залов, включающих первый в городе IMAX . В развлекательный комплекс, занимающий 10 тыс. кв. м, кроме кинотеатра входит боулинг на 16 дорожек, зал игровых автоматов, караоке, рестораны, кафе. В торговой галерее ТРЦ – 135 арендаторов, в числе которых «Спортмастер» (2,5 тыс. кв. м), Seppala (1,5 тыс. кв. м), Sephora , Zolla , NafNaf , LaCoste , Wolford , «Л’Этуаль» и ряд других.

В числе качественных торговых центров Северной столицы можно назвать открывшийся в мае 2007 года ТЦ «Фиолент» (девелопер – компания «Макромир»). Арендопригодная площадь торговой галереи в ТЦ составляет 5,6 тыс. кв. м. Общая площадь ТК «Фиолент» – 17 тыс. кв. м. ТЦ «Фиолент» располагается в перспективном с точки зрения потребительской активности месте: на юго-западе Петербурга, в районе с плотной жилой застройкой, недалеко сразу от нескольких станций метрополитена. В торговой зоне ТЦ – в 20-минутной транспортной доступности — проживает 709 тыс. человек. На первом этаже расположен гипермаркет «Карусель» (8,5 тыс. кв. м). Якорными арендаторами торговой галереи являются универмаг модной одежды Modis, магазин товаров для самых маленьких «Дети», «Арбат Престиж» и «Л’Этуаль». В основном подбор арендаторов нацелен на удовлетворение ежедневных потребностей целевой группы: обувные магазины Calipso, «Сити Обувь Салон», «Терволина», «Адонис», магазины одежды Seventone и OGG I , белья Farfalina, бижутерии и аксессуаров «Ривиера» и ВВ1, цифровой техники «Цифры», салоны сотовой связи «БетаЛинк», «Диксис», «Оптика Express», цветочный салон «Лютики», а также салон красоты и круглосуточный китайский ресторан «Пекин». Вторая очередь «Фиолента» — это пример завуалированного переноса сроков открытия. В сентябре рядом со станцией метро «Комендантский проспект» открылся ТРЦ «Променад» (общая площадь — 22 тыс. кв. м). Инвестор и застройщик — компания «Симл». Объем инвестиций в проект составил $25 млн. В ТРЦ «Променад» представлены бутики известных марок одежды, обуви, ювелирных украшений, а также книжные супермаркеты, магазины спортивных товаров, аптека, кафе, комплекс бытовых услуг и парк развлечений (ресторан, бильярд, аттракционы). Предусмотрен паркинг на 300 м/м.

С учетом растущего числа заявленных проектов, один из наиболее важных факторов успеха нового торгового центра — сроки реализации проекта. Чем раньше выйдут на рынок качественные ТЦ и окажутся первыми в городе, тем больше времени и возможностей будут иметь УК, чтобы привлечь и сохранить лояльную аудиторию. Это условие успешности проекта тем более важно, когда сразу несколько крупных объектов запланировано на соседних участках, что в последнее время все чаще встречается в различных городах России. В Петербурге таким местом является Пулковское шоссе, ведущее в аэропорт и представляющее собой промышленную зону. Девелоперы уже во всеуслышание называют его «кладбищем» то девелопмента, то ретейла. В феврале 2007 года на Пулковском шоссе открылся ТРЦ «Пулково-3» площадью около 70 тыс. кв. м с развлекательной частью, занимающей два этажа, в составе которой – боулинг на 52 дорожки, шестизальный мультиплекс, детский развлекательный центр, ночной клуб и прочее. Торговле отведен первый этаж, а всего в здании пять уровней. ТРЦ имеет парковку на 500 м/м, располагающуюся в цоколе и на эксплуатируемой кровле, наземная парковка вмещает 300 автомобилей. Девелопер проекта – компания «Уют». Пока никто не ставит под сомнение успешность этого проекта — мощная зона развлечений способна привлечь свою аудиторию, но практически в зоне шаговой доступности (10 минут езды на автомобиле) запланирован и строится крупнейший в городе ТРЦ «Лето» («Система-Галс»). Поэтому не вызывает сомнения необходимость в серьезной маркетинговой работе по продвижению всех объектов, расположенных в этом районе. «Одной из подтвердившихся тенденций 2007 года является зональное освоение территории города, появляются зоны повышенного интереса для девелоперов, — отмечает Дмитрий Золин . — Пулковское шоссе, проспекты Энгельса, Просвещения, Суздальский и другие. В результате появляются очень крупные проекты».

