Рынок торговой недвижимости переходит на новый уровень

 

Московский дефицит

Объемы ввода торговых центров в 2011 г. оказались рекордно низкими за всю историю развития рынка: в Москве было открыто 5 торговых центров общей площадью 300 380 кв. м (GLA – 171 740 кв. м). Это в 2 раза меньше, чем в 2010 г., и на 65 % меньше, чем в 2009 г. (по показателю GLA).

Таким образом, общая площадь торговых центров Москвы на конец 2011 г. составила 6 100 310 кв. м (GLA – 3 074 410 кв. м) (с учетом сноса ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице). Обеспеченность жителей города торговыми площадями составила 265 кв. м на 1000 человек, в то время как средний показатель в Восточной Европе равен 350 кв. м, а по отдельным городам он достигает 600-800 кв. м.

Увеличению дефицита площадей способствовала политика столичных властей. В 2011 г. Правительство Москвы осуществило ряд преобразований: было ограничено строительство в центре столицы, продолжилась ревизия ранее заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате были отменены многие крупные проекты торговых центров: «Мозаика» (общая площадь – 134 000 кв. м), «АвиаПарк» (260 000 кв. м общей площади). Вместо торговых центров под площадью Тверской Заставы и под Павелецкой площадью решено организовать подземную парковку.

 

От центра к периферии

В 2012 г. ситуация должна несколько улучшиться: к открытию заявлено 17 торговых центров площадью 593 500 кв. м (GLA) (общая площадь – 1 178 530 кв. м). Половина предложения создается несколькими крупными проектами – ТРЦ River Mall, ТРЦ «Июнь», ТРЦ GoodZone. Однако, как показывает практика, не все торговые центры будут открыты в срок. Поэтому предложение 2012 г., скорее всего, будет существенно меньше.

Ограниченность площадок под строительство в Москве заставляет девелоперов искать альтернативу. Фокус их внимания постепенно смещается к окраинам столицы и городам Подмосковья. В 2011 г. было анонсировано строительство 2-й очереди торгового центра «Светофор» (20 000 кв. м общей площади) в Балашихе. Trinity Russian Retail Partnership будет реализовывать три проекта торговых центров формата Retail Park, расположенных на Калужском ш., Каширском ш. и Варшавском ш. недалеко от МКАД.

Возросший спрос со стороны ритейлеров активизировал девелопмент в региональных городах. В 2011 г. в регионах было открыто 39 профессиональных торговых центров общей площадью 1 685 800 кв. м. Таким образом, объем нового предложения в российских торговых центрах (включая Москву) в 2011 г. составил 1 986 180 кв. м.

Почти половина новых торговых площадей (47 %) приходится на города – миллионники. Наиболее активно в 2011 г. развивались Санкт-Петербург (11 новых ТЦ), а также Новосибирск и Самара, в которых отрылись по 2 торговых центра. Среди городов численностью от 500 до 1000 тыс. жителей наибольший прирост торговых площадей показали Оренбург и Рязань. В Оренбурге открылись два торговых центра: ТРЦ «Гулливер» (70 800 кв. м GBA) и 3-я очередь ТРЦ «Север» (37 000 кв. м GBA). В Рязани открылись ТРЦ «М5 Молл» (81 500 кв. м GBA) и 2-я очередь ТРЦ «Виктория Плаза» (20 000 кв. м GBA). В 2012 г. развитие рынка торговой недвижимости в этих городах продолжится.

Ритейлеры не сбавляют темп

В 2011 г. сектор розничной торговли продолжил активно развиваться. Оживление российского рынка делает его привлекательным для международных ритейлеров. American Eagle Outfitters (США) открыл в 2011 г. в Москве первые три магазина (в ТРЦ «Афимолл Сити», ТРЦ «Европейский» и ТРЦ «МЕГА Химки»). Американские Victoria's Secret и DKNY открыли в России по два магазина (первый бренд появился в «МЕГА Теплый Стан» и ТРЦ «Европейский», второй – в галерее «Времена года» и ТРЦ «Метрополис»). Бренд Banana Republic (США) вышел в Москву в ТРЦ «Афимолл Сити». Некоторые бренды начали освоение России сразу с нескольких городов. Так, Desigual (Испания) открыл два магазина в Москве (ТРЦ «МЕГА Белая Дача») и Санкт-Петербурге (ТРЦ «Галерея»). Diesel, кроме московского магазина на ул. Петровка, отрылся в Краснодаре на ул. Мира. Dorothy Perkins (Великобритания) вышла сразу в три города: Москву (ТЦ «Европарк»), Санкт-Петербург (ТРЦ «Галерея») и Воронеж (ТРЦ «Град»).

