Склады-2023: арендаторы уходят, а ставки растут

Самый стабильный сегмент коммерческой недвижимости – склады – в прошлом году столкнулся с новыми вызовами и потрясениями. Часть арендаторов ушла с российского рынка, стоимость строительства выросла, а цепочки поставок изменились кардинально. Как это отразится на рынке в 2023 году? Свои мнения высказали эксперты Radius Group, Raven Russia и NF Group на конференции «Итоги рынка коммерческой недвижимости», организованной ИД «Коммерсант».

Фото: Petinov Sergey Mihilovich/shutterstock

Склады бьют рекорды

Ввод нового предложения в Московском регионе в 2022 году оказался на рекордном уровне – 2 млн кв. м, отмечают NF Group, а в целом по стране ввод достиг 3,5 млн кв. м, что также является рекордом. Как рассказали эксперты, развитие сегмента очень подстегнула пандемия. При этом весь этот объем фактически был поглощен. За 2022 год объем совершенных сделок на складском рынке составил 2,2 млн кв. м, согласно данным Core.XP. При этом вакансия была менее 3%. Что касается арендных ставок, то даже при рекордном вводе они выросли. «Из-за эффекта низкой базы в прошлом году все контракты, которые мы подписали (а мы подписали семь сделок и еще три у нас в работе), были реализованы с повышением ставок от 15 до 25%. В среднем мы наблюдали увеличение выручки на 20%. В дальнейшем я прогнозирую, что ставки будут фиксироваться на уровнях 5500–5700 руб. за 1 кв. м. Объекты, приближенные к МКАД, естественно, будут подороже, – отмечает Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group. – При самом негативном прогнозе в следующем году вакансия вырастет до 7–8%. Но все равно это «здоровый» уровень свободных площадей».

«По нашему портфелю вакансия выросла с 3 до 4% в 2022 году. И мы не ожидаем существенных изменений в 2023 году, – комментирует Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. – Что касается ставок, то я считаю, что они должны быть ближе к 6000 руб./кв. м. Ставка, я думаю, не упадет в 2023 году, так как себестоимость строительства растет. Рабочая сила подорожала на 20–30% по сравнению с началом 2022 года. Плюс в будущем мы явно увидим удорожание строительных материалов».

Западные арендаторы: уйдут или останутся?

Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.

«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».

По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.

Девелопмент: будут ли строить и что?

За прошлый год поменялся не только профиль арендатора, но и цепочки поставок, которые складывались в течение многих лет. «Старые маршруты больше не работают, при этом появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. На передний план выходят страны СНГ и города, которые расположены на пути новых логистических цепочек, – Екатеринбург, Новосибирск и т.д. Но сейчас там практически нет свободных площадей», – отмечает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Означает ли это, что спрос подстегнет развитие девелопмента в упомянутых городах?

«Децентрализация только началась. Но сейчас следует ожидать не девелопмента, а спроса, он пойдет в сторону центральных локаций – Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Краснодара и Ростова-на-Дону как единой зоны. С остальными городами ситуация следующая – там не успели построить достаточное количество объектов. И дополнительной вакансии в регионах я не прогнозирую», – комментирует Вячеслав Холопов.

Таким образом, несмотря на спрос и его децентрализацию, для девелоперов ситуация остается непростой. Во-первых, смена профиля арендаторов явно изменит сам складской продукт. «Конечно, текущая ситуация плохая для рынка в целом. Потому что конкуренция – это всегда хорошо. Наличие западных игроков, арендаторов с их высокими требованиями к индустрии, к помещению, к девелоперам, собственникам и УК – это всегда хорошо, потому что повышает стандарты сервиса. Мы как девелопер сейчас будем страдать и замещать тот продукт, который мы строили, упрощать сертификацию. Соответственно, сроки строительства могут быть иными», – рассказывает Захар Вальков.

А во-вторых, девелопмент чаще всего строит на заемные средства, и нестабильная экономическая ситуация играет решающую роль в вопросах развития. «Меня больше беспокоят 2024–2025 годы. Клиенты сейчас не могут делать долгосрочные прогнозы. Это означает, что если арендатор не подпишет семилетний контракт, то девелопер не сможет привлечь инвестиции, так как ему нечем будет подкрепить свой кредит», – комментирует Вячеслав Холопов. Таким образом, после рекордного ввода рынок складской недвижимости, скорее всего, продемонстрирует новый спад. Приведет ли это к новому росту ставок и откату к рынку девелоперов, а не арендаторов? Покажет время.

Валерия Зайкова, Retail.ru