Стены плача

Российский рынок недвижимости меняет лидеров, девелоперские компании уходят за долги банкам и сторонним инвесторам. Эксперты говорят о первом серьезном переделе, однако до сих пор не ясно, кто же придет на место прежних хедлайнеров. В июне 2008 г. о своем желании «скупать разоряющиеся девелоперские компании по осени» в одном интервью заявил глава группы «Онэксим» Михаил Прохоров. Затем о таких же планах сообщил гендиректор AFI Development Александр Халдей. Однако в действительности все получилось совсем иначе – первыми девелоперов стали скупать российские банки, и не за миллиарды долларов, а за долги. Так, ВТБ готовится стать обладателем контрольного пакета «Системы-Галс» (входит в АФК «Система» Владимира Евтушенкова) всего за $2. Первый этап сделки уже состоялся: ВТБ за 30 руб. получил 19,5% акций девелопера. Второй этап пройдет после согласования с ФАС . В свою очередь «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова приобрела 25% акций ГК «ПИК» всего лишь в обмен на обещание реструктурировать задолженность группы перед Сбербанком. Последний самостоятельно забрал у другого девелопера – Capital Group – часть одного из крупнейших комплексов «Москва-Сити». По мнению экспертов, это только начало первого передела на российском рынке недвижимости, но еще интереснее, что будут делать новые владельцы с полученными активами.   Кто виноват? Ситуация, сложившаяся на российском рынке недвижимости, уходит корнями в недавнее прошлое. Перед тем как выйти на IPO, девелоперы обращались к консалтинговым компаниям за оценкой своего инвестиционного портфеля. В результате стоимость портфеля по неизвестной причине высчитывалась на основе того, какой денежный поток может приносить заявленный проект, если его реализовать. Причем на момент оценки у компании мог быть только пустой участок под строительство. Таким образом, «бумажные проекты» оценивались как построенные. Например, портфель «Системы-Галс» аналитиками Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko оценен в $1 млрд, а портфель AFI Development компания Jones Lang LaSalle оценила в $3,7 млрд. Причем оба портфеля представляли в основном набор «фьючерсов» – проектов, которые компании только запланировали для реализации. С такими оценками девелоперы пошли на биржу и привлекли гигантские, непредставимые до того средства. Аналогичные расчеты они несли и в банки. «Компании очень дешево скупали землю, потом очень долго бились над разрешительной документацией, затем шли к независимым оценщикам. Те завышенно оценивали их площадки, и с этой нереальной оценкой девелоперы отправлялись в банки. Банки выдавали 70% необходимых денег на финансирование проектов, а оставшиеся 30% – это была стоимость участка и самого проекта, данная оценщиками», – рассказывал в интервью «Ко» бывший вице-президент Morgan Stanley, а ныне совладелец Russia Development Fund Максим Кунин. Таким образом, фактически девелоперы строили объекты только на заемные средства, отбивая по ходу дела недостающую часть за счет сдачи в аренду и продажи объектов. Именно так и возникали девелоперские компании стоимостью несколько миллиардов долларов. К примеру, капитализация ГК «ПИК» составляла $14 млрд – больше, чем капитализация немецкой Hochtief и австрийской Strabag, а владелец AFI Development Лев Леваев в один момент стал самым богатым человеком в Израиле. Однако с началом кризиса – после того как девелоперы не смогли сдавать офисные и торговые центры в аренду на нулевой стадии, а продажи недвижимости остановились, оценщики и банки, видимо, осознав ошибки, поменяли свою стратегию. «Банк оценивает участок, на котором у нас есть старый завод, по цене этого предприятия, ему все равно, что мы сможем построить там офисы и продать их за миллиард долларов», – в конце прошлого года жаловался «Ко» гендиректор «Ингеоком» Александр Рудяк. В результате в конце 2008-го – начале 2009 г. стоимость портфеля большинства компаний существенно упала. Скажем, по итогам прошлого года убыток AFI Development составил $107 млн, в основном из-за переоценки портфеля, подешевевшего в 2,5 раза (с $5,9 млрд до $2,47 млрд). В частности, Jones Lang LaSalle оценила «бумажные проекты», которые еще полгода назад стоили $1,24 млрд, всего в $295,5 млн. По мнению участников рынка, речь идет не о кризисном удешевлении, а именно об изменении структуры оценки. В итоге банки, выдававшие средства на проекты под залог земельных участков и самих проектов, потребовали увеличить залог. Параллельно стоимость публичных девелоперских компаний после остановки продаж на рынке жилья упала в сотни раз, и у девелоперов стали наступать margin calls. В результате, по словам управляющего партнера компании Panorama Estate Омара Гаджиева, в группе риска оказались почти все крупные девелоперские