Street Retail — превращение из рынка арендодателя в рынок арендатора

В течение последних нескольких лет сегмент торгово-розничных помещений (Street Retail) переживал бурный рост: арендные ставки на наиболее привлекательные помещения достигали беспрецедентных величин (например, известно, что в 2007 г. – начале 2008 г. ставка аренды на торговое помещение в начале Тверской улицы могла доходить до 10 000 евро/ кв. м/год). Потенциальные арендаторы были готовы за любые деньги открыть магазин на престижной торговой улице – в качестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то, что зачастую, с учетом стоимости аренды, он мог быть убыточным. на наиболее привлекательные помещения достигали беспрецедентных величин (например, известно, что в 2007 г. – начале 2008 г. на в начале Тверской улицы могла доходить до 10 000 евро/ кв. м/год). Потенциальные были готовы за любые открыть магазин на престижной торговой улице – в качестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то, что зачастую, с учетом стоимости аренды, он мог быть убыточным.

Однако в конце 2008 г. – начале 2009 г. тенденция развития рынка торговой недвижимости в целом, и сегмента торгово-розничных помещений в частности изменилась: ажиотажный спрос на помещения формата Street Retail исчез, что привело к росту доли вакантных площадей и резкому падению ставок аренды. на помещения формата исчез, что привело к росту доли вакантных площадей и резкому падению ставок аренды.

С учетом того, что предложение помещений в исторически сложившихся торговых коридорах не увеличивается, основным фактором, определяющим динамику ставок аренды и цен продажи, является спрос, предъявляемый со стороны операторов розничной торговли и сферы услуг. Существенное снижение спроса на помещения в торговых коридорах стало особенно заметно в начале 2009 г., когда ряд арендаторов, столкнувшись с существенным падением объемов продаж в начале года, оказались не в состоянии платить чрезмерно высокие арендные ставки и стали стремиться арендовать помещения меньшей площади и/или в другом месте. в исторически сложившихся торговых коридорах не увеличивается, основным фактором, определяющим динамику ставок аренды и цен продажи, является , предъявляемый со стороны операторов розничной торговли и сферы услуг. Существенное снижение спроса на помещения в торговых коридорах стало особенно заметно в начале 2009 г., когда ряд арендаторов, столкнувшись с существенным падением объемов продаж в начале года, оказались не в состоянии платить чрезмерно высокие и стали стремиться помещения меньшей площади и/или в другом месте.

Ситуация для собственников помещений усугубляется тем, что у большинства арендаторов были заключены краткосрочные договоры, и в изменившихся рыночных условиях они не пролонгируются: если собственник помещения и арендатор не могут придти к компромиссу касательно арендной ставки, то сегодня арендатор с легкостью съедет (в то время как раньше в большинстве случаев ему приходилось соглашаться на часто завышенные ставки, предлагаемые арендодателем)., и в изменившихся рыночных условиях они не пролонгируются: если и не могут придти к компромиссу касательно арендной ставки, то сегодня с легкостью съедет (в то время как раньше в большинстве случаев ему приходилось соглашаться на часто завышенные ставки, предлагаемые арендодателем).

Также высвобождению помещений формата Street Retail способствует тот факт, что в настоящее время у торговых операторов появилась возможность арендовать помещения в успешных торговых центрах, куда раньше было трудно попасть ввиду высоких ставок и существования «листов ожидания». способствует тот факт, что в настоящее время у торговых операторов появилась возможность арендовать помещения в успешных торговых центрах, куда раньше было трудно попасть ввиду высоких ставок и существования «листов ожидания».

Результатом действия описанных выше факторов стало существенное возрастание доли вакантных площадей, а также снижение запрашиваемых ставок аренды, составившее в среднем 40-60%. В сравнении с аналогичным показателем по профессиональным торговым центрам это падение является значительно более существенным, главным образом ввиду того, что изначально ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах были в большей степени завышены. запрашиваемых ставок аренды, составившее в среднем 40-60%. В сравнении с аналогичным показателем по профессиональным торговым центрам это падение является значительно более существенным, главным образом ввиду того, что изначально ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах были в большей степени завышены.