Многофункциональные перспективы. Торговая недвижимость по-прежнему занимает лидирующие позиции по объемам инвестирования. Крупные инвестиционные проекты, в числе которых реконструкция Новой Голландии, аэропорта «Пулково», «Балтийской жемчужины», реализуются в Петербурге. Комплексное освоение территорий становится характерной чертой города на Неве. По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Максима Соколова, объем иностранных инвестиций в Петербурге за первое полугодие 2007 года увеличился более чем в два раза по сравнению с 2006 годом. «В 2006 году иностранные инвестиции составили $5 млрд, произошел рост в 3,7 раза по сравнению с 2005 годом», – говорит Максим Соколов .

«Активизируются международные инвесторы и строительные компании, — отмечает Александр Ольховский . — Все больше организаций, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Наряду с девелоперами, активными игроками на рынке недвижимости становятся крупные финансовые структуры, считая данный сектор наиболее стабильным и выгодным для инвестиций. Банки рассматривают недвижимость как одно из направлений диверсификации своего бизнеса: одни инвестируют в коммерческую недвижимость, чтобы потом продать эти объекты и получить прибыль, другие выступают в качестве стратегических инвесторов и рассматривают вложения в недвижимость как долгосрочные инвестиции».

Александр Ольховский отмечает тенденции, характерные для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости: увеличение доли качественных объектов, строительство и ввод крупных специализированных и многофункциональных объектов, интенсивное освоение спальных районов и пригородов, рост спроса и цен на объекты коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Специалисты констатируют тенденцию к укрупнению проектов. По данным компании Colliers International, средняя торговая площадь ТЦ выросла с 14 тыс. кв. м в 2005-м до 22 тыс. кв. м в 2006 году — и прогнозируют ее дальнейшее развитие и увеличение набора функций, собираемых под одной крышей. «В ближайшей перспективе произойдет укрупнение строящихся и проектируемых торговых центров — нас ждет строительство ретейл-парков и многофункциональных центров, — отмечает Алина Сендер . — Конкуренция заставит девелоперов делать акцент на более детальной концептуальной проработке объекта, ориентироваться на более узкую целевую группу и объединять как можно большее количество групп товаров и услуг в рамках одного объекта».

Так, управляющая компания «Соломон» планирует в течение трех лет расширить зону отдыха и развлечений ТРЦ «Гранд Каньон» до 300 тыс. кв. м, здесь появятся оздоровительный и спортивный комплексы, многоярусный паркинг, бизнес-центр, конгресс-отель. По словам генерального директора компании «Соломон» Муссы Экзекова , на первом этапе объем инвестиций составит 100 млн евро. Уже к лету 2008 года будет построен водно-оздоровительный центр площадью 5,6 тыс. кв. м с четырьмя бассейнами, банным комплексом и детской игровой зоной площадью не менее 400 кв. м . На улице Шостаковича уже началось строительство многоуровневого паркинга на 800 м/м, на крыше которого планируется разместить картинг-центр. Площадь объекта составит около 38 тыс. кв. м, а инвестиции только в этот проект — 25 млн евро. МФК, в составе которого деловой центр, конгресс-отель на 250 мест и спортивный центр, будет построен на Суздальском проспекте. «Одной из тенденций стало освоение новых «миксов» — торгово-общественные, инфраструктурные проекты, реконструкция «Пулково 1», морского вокзала, — говорит Дмитрий Золин .

Девелоперская компания Jensen Group планирует строительство МФК «Петровский арсенал» площадью 140-150 тыс. кв. м на территории Сестрорецкого инструментального завода в Курортном районе. Из них 80 тыс. кв. м будет отведено под жилье, а оставшуюся площадь займут офисы, торговые, развлекательные и рекреационные зоны. Объем инвестиций запланирован в размере $100 млн.

Группа «ЛСР» приступила к строительству МФК общей площадью 340 тыс. кв. м на территории бывшего завода «Электрик» ( 7,3 га ) на проспекте Медиков. Более 60% площади займут офисы класса «А», остальное — торговые и развлекательные объекты: магазины, рестораны и фитнес-центр. Планируемый срок открытия комплекса — 2011 год.

