Склады перешли на формат built-to-suit

Согласно исследованию аналитиков NAI Becar, до конца года на рынок складкой недвижимости Петербурга выйдет около 142 тыс. кв. м новых площадей, из них 100 тыс. кв. м – в формате built-to-suit. Специалисты NAI Becar прогнозируют постепенный переход крупных компаний к строительству складов «под себя» в течение года. По данным экспертов, вакансия в сегменте складской недвижимости будет незначительно расти, а в начале 2016 года объём пустующих площадей начнёт снижаться. По итогам 2015 года ставки аренды упадут не более чем на 7%.

Во 2 квартале не было введено новых объектов, объём рынка складской недвижимости по-прежнему составляет 1 929 млн кв. м. Основной ввод придётся на второе полугодие.

При этом эксперты NAI Becar сообщают о крупномасштабных проектах логистических парков, заявленных во втором квартале:

• ОАО «РЖД» намерено построить терминально-логистический центр площадью 180 тыс. кв. м на базе ж/д станции «Шушары». Инсветиции в проект оцениваются в 500 млн рублей.
• ООО «Новая земля» планирует построить индустриальный парк в промзоне недалеко от порта «Бронка». В рамках первой очереди будет введено 68 га: контейнерный терминал займёт площадь в 20 га, склады класса А – 22 га, на 8 га девелопер планирует возводить складские объекты под конкретных заказчиков (built-to-suit), на 18 га разместится производственная зона. Специалисты оценивают объём инвестиций в 240 млн долларов.

Основные объекты, заявленные ко вводу в 2015 году

«В строительстве объектов «под ключ» заинтересованы крупные, финансово устойчивые компании, располагающие большими средствами и возможностью долгосрочного планирования своей деятельности. Сейчас основной спрос на строительство складов в формате built-to-suit, а также на аренду площадей в целом, составляют продуктовые и DIY ритейлеры. Остальные виды бизнеса существенно сократили объёмы заниамемых площадей из-за снижения покупательского спроса», – комментирует Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar.

«В настоящее время во всех скаладских помещениях класса А, кроме объктов, реализованных по схеме built-to-suit, вакансия увеличивается. Арендаторы проводят максимальное сокращение расходов при оптимизации всех бизнес-процессов. С этой задачей отлично справляется формат built-to-suit, обеспечивающий ритейлеров складскими помещениями с необходимой конфигурацией, удобной логистикой и локацией, техническим оснащением, определённой высотностью, способными поддерживать определённый температурный режим и влажность воздуха и др., – сообщает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Удовлетворить все требования конкретных ритейлеров предложение складов класса А, к сожалению, не способно. Девелоперы, несмотря на нестабильность рынка, готовы инвестировать строить склады под заказчиков. Формат built-to-suit гарантирует сдачу площадей в аренду, обеспечивает понятный финансовый поток и позволяет легче привлечь проектное финансирование».

В связи с этим специалисты NAI Becar прогнозируют активное развитие масштабных производственно-складских территорий, предназначенных для застройки складами в формате built-to-suit.

Почти половина (49,7%) всего предложения складов сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга, около 30% – на севере и северо-востоке.

Распределение складских комплексов, % от общего объёма

«Концентрация складских площадей в Шушарах обусловлена, в первую очередь, удобной логистикой (близость Московского шоссе и КАД), которую данная локация обеспечивает ритейлерам», – комментирует директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar.

Во втором квартале было заключено большое количество сделок по аренде складской недвижимости. «К наиболее крупным сделкам относятся аренда логистической компанией «Деловые линии» 12,4 тыс. кв. м в «Армада Парк», а также аренда 4 тыс. кв. м в логопарке «Осиновая Роща» разными компаниями, – рассказывает Александра Смирнова.

Примеры крупных сделок по аренде складов во 2 квартале 2015 года

Рынок нового предложения (по аренде и продаже) в ещё строящихся объектах довольно высок – более 500 тыс. кв. м. В связи с этим, уровень вакансии в складских комплексах класса А увеличился до 10,4%, ставки аренды в сегменте снизились на 3% (после увеличения на 9,2% в первом квартале). Во втором квартале вырос спрос на аренду складов класса В – уровень вакансии снизился на 3%, арендные ставки сохраняются на уровне первого квартала. Специалисты NAI Becar отмечают, что ставки аренды на рынке складской недвижимости стали фиксироваться преимущественно в рублях.

Арендные ставки на конец 2 квартала 2015 года (без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов)

Анна Сорокина, руководитель PR-проектов NAI Becar