Рынок складской недвижимости в России в 2025 году: реальность и прогнозы

Дефицит площадей нарастает, регионы «наступают на пятки» Москве и Санкт-Петербургу, под склады перепрофилируются неликвидные производственные площадки, некоторые владельцы торговых помещений и ТЦ готовы предложить складским операторам площади, предназначенные для крупного и мелкого ритейла. В этой статье эксперты IDEM-консалтинг рассказывают об основных тенденциях в сфере складской недвижимости и предупреждают, чего ожидать арендаторам в 2025 году.

Фото: KOTOIMAGES/Shutterstock/Fotodom

Рынок складской недвижимости: тенденции и динамика

На протяжении всего года наблюдались околонулевые вакансии, как складов класса А, так и складов класса В в основных городах-миллионниках России (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Воронеж, Новосибирск и др.).

Весной 2024 года московский рынок складской недвижимости класса А обсуждал, является ли ставка 13800 рублей за кв.м в год потолком? Большинство экспертов выражали мнение, что еще будет какой-то рост в течение года, возможно до 14 500 рублей за кв.м в год. (все значения здесь и в далее указываются по значению triple net, то есть чистая ставка без учета ОРЕХ, НДС и КУ).

Ставки в ликвидных складских комплексах крупных региональных городов, например, таких как Пермь, Уфа, Екатеринбург, Казань, достигли 13–15 тысяч рублей за кв.м в год. При этом в крупных региональных центрах также сохраняется крайний дефицит, особенно остро стоит вопрос аренды современных складов, расположенных в городской черте, в том числе для задач внутригородской доставки.

Если говорить в целом о России, дефицит складских площадей идет на миллионы квадратных метров. Причем речь не только о больших комплексах хранения классов А и В площадью от 15 000 квадратных метров, которые преимущественно заняты крупным ритейлом, но и о малых (от 2 000 до 3 500 квадратных метров) и средних складах (до 15 000 квадратных метров).

На примере региональных городов-миллионников, которые являются крупными логистическими хабами в центральном федеральном округе и на Урале, можно сделать вывод о картине по стране в целом. В Екатеринбурге арендные ставки в складских комплексах варьируются от 10800 до 14400 рублей за кв.м в год. В Перми — около 10200 рублей за кв.м в год, в Казани ставки зафиксировались в диапазоне от  14400 до 15000 рублей за кв.м в год.

Например, в городе-миллионнике Воронеже, который является крупным логистическим хабом, сложился устойчивый запрос на качественные площади малого (до 3 500 кв.м) и среднего (5–10 тыс. кв.м) размеров.

Похожие тенденции наблюдаются и в других городах-миллионниках по всей стране от Москвы до Новосибирска. Вместе с крайне низкой вакансией ожидаемо растут и цены на аренду. В 2024 году, по сравнению с 2023-м, ставки в разных регионах страны на новые складские площади выросли на 15–20%, а на существующие складские площади изменения арендных ставок – при перезаключении долгосрочных договоров аренды или с подписанием дополнительных соглашений – доходили до 30–80% в зависимости от класса помещения, локации и спроса в конкретном регионе. Несмотря на то, что более половины всех складских площадей страны приходятся на Москву и Санкт-Петербург, более 50% всех сделок по аренде складов прошли в региональных центрах.

Как и в последние годы, основным драйвером спроса на складские площади остается онлайн-ритейл.

Как рынок справляется с нехваткой свободных «метров»?

Чем сложнее задача, тем нетривиальнее решение. Рынок откликается на запросы арендаторов. С одной стороны, в большинстве крупных городов страны анонсировано строительство крупных складских комплексов. С другой стороны, их ввода еще необходимо дождаться, и в условиях роста цен на строительные материалы велик риск заморозки ряда проектов или отказа от реализации.

Кроме того, тенденция такова, что новые склады в основном строятся под конкретного заказчика (build-to-suit), инвесторы редко возводят такие объекты build-to-rent (для сдачи в аренду). Но рынок перспективен, а значит и внимание девелоперов к этому направлению может вырасти. Особенно в городах-миллионниках.

Так, например, в регионах торговые центры стали предлагать в аренду и сдавать неликвидные торговые площади, не востребованные ритейлом, под складские форматы.

Прогнозы на 2025 год

Из-за высокой ключевой ставки ЦБ РФ, растущих затрат на фонд оплаты труда сотрудников и стройматериалы в 2025 году ряд новых проектов по строительству складских помещений будет заморожены, а это значит, что дефицит сохранится. Растут и издержки самих складов: ежегодно повышаются цены на электричество, тепло- и водоснабжение, а также расходы на зарплату сотрудникам.

Поэтому можно спрогнозировать дальнейший рост арендных ставок и сохранение околонулевой вакансии в крупных городах России от Москвы до Владивостока.

Retail.ru