Холдинговая компания «Кловер групп» приступила к строительству МФК Clover Plaza общей площадью 315 тыс. кв. м на Ушаковской набережной. МФК включает бизнес-центр класса «А» (72 тыс. кв. м), ТРЦ (30 тыс. кв. м), жилую часть (90 тыс. кв. м), 4-звездочную гостиницу на 150-180 номеров, которая будет работать под брендом Holiday In, апарт-отель на 120 номеров, а также паркинг на 2,5 тыс. м/м (96,1 тыс. кв. м). Планируемый срок открытия — 2011 год.

Масштабный проект осуществляет холдинговая компания «Адамант» — ведется реконструкция гостиничного комплекса «Москва» площадью 90 тыс. кв. м, расположенного в центральной части Санкт-Петербурга. Проект включает обширную торговую зону, современные офисные помещения, гостиничный комплекс европейского уровня, развлекательный центр, а также спортивный клуб с бассейном. Открытие МФК запланировано на март 2008 года. В планах компании — строительство МФК «Адамант-Парк» в Московском районе, между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом, общей площадью более 127 тыс. кв. м. В «Адамант-Парке» разместятся бизнес-центр класса «А», 4-звездочный отель на 360 номеров под управлением международного оператора Sheraton, фитнес-центр, зона бутиков, 6 ресторанов с видом на парковую зону, элитные апартаменты и эксклюзивные пентхаусы. Инвестиции в проект составят порядка $200 млн.

«Развитие многофункциональных центров – это новая тенденция, — говорит вице-президент холдинговой компании «Адамант» Алексей Гнесин . — В городе не так много свободных площадок, поэтому концепция многофункциональных центров предопределена факторами внешней среды. Но все зависит от параметров участка, от конкретных потребностей людей в этом месте».

И совсем свежий пример — в декабре прошлого года губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко и председателем совета директоров ГК TriGranit Шандором Демьяном подписано соглашение о реализации ряда крупномасштабных девелоперских проектов. В течение нескольких лет TriGranit будет осуществлять разработку многофункционального торгового и выставочного центра на территории Бадаевских складов общей площадью 28 га , включающего жилые и офисные помещения, гостиницы и конгресс-центр, а на месте бывшего трамвайного депо на Васильевском острове планируется строительство крупного медиацентра. В комплексе «Телефабрика» на Васильевском острове расположится многофункциональная киностудия, которая может использоваться для производства как телепрограмм, так и кинофильмов. Комплекс также будет включать подземную парковку, гостиницы и магазины розничной торговли. TriGranit обеспечит техническую поддержку и реставрацию старых зданий, представляющих архитектурную ценность.

«В настоящее время на рынке продолжается тенденция децентрализации расположения объектов торговли, — говорит Арина Сендер . — Масштабное строительство торговых центров в периферийных районах города связано, в том числе, с дефицитом земельных участков, пригодных для строительства. Однако на 2008-2009 годы в Центральном районе запланирован ввод в эксплуатацию трех крупных торговых центров-флагманов: «Стокманн» у площади Восстания, подземный комплекс (компания «Адитум») и ТРК на Лиговском проспекте (компания «Бриз»). При наличии интересного tenant — mix эти объекты могут стать успешными и востребованными на рынке».

По данным К night Frank Санкт-Петербург, для третьего квартала 2007 года была характерна тенденция ввода в эксплуатацию объектов торговой недвижимости в спальных районах Санкт-Петербурга — объекты вводились в Приморском, Фрунзенском, Московском, Невском, Выборгском, Красносельском и Калининском районах. Приморский административный район Санкт-Петербурга лидирует по объему ввода торговых площадей в торговых центрах за этот период — 52,4%.

Зачем петербуржцу ТЦ? Появление новых качественных торговых центров с профессионально разработанной концепцией и продуманным составом арендаторов вынуждает владельцев существующих проектов начать редевелопмент, а девелоперов, планирующих выйти на рынок, — тщательно продумывать покупку участка под строительство и концепцию планируемого проекта. «Насыщение рынка ТЦ Санкт-Петербурга в основном отразится на недостаточно концептуально проработанных торговых центрах либо на объектах, расположенных в местах с низкими пешеходными и транспортными потоками», — говорит Арина Сендер .

