Складской рынок в Москве: а был ли кризис?

Несмотря на уход иностранных брендов, вакансия на московском рынке складов сейчас составляет менее 2%. Фактически все площади поглощены, но девелоперы не торопятся строить новые объекты спекулятивно. В то время как в сегменте light industrial (помещения малых размеров для производств и складов) все наоборот. Текущие тренды складского рынка эксперты обсудили в рамках VIII ежегодной складской конференции, организованной «Импресс Медиа».

Фото: Parilov/shutterstock

В первом квартале 2023 года московский рынок складов побил рекорд, объем закрытых сделок составил более 600 тыс. кв. м, рассказал Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли NF Group. Что касается состава арендаторов, то лидирует e-com, который занимает 30%, еще 25% – дистрибьюторы. Эксперты сходятся во мнении, что e-com продолжит расти. «Я считаю, что онлайн торговля будет расти. Два лидера заявили огромные объемы в фуллфилменте и развернули масштабные программы по поиску арендных площадей. Их доля вырастет. И это основной фактор роста складского рынка сейчас, – отметил Андрей Постников, генеральный директор ГК «Ориентир», – Второй фактор – общая неэффективность международных поставок. В высокоэффективной логистике сток сейчас больше, чем нужно. И это формирует спрос на стандартные боксы. Неэффективную логистику сейчас компенсирует сжатие покупательской способности». По мнению эксперта, вакансия останется такой же, но всплеска спекулятивного строительства не произойдет по причине высокой себестоимости строительства.

«Много проектов built-to-suit («строительство под заказ») не будет, – соглашается Анастасия Корневич, директор департамента управления складской недвижимостью Accent Capital. – Арендаторы хотят видеть низкие ставки, но себестоимость строительства не позволяет девелоперам предложить их. Поэтому и уровень вакансии остается нездоровым, по сути с рынка вымывается все, что уже построено».

И тем не менее девелоперы заявляют о спекулятивном строительстве. Александра Шакола, директор по аренде и маркетингу Radius Group, рассказала, что компания уже приступила к строительству нового здания в парке «Южные врата». По словам эксперта, основные резиденты сейчас в парке – это российский бизнес (17), и лишь 6 – иностранный. «Зарубежные компании уходят со штрафами, поэтому мы чувствуем себя комфортно. Вакансия в объекте не превышает 5% сейчас», – добавила Александра.

«Строить в работающем парке – это понятно, они работают на объеме. Но в целом сейчас инвесторам невыгодно строить. Вакансия должна быть 5%, ставки 7000–8000 руб., в то время как сейчас ставка 6000 руб. Стоимость земельных участков выросла, на это накладываются риски увеличения стоимости денег. Капитал на рынке есть, и он ищет применение. Инвесторы хотят доходность 20–25%, но они не готовы нести риски девелоперов. Ритейлеры сейчас снова начинают строить склады сами, поскольку это их основной актив. Они готовы закладывать сроки окупаемости больше 10 лет. Если это built-to-suit, то сейчас всю «надстройку» над стандартным складом финансово берет на себя арендатор», – прокомментировал Андрей Постников.

Но где брать объемы арендаторам, если вакансия мизерная, а строить спекулятивно не готовы ни инвесторы, ни девелоперы? Как вариант – у логистических операторов. Почта России объявила о том, что планирует стать 3PL-оператором в регионах и уже вывела на рынок свой новый продукт – бондовый склад. «Бондовые склад – это склад внутри таможенной зоны. То есть товар не растоможен и принадлежит иностранному поставщику, – объясняет Александр Дзвонковский, руководитель дирекции по развитию бизнеса «Склады» Почты России. - Это дает возможность селлеру протестировать товар. Первый бондовый склад открыт в Казани, товары с него уже доступны на маркетплейсах. Спрос мы наблюдаем, но он осторожный».

Light Industrial от застройщиков жилья

А в Новой Москве активизируются застройщики жилья, строительство склада для них – это возможность монетизировать льготу от столичного правительства за счет создания новых рабочих мест. «Они (застройщики жилья) разделяют участки – один с назначением жилье, другой – склады. И таким образом можно существенно снизить налоги, до 75 тыс. руб. на кв.м. Наращивать свою компетенцию в строительстве складов они не хотят, и привлекают складских девелоперов, но делятся с ними льготой. Это позволяет снизить себестоимость здания на 30% без ущерба для подрядчика», – рассказал Виктор Афанасенко.

Так, ПИК уже анонсировал планы по строительствупромышленного парка Бутово и проектов в формате light industrial. В целом в сегменте light industrial девелоперы чувствуют себя неплохо.

«Мы увеличили объемы стройки в 3 раза и видим высокий спрос. В этом году мы выведем около 450 тыс. кв. м. Вакансии в наших парках нет, стройка занимает 6–7 месяцев. Себестоимость выше, чем у классического склада класса А, но и ставки тоже выше – порядка 7,5–9 тыс. руб. за кв. м. что касается профиля арендатора, то 50% – это производственные компании, 40% – логистика. Половина клиентов – это инвесторы, вторые 50% – арендаторы», – прокомментировал Александр Никишов, коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс».

«В целом клиенты начали прогнозировать наперед, мы видим активность со стороны e-com и производственных компаний. И, конечно, будущее за light industrial», – подытожил Виктор Афанасенко. Похоже, что на складском рынке наконец наступила весна.

Валерия Зайкова, Retail.ru