Если раньше потенциальному арендатору было практически невозможно выйти на собственника помещения напрямую (сдачей в аренду занимались агенты), то сегодня собственники сами занимаются активным поиском платежеспособных арендаторов. При этом им приходится быть более гибкими в отношении условий договора с потенциальным арендатором, как в отношении арендной ставки, так и прочих условий: сроков, индексации и т. п. с потенциальным арендатором, как в отношении арендной ставки, так и прочих условий: сроков, индексации и т. п.

Так, на сегодняшний день в процессе переговоров ставка аренды в среднем снижается на 10–20% от заявленного арендодателем уровня (в отдельных случаях процент может быть выше). При этом арендодатель зачастую стремится прописать в договоре возможность пересмотра ставки (обычно по истечении первого года аренды). Однако в ряде случаев потенциальные арендаторы не соглашаются на такие условия, даже если располагают достаточным количеством финансовых ресурсов. в среднем снижается на 10–20% от заявленного арендодателем уровня (в отдельных случаях процент может быть выше). При этом зачастую стремится прописать в договоре (обычно по истечении первого года аренды). Однако в ряде случаев потенциальные не соглашаются на такие условия, даже если располагают достаточным количеством финансовых ресурсов.

Все вышеперечисленные факторы свидетельствуют о превращении сегмента Street Retail из рынка арендодателя в рынок арендатора под влиянием последствий финансового и экономического кризиса, причем сегмент ощущает эти последствия сильнее, чем рынок помещений в торговых центрах. из рынка арендодателя в под влиянием последствий финансового и экономического кризиса, причем сегмент ощущает эти последствия сильнее, чем в торговых центрах.

Если же говорить о сегменте профессиональных торговых центров, то в I квартале 2009 г. он развивался под влиянием тенденций, сформированных в конце 2008 г. Анализируя спрос на торговые помещения, можно констатировать, что операторы розничной торговли, столкнувшиеся с сокращением платежеспособного спроса, а также с трудностями в привлечении заёмного финансирования, сокращают программы развития и ведут переговоры с арендодателями о снижении ставок. В случае, если собственник не готов идти на уступки, арендаторы могут выходить из проектов, даже несмотря на штрафные санкции. Как следствие, на рынке значительно выросла ротация арендаторов, а в ряде наименее успешных проектов возрастает уровень вакантных помещений. и ведут переговоры с арендодателями о снижении ставок. В случае, если собственник не готов идти на уступки, арендаторы могут , даже несмотря на . Как следствие, на рынке значительно выросла , а в ряде наименее успешных проектов возрастает уровень вакантных помещений.

Говоря о предложении площадей в торговых центрах, необходимо понимать, что сегодня в активной стадии строительства как в Москве, так и в крупных региональных городах находятся в основном объекты высокой степени готовности, открытие которых запланировано на ближайший год. Объекты на начальных стадиях проектирования и строительства по большей части заморожены. В региональных городах ситуация осложняется еще и тем, что федеральные сети сворачивают программы регионального развития, при этом процесс получения финансирования для таких проектов является более сложным. сворачивают , при этом процесс получения финансирования для таких проектов является более сложным.

В среднесрочной перспективе можно ожидать, что такая ситуация приведет к дефициту предложения площадей в торговых центрах, что будет способствовать более быстрому оживлению рынков аренды и продажи после наступления стабилизации в экономической и финансовой сферах. После выхода ряда крупных проектов, которые находятся в завершающей стадии реализации и планируются к открытию в текущем году и первой половине 2010 г., вероятно, в этом сегменте рынка торговых площадей возникнет пауза, которая может продлиться несколько лет. Девелоперская активность скорее сместится в сторону более мелких проектов, реализация ранее планируемых проектов регионального и суперрегионального масштаба отложится на неопределенный период. скорее сместится в сторону более мелких проектов, реализация ранее планируемых проектов регионального и суперрегионального масштаба отложится на неопределенный период.

Источник таблиц: ColliersInternational

Материал подготовлен по результатам Обзора рынка недвижимости компании Colliers International.

www.retail.ru