В ожидании усиления конкурентной борьбы девелоперы озаботились созданием бренда ТЦ. Компания «Макромир» заявила о планах развития сети ТРЦ в восьми форматах под разными брендами. В сентябре 2007 года холдинговая компания «Адамант» открыла второй ТРЦ под брендом «Континент» на Байконурской улице, концепция которого во многом схожа с концепцией ТРК «Континент-1» (проспект Стачек). «Формат ТРЦ площадью 40-50 тыс. кв. м с обязательным включением кинотеатра, фитнес-центра, детской игровой зоны, боулинга, бильярда нам кажется очень перспективным, — говорит Алексей Гнесин . – Этот формат прижился на юго-западе Санкт-Петербурга, и поэтому мы открыли второй ТРЦ «Континент» на севере города. Мы планируем подобный формат развивать еще в нескольких местах, в частности, у станций метро «Звездная», у будущей станции метро «Звенигородская». Этот формат представляется оптимальным на сегодняшний момент и ближайшую перспективу трех-пяти лет и очень интересен для горожан». «Адамант» намерен увеличить к 2010 году количество построенных ТЦ и ТРЦ с 15 до 21. О бщая площадь центров достигнет 1,7 млн кв. м.

По данным маркетингового исследования, проведенного компанией C & W S & R в Санкт-Петербурге, Новосибирске и Рязани, портрет потенциального покупателя торгового центра выглядит следующим образом: это мужчина или женщина (в среднем 40 и 60% соответственно) с высшим образованием, квалифицированный специалист с достатком средним или выше среднего, цель посещения ТЦ — покупка продуктов в супермаркете (на покупку продуктов питания затрачивается менее 50% средств), покупка определенной вещи или импульсные покупки. Специалисты C & W S & R отмечают, что одной из особенностей покупательского поведения петербуржцев является то, что они предпочитают приобретать продукты питания и совершать ежедневные покупки в гипермаркетах. Только 10% посетителей ТЦ приходят в супермаркет, в то время как одной из основных целей визита в ТЦ является посещение кафе, и процент таких людей в несколько раз выше, чем в других городах. По данным компании GVA Sawyer , ежегодный прирост рынка развлечений составляет в городе на Неве от 30 до 50%, оборот индустрии развлечений — порядка $1,5 млрд, из них половина приходится на общественное питание.

«Еще одной тенденцией на рынке стало увеличение интереса потребителей к развлечениям», — говорит Алексей Гнесин . Поэтому девелоперы уделяют этому направлению особое внимание. В крупных ТЦ Санкт-Петербурга (от 15-20 тыс. кв. м) развлекательная зона является непременной частью и занимает от 10 до 60%. В ТРЦ «Варшавский экспресс» развлечения составляют порядка 50-60%, большим спросом пользуется каток. Приблизительно такую же площадь занимают развлечения и в ТРЦ «Родео Драйв», фишкой которого является аквапарк. В ТРЦ «Нептун» открылся развлекательный комплекс «Трансфорс» (компания «Транзас»), призванный поддержать поток посетителей. Виртуально-познавательной реальностью этого российского изобретения покорены и взрослые и дети. Отдельно стоящий комплекс «Трансфорс» запланирован к открытию в следующем году.

Из сетевых девелоперов, активно осваивающих российские регионы, в Санкт-Петербурге представлены «Регионы» (ТРЦ «Июнь») и ИКЕА (ТРЦ «Мега», два объекта). Вероятно, выход этих игроков с новыми объектами сдерживает активное развитие гипермаркетов, которых в Петербурге больше, чем в столице. Активно развиваются сети продуктовых гипермаркетов — «О’Кей», «Лента», «Карусель», магазинов DIY — Castorama , OBI , «K -Раута». Что касается российских операторов рынка DIY , сеть «Максидом» в июне прошлого года открыла в Купчино гипермаркет общей площадью порядка 12 тыс. кв. м, а к концу года должен открыться магазин в Невском районе. Сеть гипермаркетов «Метрика» (корпорация «СБР») запустила четыре объекта в 2007 году, на этот год запланировано открытие еще четырех магазинов. В структуре предложения, по данным Colliers International, доля торговых центров, DIY и сash&сarry, по состоянию на первое полугодие 2007 года, составила 70, 8 и 7% соответственно.

ВЫНОСЫ

Санкт-Петербург занимает первое место в России по обеспеченности населения торговыми площадями — 709 кв. м на 1 тыс. человек.

Тенденции, характерные для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, — увеличение доли качественных объектов, строительство и ввод крупных специализированных и многофункциональных объектов, интенсивное освоение спальных районов и пригородов, рост спроса и цен на объекты коммерческой недвижимости.