Сегмент общественного питания также пополнился новыми брендами. В 2011 г. открыли свои первые российские рестораны американская компания Wendy’s (5 ресторанов в Москве) и немецкая Nordsee (1 ресторан в Москве и 2 в Санкт-Петербурге).

Некоторые международные ритейлеры, освоившись на российском рынке, приняли решение отказаться от франшизы и самостоятельно развивать такие марки, как Hermes, Prada, Guess, Hugo Boss, Lee, Wrangler, Mango, New Yorker, Promod, S’Oliver, Ecco.

Активно идет развитие и российских федеральных ритейлеров. Наибольший рост показал продуктовый сектор. В 2011 г. были заключены две крупные сделки: компания «Дикси» купила сеть «Виктория», а владелец «Седьмого континента» Александр Занадворов приобрел сеть «Мосмарт». Сеть «Магнит» увеличилась в 2011 г. на 1 254 магазина, причем 210 из них были открыты в новом формате дроггери.

Ритейлеры других профилей также были активны. «К-Раута» и Castorama открыли по два магазина. Новые гипермаркеты Hoff (бывшие Kika) появились в Воронеже и Химках. В 2011 г. компания Kika вышла из проекта, так как ее российский партнер ООО «Домашний интерьер» принял решение о самостоятельном развитии сети. Все российские магазины Kika были переименованы в Hoff. Сеть «М.Видео» увеличилась в 2011 г. на 44 гипермаркета, превысив план по открытию на 25 %. На 22 новых магазина увеличилась сеть «Детский мир». Почти столько же открыла компания «Дочки-Сыночки» – 20 новых торговых точек.

Ритейлеры не собираются сбавлять темпы роста, анонсируя планы развития на 2012 г. на уровне предыдущего года. Некоторые компании закладывают рост сети на 25-30 % («Дикси», Hoff).

Часть компаний осваивает новые форматы с целью стабилизации бизнес-портфеля и привлечения новых покупателей. Самым громким событием 2011 г. стал выход «Связного» в формат электронного универмага (проект Enter). Кроме электроники в Enter будет продаваться мебель, игрушки, товары для дома, ювелирная продукция и др. «Дикси» перевела все магазины сети в формат «у дома». O’Stin осваивает формат универмага одежды: к ассортименту была добавлена линия детской одежды, а площадь магазина увеличена до 1000 кв. м. SPAR будет развивать гипермаркеты площадью 5 000 кв. м. Тестирование формата пройдет в Челябинске. А «Евросеть» в 2011 г., наоборот, решила остановить развитие гипермаркетов, посчитав этот формат для себя недостаточно прибыльным

Ограниченные возможности по размещению в столичных торговых центрах подталкивают торговых операторов активнее рассматривать региональные рынки. Так как многие ритейлеры открывают магазины в новых городах, как правило, в составе торговых центров, то реализация их стратегических планов во многом зависит от географии реализуемых проектов ТЦ. В 2011 г. началось активное освоение рынков торговой недвижимости таких городов, как Рязань (общая площадь открытых в 2011 г. ТЦ – 102 000 кв. м GBA) и Астрахань (общая площадь торговых центров, вышедших на рынок города – 81 000 кв. м GBA). В 2012 г. массовый выход на рынок федеральных ритейлеров ожидается в Сургуте и Петрозаводске.

Опыт, накопленный за годы работы на российском рынке, позволяет торговым операторам на качественно новом уровне подходить к вопросам стратегического планирования. Ограниченность финансовых ресурсов заставляет ритейлеров очень взвешенно относиться к выбору мест для размещения магазинов. Компании предъявляют высокие требования к качеству проектов торговых центров, фокусируясь на лучших из них.

 

Вакантные площади и ставки аренды

Дифференцированный спрос на торговые помещения определяет динамику ставок аренды в торговых центрах. В лучших ТЦ ставки росли (до 10-15% за 2011 г.), уровень вакантных площадей постепенно снижался (до 1-3%), возрождая практику листов ожидания.

В менее успешных торговых центрах ставки оставались стабильными или незначительно росли (до 5%). В условиях недостаточного спроса девелоперы готовы идти навстречу арендаторам и в некоторых случаях предоставлять им привилегии – частичную отделку помещений, льготные периоды по оплате и др.

В течение 2011 г. рынок street retail показывал положительную динамику. Рост ставок аренды находился в пределах инфляции. Уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах Москвы оставался низким и составлял 3-5 %.

