Стрит-ритейл теряет позиции

С открытием торговых центров «Галерея» и «Стокманн» в ноябре 2010 года обороты у ритейлеров, разместившихся во встроенных помещениях на Невском проспекте, вблизи площади Восстания, ухудшились. Это может спровоцировать некоторое снижение арендных ставок, считают аналитики Colliers International Санкт-Петербург. Аналогичного мнения придерживается и руководитель направления по работе с собственниками ASTERA Ольга Аткачис. «Открытие в конце 2010 года ТРЦ «Галерея» оказало влияние на рынок стрит-ритейла в центре Петербурга, – поясняет она. – Многие одежные операторы, открывшие магазины в торговом комплексе, уже не заинтересованы в аренде встроенных помещений на Невском. На участке от площади Восстания до набережной Фонтанки открываются преимущественно заведения общепита, одежные ритейлеры предпочитают участок за Фонтанкой. Освобождаются площади и на ликвидном участке Садовой улицы, рядом с Сенной площадью. Экспозиция этих объектов увеличилась до нескольких месяцев, поскольку открытие ТРЦ «Галерея» спровоцировало отток арендаторов, в то время как арендные ставки здесь остаются высокими». Однако, по мере снижения эффекта новизны, ситуация выровняется, уверены в Colliers International.

В то же время появление комплексов «Стокманн» и «Галерея», а также открытая в конце прошлого года станция метро «Обводный канал», могут кардинально изменить ситуацию на Лиговском проспекте и прилегающих к нему улиц. Новая станция метро, разумеется, окажет большее влияние на рост ставок во встроенных помещениях в ближайшем ее окружении. «Если объект коммерческой недвижимости находится в радиусе 500 м, то ставки аренды в нем могут быть на 10-20% выше, по сравнению с объектами, удаленными от метро, – говорит директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков. – В пределах 100 м ставки могут быть выше и в два-три раза». Эксперт объясняет это тем, что открытие метро значительно увеличивает пешеходные и транспортные потоки в районе. «Исторически так сложилось, что магазины всегда стремятся занять места в непосредственной близости от метро (а раньше – и в самом метрополитене). Арендаторы даже готовы записываться в лист ожидания, чтобы занять площади в торговых центрах примерно в 100 м от станции», – резюмирует Лучков.

В целом по Петербургу, как сообщили аналитики ASTERA, по сравнению с концом 2010 года рост арендных ставок составил не менее 10-15%. Наиболее высок уровень арендных ставок на помещения, расположенные на отрезке Невского проспекта между Литейным проспектом и Большой Конюшенной улицей, уточняют эксперты NAI Becar. Здесь цены могут достигать 15 тыс. руб. за «квадрат» в месяц, однако в менее «топовых» местах встройку можно снять и за 5 тыс. В Петроградском районе, в непосредственной близости от станций метро «Петроградская» и «Горьковская», а также на Большом проспекте, ставки находятся в диапазоне от 2 тыс. до 5,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. В спальных районах города, поблизости от станций метрополитена, арендаторам предлагаются помещения по цене от 2 тыс. до 4 тыс. руб. за «квадрат».

Свято место стало пусто К радости брокеров и риэлторов сроки экспозиции объектов продолжают сокращаться. По словам директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерины Лапиной, сегодня клиента на встройку вполне можно найти за пару недель. (В 2009 году этот срок варьировался в пределах трех месяцев.) Директор департамента торговой недвижимости NAI Becar Санкт-Петербург Марина Фёдорова также отмечает, что арендаторы стали активнее. Но при этом считает, что сроки экспозиции сократились не больше чем на 20%, и если хорошее помещение сдается по адекватным рыночным ценам, то сбыть с рук объект можно в среднем только за два месяца. Однако не исключено, что в скором времени ситуация может измениться. Причем не в лучшую для собственников и брокеров сторону.