структуры. «У таких компаний, как правило, огромные долги. На них спад продаж сказался очень сильно. Поэтому они вынуждены замораживать многие свои проекты, для того чтобы сосредоточиться на чем-то одном», – говорит эксперт. По его словам, скорее всего, таким компаниям придется пустить кредиторов в свой бизнес, что в итоге может закончиться частичной потерей контроля. Так и произошло. Кандидаты на выбывание Первой ласточкой стала компания «Система-Галс» – ее новым владельцем уже в ближайшее время должен стать ВТБ. За это «Системе-Галс» предоставляется отсрочка по выплате долга, сумма которого в настоящий момент составляет 23,5 млрд руб. Причем капитализация компании, продаваемой за $2, равна примерно $110 млн. Помимо ВТБ, активным игроком на девелоперском рынке становится Сбербанк. Еще в конце 2008 г. «Сбер» стал миноритарием проекта «Рублево-Архангельское», на покупку которого он выдал кредит бывшему владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову. По данным участников рынка, в будущем главный банк страны планирует увеличить свою долю. Теперь его дочерняя компания «Сбербанк Капитал» получит 50 тыс. кв. м апартаментов в рамках проекта «Город столиц», заложенного по кредиту в «Сбере». Более того, участники рынка не исключают, что банк может оказаться владельцем всего проекта. По данным экспертов, «Город столиц» станет платой за реструктуризацию кредита в $400 млн, о которой Capital Group договорилась накануне: девелопер сможет вернуть деньги в течение пяти лет. При этом стороны оформили сделку как привлечение Сбербанка в строительство в качестве соинвестора. Как и ВТБ для «Системы-Галс», Сбербанк для Capital Group является основным кредитором. Кроме того, по рынку ходят устойчивые слухи, что ВТБ приглядывается к Дон-Строю и просит в залог по кредитам долю в капитале компании. «С ожидаемым ростом числа дефолтов и реальных банкротств в сфере девелопмента и розничной торговли подобные прецеденты будут возникать все чаще. Пожалуй, уже сегодня можно говорить об этом процессе как о тенденции», – говорит аналитик ИК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. По его словам, в среднесрочный период некоторые банки и финансовые организации действительно могут стать достаточно крупными собственниками различных объектов жилой и коммерческой недвижимости. Наиболее активно на рынке недвижимости ведет себя «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова. У известного игрока M&A просто глаза разбегаются от обилия возможностей. В начале марта стало известно, что структуры Сулеймана Керимова выкупили у «Базового элемента» Олега Дерипаски «Главстрой СПб», на балансе которого находится большинство крупнейших девелоперских проектов главы «Русала». Однако потом эти сведения были опровергнуты – предпринимателю не пришлось тратить деньги. В начале апреля 2009 г. ГК «ПИК» распространила пресс-релиз, в котором сообщила, что «Нафта» получила 25% этого девелопера. Причем некогда крупнейшая в России строительная компания сменила владельца в обмен на обещание реструктурировать долги. Стоит отметить, что Керимов выполнил свое обещание: сразу после заключения сделки «Сбербанк Капитал» получил мандат на реструктуризацию задолженности ГК «ПИК» (общий долг группы компаний составляет $1,3 млрд, из которых примерно половина приходится на «Сбер»). Кроме того, ФАС разрешила Сулейману Керимову приобрести еще 20% акций компании. Это означает, что его доля увеличится до 45%, он станет крупнейшим акционером девелопера, а предыдущие владельцы полностью потеряют контроль над компанией. Теперь, по данным участников рынка, «Наф­та» присматривается к 26% акций компании «Декмос», реконструирующей гостиницу «Москва». Список девелоперских компаний, которые в ближайшем будущем могут сменить своих владельцев, может быть продолжен. «По большому счету в группе риска находятся все игроки, взявшие кредиты, а на строительном рынке кредитовались все. Понятно, что под займы закладывались активы, которые сейчас обесцениваются, в связи с чем банки требуют либо досрочного погашения кредита либо довнесения обеспечения по нему», – отмечает Омар Гаджиев. По его словам, проблема даже не в том, что у банков нет денег, а в том, что у них существуют очень жесткие нормативы банковской деятельности, согласно которым при обесценивании заложенных активов они вынуждены увеличивать резервы, направляемые в ЦБ. Сами девелоперы не спешат раскрывать карты. Несмотря на устойчивые слухи на рынке о возможном переходе Mirax Group к новому собственнику, в пресс-службе корпорации «Ко» заявили, что «компания никогда не передавала своего имущества банкам, поэтому эту тему прокомментировать не сможет». Участники рынка тоже не берутся оценить, сколько именно компаний сменили собственников и какое имущество оказалось