Несмотря на то, что уровень арендных ставок на помещения в центре Москвы является одним из самых высоких в мире, международные компании продолжают открывать здесь свои магазины. В 2011 г. в Столешниковом переулке открылись Jimmy Choo и Joseph. Французские марки Daum и Lalique открыли интерьерный магазин площадью 170 кв. м на углу Никольской улицы и Третьяковского проезда.

Наибольший спрос на помещения формата street retail показывают предприятия общественного питания. Так, в 2011 г. компания Ginza открыла более 10 ресторанов в Москве. Продолжают развитие и крупноформатные операторы. «Паулайнер» планирует в 2012 г. открыть ресторан на Садовом кольце общей площадью 1600 кв. м.

В 2012 г. спрос на помещения в главных торговых коридорах Москвы будет расти, что обусловлено ограниченным выбором помещений в торговых центрах столицы.

 

Взгляд в будущее

Рынок торговой недвижимости постепенно переходит к стадии зрелости. В 2011 г. особенно явно проявились тенденции, подтверждающие это. Раньше развитие компаний шло по экстенсивному пути, чему способствовал бурный экономический рост, высокий платежеспособный спрос населения и возможность привлечения ритейлерами недорогих кредитов. Это позволяло компаниям открывать магазины практически без ограничений. К настоящему моменту уровень конкуренции вырос, а число хороших площадок для размещения в Москве и крупных городах России существенно сократилось. Снижение объемов ввода новых торговых центров в столице в 2011 г. обостряет конкурентную ситуацию.

В связи с этим дальнейшее развитие торговых компаний в ближайшие годы будет идти по следующим направлениям:

·         Выход на новые рынки (небольшие по численности города с низким уровнем конкуренции). Дефицит качественных торговых площадей в Москве сместит фокус развития девелоперов и ритейлеров к окраинам столицы и городам Подмосковья (Дмитров, Чехов, Домодедово). Также в зоне особого внимания региональные города с населением 300-500 тыс. жителей.

·         Освоение новых форматов.

·         Качественное развитие бизнеса на рынках с высоким уровнем конкуренции (Москва, города-миллионники). Наиболее кардинальный метод – смена концепции магазина. В 2011 г. о реновации сети заявили «Эльдорадо», «Телемакс». В них будут проведены работы по усовершенствованию системы зонирования, расширению ассортимента. В магазинах «Телемакс» поставят новое оборудование, и опробуют новую систему выкладки товаров. Также о проведении реконцепции в 2011 г. заявили «Азбука вкуса», Mexx, Oodji, INCANTO, «Рив Гош», книжный магазин «Москва».

Компании стали очень взвешенно подходить к выбору торговых точек. Они предъявляют высокие требования к качеству торговых центров, руководствуясь принципом «лучше меньше, да лучше».

Происходит постепенная дифференциация рынка. Спрос на лучшие места держит уровень вакантных площадей в наиболее качественных торговых центрах на минимуме, возрождает практику листов ожидания, и приводит к значительному росту ставок.

Менее успешные торговые центры, в первую очередь морально устаревшие или расположенные в зоне высокой конкуренции, вынуждены проводить реконструкцию или реконцепцию. Особенно остро проблема реновации стоит в городах с высоким уровнем конкуренции, таких как Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. В 2011 г. в Москве реконцепции подверглись центры сети «Капитолий». ТЦ «Веймарт», не выдержав конкуренции с крупными торговыми центрами, открывшимися по соседству, решил сменить формат и стал позиционироваться как аутлет-центр Brand City. В Санкт-Петербурге в 2012 г. после реконструкции откроются ТРЦ «Лондон Молл» (бывший «Феличита»), и «Академ Парк» (бывший «Грэйт»). В Екатеринбурге на реконструкции находятся ТЦ «Гринго», «КИТ» и «МЕГА». Компания IKEA решила провести реконструкцию всех торговых центров «МЕГА» в ближайшие годы.

Кроме улучшения качества торговых центров девелоперы осваивают новые форматы: в 2012 г. в Москве заявлены к открытию первые аутлет центры (Vnukovo Outlet Village, Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow). В 2011 г. в формате Retail Park открылся торговый центр Happy Mall (43 500 кв. м GBA) в Саратове. О реализации проектов торговых центров данного формата заявили также Trinity Russian Retail Partnership. Девелоперы пробуют себя и в формате life-style центр. В 2011 г. в Туле открылся ТЦ «Ликерка Лофт», а в 2012 г. в Сочи планируется к открытию ТЦ «Мандарин».

Все это свидетельствует о том, что рынок торговой недвижимости переходит на новый уровень. Основным вектором в ближайшие годы будет качественное развитие как ритейлеров, так и торговых центров.

Статья подготовлена на основе обзора по торговой недвижимости за 2011 год, подготовленный специалистами Colliers International.

Retail.ru