По словам Ольги Аткачис, одной из основных тенденций петербургского стрит-ритейла в I квартале 2011 года стал уход игровых операторов. На сегодняшний день почти 90% арендаторов этого сегмента покинули свои помещения, а к концу II квартала должны закрыться все остальные. «Это привело к появлению множества освободившихся помещений, – объясняет эксперт. – Они расположены в самых разных частях города: в центре, возле станций метрополитена, в удаленных частях спальных районов». По словам Аткачис, вакантными оказались как небольшие площади – от 50 до 100 кв. м, так и более крупные помещения – по 200-500 кв. м. Большинство помещений продолжают пустовать, так как их собственники пока не готовы идти на снижение арендных ставок. Они ожидают арендаторов, готовых платить на уровне высших рыночных ставок, как это делали игровые операторы. «Операторы игровых клубов и электронных лотерей предлагали ставки на 30-40% выше среднерыночных. Но есть основания полагать, что уже во II квартале ставки на эти помещения вернутся на среднерыночный уровень», – пояснила Аткачис. Аналогично периоду семилетней давности вслед за сворачиванием деятельности игровых операторов происходит повышение активности банковских структур. В результате, по завершении очередного витка, банки вновь возвращаются на рынок стрит-ритейла. «Но, в отличие от ситуации докризисных лет, сегодня рынок более цивилизован. Собственники понимают, какие требования к помещениям предъявляют банки, и осознают, что это стабильный арендатор, который способен платить высокую ставку», – комментирует Ольга Аткачис.

По-прежнему активны заведения общепита. Отдельные улицы, где ранее этот сегмент не был широко представлен, значительно пополнились за первые три месяца 2011 года новыми заведениями питания. Среди них – Ленинский и Московский проспекты. Эксперты ASTERA считают, что это связано с ограниченностью в центре города ликвидного предложения, кроме того, в центре Петербурга осталось крайне мало площадей, соответствующих техническим требованиям общепита. Если они и появляются в листингах, то уровень арендных ставок слишком высок для ведения рентабельного бизнеса.

Продуктовые ритейлеры также продолжают свою экспансию, заявки от них поступают на все районы Петербурга, но они вплотную столкнулись с дефицитом подходящих помещений, особенно – крупного формата, свыше 500 кв. м. «Продуктовым сетям, в том числе «Магниту» и «Полушке», приходится работать на отложенную перспективу, – рассказывает Ольга Аткачис. – К примеру, арендовать площади в новостройках, без ремонта или на стадии незавершенного строительства. При этом нередко им приходится ожидать оформления права собственности в течение нескольких месяцев».

Придется исправиться Что касается дальнейших перспектив, то эксперты все чаще высказывают мнение, будто хорошие, качественные ТЦ в ближайшее время могут в значительной степени оттянуть на себя клиентский поток. Например, заместитель директора департамента по управлению коммерческой недвижимостью компании X5 Retail Group N.V. Марианна Романовская убеждена, что петербургский стрит-ритейл находится в заведомо невыигрышном положении, по сравнению с климатически более комфортными городами Европы. «Появление на нашем рынке формата торговых центров отчасти стало отражением желания покупателей оградить себя от превратностей шопинга в не очень комфортную погоду – ведь мало кому доставляет удовольствие прогулка по стрит-магазинам при температуре воздуха минус 25 или плюс 30».

Впрочем, не это главное. Эксперты считают, что техническая оснащенность встроенных помещений не идет ни в какое сравнение с современными магазинами в торговых комплексах и зачастую не соответствует запросам и потребностям арендаторов. Например, ООО «Брава», развивающее сеть кофеен Costa Coffee, в конце февраля закрыло кофейню площадью 220 кв. м на Невском проспекте, 88, существовавшую с 2009 года. Деятельность кофейни на набережной канала Грибоедова, 22, открывшейся в апреле 2010 года, также пришлось свернуть. Теперь компания делает упор на развитие бизнеса в крупных торговых центрах. Одной из причин является и то, что – в силу слабой технической оснащенности встроенных помещений – инвестиции в оборудование обходятся владельцу примерно вдвое дороже. По оценке руководителя отдела маркетинга «Кофе хауз» в Петербурге Алены Ширяевой, инвестиции в кофейню в стрит-ритейле составляют 5-7 млн руб., а в торговом центре – около 3 млн руб.

Аналитики прогнозируют, что конкурентный прессинг со стороны торговых комплексов вынудит и рынок стрит-ритейла делать какие-то шаги в сторону преобразований. «Думаю, что в скором будущем рынок стрит-ритейла станет более цивилизованным, в частности в отношении ценовой политики, – надеется Екатерина Лапина. – Вопреки нынешней ситуации, помещениями в большинстве своем будут владеть управляющие компании, а не собственники. Как следствие, большинство договоров перейдет с арендной платы на процент от оборота».

Бюллетень Недвижимости