Склад по цене клада

Ольга Рыбакова аналитик отдела экономических и стратегических исследований «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ» 28 (69) 30 июля 2007 Арендные ставки на складские помещения в Москве будут по-прежнему одними из самых высоких в Европе Единственный способ сэкономить на хранении товара на складе — не хранить его там. Дешевые складские помещения уходят в историю: до 2011 г. серьезного снижения ставок ждать не приходится

• все иллюстрации

Несмотря на то что в Москве запланировано строительство значительного объема высококачественных складских площадей, арендные ставки в ближайшие четыре года останутся очень высокими. При этом есть парадокс: несмотря на продолжающийся рост спроса, инвестировать в такого рода строительство будет все менее выгодно.

Общий объем складского рынка столицы сегодня — около 3 млн м2. Объем складских площадей класса А — около 2 млн м2. Ставки арендной платы за качественные склады доходят до $110-135/м2 в год. И от желающих нет отбоя. Что, впрочем, неудивительно: по объему складских помещений Москва занимает одно из последних мест в Европе. К примеру, в Париже объем рынка превышает 22 млн м2, в Лондоне — 15 млн м2, в Милане — 4 млн м2. В пересчете объемов складских помещений на душу населения в Лондоне приходится 2,03 м2, в Париже — 1,98 м2, в Праге — 1,23 м2, в Милане — 1,05 м2. В Москве же — всего лишь 0,29 м2.

До 2011 г. объем рынка складов по анонсированным планам девелоперов утроится. Но обвала арендных ставок ожидать не стоит. Во-первых, согласно нашему опыту, лишь часть помещений выходит в заявленные сроки, строительство другой части проектов либо откладывается, либо отменяется. Также следует помнить, что на данный момент предложение качественных складских помещений крайне ограничено.

Кроме того, размер затрат на девелопмент (стоимость земли и самого строительства) постоянно растет. Сегодня стоимость складского девелопмента приближается к $700-900/м2, включая покупку земли, разработку проекта и троительство. Инвестиционная доходность по подобным проектам не превышает 10-10,5%. А ведь для того, чтобы проект был интересен девелоперу, его доходность должна быть минимум на 3-5 процентных пунктов выше инвестиционной, то есть достигать 15,5%. Значит, при наименьшей стоимости затрат на проект, ставки арендной платы не могут быть ниже $110/м2 в год. Если же стоимость проекта приближается к $900/м2, арендная ставка уже не опустится ниже $140/м2 в год. Только в этом случае девелоперы достигнут приемлемого уровня доходности.

В ближайшие годы инвестиционная доходность продолжит снижаться. Ведь страновой риск становится все ниже, условия ведения бизнеса улучшаются — и все это привлекает в сектор иностранного инвестора. Конкуренция между потенциальными покупателями будет увеличиваться, так что инвестиционная доходность через четыре года опустится до 7,5%. При таких условиях девелопер может снизить планку желаемой доходности до 10-12,5%. Однако, если нынешние тенденции сохранятся, стоимость строительства продолжит расти. По нашим прогнозам, уже к 2011 г. строительство склада будет обходиться в $1100-1400/м2. А это значит, что минимальные арендные ставки не должны будут опускаться ниже $110/м2 в год.