в итоге у банков. «Что касается совокупной стоимости активов, поменявших владельцев в период кризиса, то ответить на этот вопрос весьма затруднительно. Лишь часть подобных сделок получила огласку, но и это трудно адекватно оценить», – уверяет Максим Клягин. «Таких случаев немало, но определить их количество достаточно сложно: такие процессы являются внутренними, сами девелоперы не заинтересованы в распространении подобной информации и появлении ее в СМИ», – соглашается с ним руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев. Первая волна Несмотря на громкие сделки, по словам экспертов, – это только первая волна передела. «Компании держатся за свое имущество, насколько это возможно, да и банки не стремятся забирать активы компаний-должников в виде недостроя. Кредитным организациям нужны живые деньги, ликвидность, а здания и сооружения никогда не являлись ликвидными активами. Сделки, подобные соглашению между «Системой-Галс» и ВТБ – это дружественные, договорные сделки», – считает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, «говорить по-плохому» банку с девелоперской компанией очень сложно. «Судебный процесс может длиться и год, и два, а то и пять лет пройдет, прежде чем банк получит залоговое имущество. Процедура долгая и не выгодная ни банку, ни клиенту-должнику», – говорит он. Более того, не секрет, что в России из обанкроченных компаний владелец выводит финансовые потоки, а на саму структуру вешает все возможные долги. «Если компания нормально обслуживает кредиты, выплачивает по ним текущие проценты, а сама банковская структура чувствует себя устойчиво, то в большинстве случаев банки соглашаются на реструктуризацию долгов», – рассказывает «Ко» источник в одной девелоперской компании. Сложнее всего тем фирмам, которые брали краткосрочные кредиты со сроком погашения в конце прошлого – начале этого года под проекты низкой стадии готовности. Если для них не пролонгируют финансирование, единственное, что им останется – продавать проект или переуступать кредитору. Сами банки пока готовы работать с заложенной недвижимостью. «Несмотря на финансовый кризис, объекты недвижимости по-прежнему остаются наиболее привлекательным залогом. И в случае выбора предмета залога между акциями девелоперской компании и объектами недвижимости, правообладателем которой является девелопер, предпочтение отдается вторым, поскольку в этом случае залогодержатель не зависит от финансового состояния заемщика, что имеет огромное значения в условиях финансового кризиса», – поясняет директор департамента кредитования СБ Банка Ирина Кукарская. По словам директора департамента корпоративного кредитования Московского кредитного банка Анеты Майданюк, «в настоящее время в связи с кризисным состоянием на рынке недвижимости и в строительной отрасли акции девелоперских компаний вряд ли могут представлять интерес как высоколиквидный актив». «Получается патовая ситуация: компании не готовы платить – банки не готовы забирать. Поэтому стороны месяцами продумывают устраивающие всех схемы. Посредником вполне может быть фонд, которого находит должник. В этом случае фонд выступает третьим лицом, выкупая проект и расплачиваясь с кредитором», – говорит заместитель директора отдела    исследований, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова. Например, в роли такого посредника может выступать компания «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова. Однако возникает вопрос, что же будут делать с новым имуществом и акциями девелоперов кредиторы, уже получившие контроль над некоторыми игроками в это непростое время? Ведь даже та же «Нафта» не является девелоперской структурой. Перепродать с дисконтом В результате смены собственников часть девелоперских активов и игроков рынка переходит к непрофильным инвесторам: инвесткомпаниям и банкам. Новые владельцы оказались в сложной ситуации. Не имея достаточного опыта, возможно, им придется управлять сложнейшими проектами. В таком случае банки, к примеру, должны активно привлекать и переманивать опытные кадры из тех же девелоперских компаний. «Важно понимать, что если ты получаешь актив в той сфере, в которой у тебя есть опыт работы, то тогда это будет действительно лакомый кусочек. Если же такого опыта у банка нет, то можно заняться проектным менеджментом – на конкретный проект набрать команду и попробовать себя в новой сфере», – объясняет Оман Гаджиев. По его словам, сейчас очень многие владельцы компаний идут работать топ-менеджерами на крупные проекты, в том числе на свои собственные. Как отмечает эксперт, скорее всего, управлять «Системой-Галс» будут те же менеджеры, что и раньше, несмотря на смену владельца. При этом банк вправе поменять команду, если он посчитает ее неэффективной, может поставить своего руководителя, имеет право провести реструктуризацию внутри компании, организовать проверку всей финансово-хозяйственной деятельности и т.д.  Но другие участники рынка пока не отмечают такой тенденции. В частности, на корпоративном сайте группы «ВТБ» нет вакансий, связанных с недвижимостью. Пока банки предпочитают нанимать специалистов, умеющих работать с просроченной задолженностью. «Хотя число сотрудников в банках сокращается, в департаменты, которые будут работать с недобросовестными дебиторами, наоборот, нанимают людей на работу», – говорит директор департамента торговой  недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская. Если такая ситуация продолжится, то можно предположить, что бывшие кредиторы девелоперских компаний рассчитывают перепродать свои активы. Сами участники сделок предпочитают не раскрывать их детали. В результате даже по уже состоявшимся сделкам отсутствует информация о дальнейшей судьбе объектов. «МФК «Город столиц» управляется нами, и пока никаких изменений в этой составляющей не произошло», – поведали «Ко» в пресс-службе Capital Group. Запросы в ГК «ПИК» и «ДОН-Строй» остались без ответа. В такой ситуации участникам рынка остается лишь строить предположения. «Наиболее реалистичным выглядит сценарий дальнейшей перепродажи подобных активов профильным игрокам рынка», – полагает Максим Клягин. Однако вряд ли новые владельцы могут рассчитывать на то, что получат максимальную цену за свои активы. «В текущих условиях подобные сделки подразумевают существенный дисконт – в среднем 20 – 30%», – уточняет эксперт. По словам Татьяны Ключинской, залоговая стоимость недвижимости при кредитовании заранее снижается для того, чтобы в дальнейшем учесть все риски, с которыми возможно столкнуться в будущем.  Стоимость этих объектов недвижимости может быть на 30% ниже рыночной. Тем не менее подобный подход представляется участникам рынка наиболее вероятным. «Банки не заинтересованы в объектах недвижимости, к тому же зачастую малоликвидных. Их задача – вернуть свои средства», – поясняет Максим Клягин. Однако в ряде случаев это может превратиться в отдельный бизнес, то есть для управления и развития таких активов могут быть созданы отдельные компании. Можно вспомнить, что некоторые крупнейшие гостиничные сети России создавались именно на основе полученных в залог активов – например, так возникла «Амакс». Промежуточный вариант Новые владельцы могут управлять полученными объектами и коллективно – через ПИФы или пулы управляющих компаний. «Существует достаточно эффективное решение этой проблемы: используя механизм ПИФов недвижимости (в т.ч. и рентных), банк может секъюритизировать и продать полученный залог, одновременно оставив объект в управлении заемщика», – рассказывает генеральный директор Столичной финансовой корпорации Павел Геннель. По его словам, при использовании этого механизма недвижимость передается в созданный специально для этого ПИФН, бумаги которого выводятся в котировочные списки и продаются банком целиком или по частям различным инвесторам либо используются в сделках РЕПО. Сам объект недвижимости остается в управлении у заемщика, осуществляющего свою деятельность по сдаче объекта в аренду или его использованию для основного бизнеса. В случае если оценка объекта позволяет выпустить объем бумаг, превышающий величину кредита, оставшаяся часть средств за вычетом дополнительной комиссии банка поступает заемщику. Кредитный договор между банком и заемщиком при этом прекращается. Таким образом, банк избавляется от «плохого» кредитного договора, слаболиквидного в текущей ситуации актива, а бизнес заемщика в части использования объекта не прерывается. Впоследствии заемщик может вернуть себе собственность, выкупив бумаги ПИФН с рынка. Однако, во-первых, паи такого ПИФН могут быть интересны, только если его имуществом являются объекты недвижимости, которые построены и работы по ним завершены. Но их девелоперы вряд ли отдадут банкам. Во-вторых, с учетом падения арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость, представить создание такого рентного ПИФа в кризис довольно сложно. Особенно если учесть, что даже на пике развития рынка недвижимости в России были созданы единичные ПИФы. И хотя эксперты не верят в жизнеспособность такой схемы, это не означает, что банки не станут управлять этими объектами самостоятельно. В некоторых случаях могут быть созданы УК, объединяющие пул инвесторов, например тех же банков, которые смогут нанять, к примеру, экс-владельцев или другие опытные компании на правах fee-developers. Фактически девелопер будет выполнять прежнюю работу, но доход от реализации объекта станет поступать на счета нового владельца. Однако такая схема может заработать на знаковых проектах, пользующихся поддержкой местных властей. В первую очередь это «Москва-Сити». «На уровне столичного правительства было принято решение довести ММДЦ до завершения, обсуждаются различные льготы для инвесторов. Однако в условиях экономического кризиса конечный уровень спроса на офисную недвижимость люксового класса в перспективе ближайших нескольких лет не совсем понятен», – рассуждает глава департамента проектного планирования «Московских информационных технологий» Александр Пожалов. При этом, по его словам, сам комплексный проект по созданию делового центра уже прошел «точку невозврата» и будет считаться в целом реализованным даже при выпадении отдельных объектов. Именно этим можно объяснить, скажем, тот факт, что ГК «Меркурий» Игоря Кесаева начала активно продвигать проект строительства своей башни «Меркурий Тауэр», а AFI Development, несмотря на опасения, что офисные башни в деловом центре останутся незаполненными, все равно объявила торговый центр «Mall of Russia» одним из главных своих проектов. Среди таких же знаковых объектов участники рынка называют, например, реконструкцию «Детского мира» на Лубянке. Кто на новенького? В крупнейших российских банках уже созданы структуры, на базе которых в принципе могли бы появиться новые инвестиционные подразделения в сфере недвижимости. «Изначально цель таких подразделений была в объективной оценке девелоперских проектов, под которые требуется кредитование. В настоящее время (также с учетом того, что многие специалисты девелоперских компаний оказались без работы) банковские учреждения вполне могут открыть полноценные девелоперские структуры или поглотить девелоперов-банк­ротов», – поясняет Павел Здрадовский, гендиректор компании Paul's Yard. В частности, от лица Сбербанка сделку с Capital Group курирует компания «Сбербанк Капитал», которой руководит давний соратник Германа Грефа, в прошлом советник главы МЭРТ Ашот Хачатурянц. ВТБ еще более активно работает в этом направлении. В Санкт-Петербурге структура «ВТБ Капитал» под руководством сына петербургского губернатора Сергея Матвиенко уже реализует несколько девелоперских проектов. «Ходят слухи, они-де набрали так много активов, что расширят свое девелоперское подразделение», – говорит источник «Ко» в одной девелоперской компании. Однако в целом, по мнению экспертов, случаи организации таких структур (причем в основном инвестиционных, а не девелоперских) единичны. «Скорее всего, банки все равно будут настроены на реструктуризацию долгов и получение постоянного денежного потока в виде процентов по кредиту: ведь в кризис синица в руке куда как лучше журавля в небе», – говорит источник «Ко». В данном случае возникает вопрос, кто купит эти активы. Более того, этот сценарий открывает масштабные перспективы для рейдерских захватов. «Такой механизм изъятия собственности может быть использован в конкурентной борьбе. Например, если банк знает, кому этот бизнес интересен, то он не будет договариваться с заемщиком о рассрочке погашения долга, а заберет этот актив под потенциального покупателя. Так что возможен передел рынка», – предполагает Омар Гаджиев. Можно вспомнить, что именно таким образом – через активность кредиторов – фактически произошел полный передел российского металлургического рынка в конце 1990-х гг. Тогда некоторые миноритарии и топ-менеджеры фактически скупали и перепродавали долги заводов, получая над ними контроль. В результате того передела главными металлургами страны стали Алексей Мордашов, Владимир Лисин, Олег Дерипаска, Александр Абрамов и многие другие. Если такой сценарий возможен на девелоперском рынке, то для него настал момент. Фактически первая попытка подобного перераспределения ресурсов в девелопменте уже предпринята. Компания «ОРСИ» создала биржу, торгующую обязательствами девелоперов, и управляет их активами, находящимися на грани банкротства. Это, например, RIGroup, принадлежавшая Жанне Буллок, супруге экс-министра финансов Московской области Алексея Кузнецова, и генподрядная компания «Спецстрой-2», которая возводила спортивные объекты по заказу подмосковных властей. Общий долг этих структур составляет 35 млрд руб. На бирже «ОРСИ» также выставлены дисконтированные долги других девелоперов – например, Mirax Group и ГК «СУ-155». Более того, подконтрольный Аркадию Ротенбергу и его брату Борису банк «Северный морской путь» стал владельцем 25% акций «ОРСИ». Однако если топ-менеджеры девелоперских корпораций (имеющие опыт и собственную команду) создадут альянсы по интересам с крупнейшими кредиторами против нынешних владельцев бизнеса, то работа «ОРСИ» может показаться нынешним строителям, в прошлом членам «золотой сотни» Forbes, цветочками. Банкам же подобная стратегия представляется намного выгоднее, чем поиск покупателя на стороне, а следовательно, она наиболее вероятна.

Алексей Лоссан, журнал "Компания"