Рынку торговой недвижимости придется охладиться

До конца этого года девелоперы анонсировали ввод в строй небывалое количество торговых центров. По подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, предложение вырастет почти на 2 млн кв.м. качественных торговых площадей. На 2014 год замыслы еще более грандиозные: должно открыться несколько крупных ТЦ с оригинальными концепциями, развитой развлекательной составляющей, многоуровневыми парковками, фуд-кортами, которые объединяют самые разные форматы и концепции.

Как и другие ритейлеры, мы с нетерпением ждем интересных предложений, ведь в предыдущие два года новые ТЦ практически не открывались. Компании, которым хватило ресурсов для финансирования проектов, предлагали заоблачные арендные ставки. Причем, это касалось не только объектов расположенных в крупных городах и в особо удачном месте.

Сейчас мы ведем переговоры со строящимся ТЦ в областном центре, где нам предлагают помещение на втором этаже по $1500 за кв.м. в год. Это очень высокая ставка: соглашаться на такие условия и работать на покрытие арендных платежей не имеет никакого смысла. Поверьте, такой логики придерживаются и другие операторы. Поэтому многие ТЦ открываются с заполненной зоной якорных арендаторов – для них условия особые, а вот вторые и третьи этажи в лучшем случае заняты процентов на 50. Примерно через год иллюзии у собственника заканчиваются, ситуация начинает развиваться по стандартному сценарию: арендаторам идут на уступки. Например, на этапе строительства с некоторыми ТЦ мы вели долгие и безуспешные переговоры, однако спустя год брали помещение в аренду – на устраивающих нас условиях.

Маловероятно, что в этом году мы услышим о новых рекордах – часть площадей наверняка введут с отставанием от графика. Но даже если новая высота будет взята, рынок торговой недвижимости это не охладит – слишком велико искушение воспользоваться возникшим дефицитом. Большинство управляющих компаний постоянно повышают цены: для действующих арендаторов, в среднем, на 10%, для новых – на 20%. Но коррекция – вопрос времени. Причем стимулировать ее будет не только рост предложения, но и жесткая борьба за арендаторов.

Мы довольно оптимистично смотрим на предстоящий год – с точки зрения продаж, по нашим прогнозам, он будет лучше предыдущего. Тем не менее, неудовлетворенного спроса на рынке нет, поэтому каждый новый ТЦ, даже в городах-миллионниках, «оттягивает» покупательские потоки у конкурентов. С появлением огромных концептуальных ТЦ менее крупные объекты обязательно столкнутся с падением трафика. Нечто похожее мы уже наблюдали. Лет 5-7 назад, во время первой волны, большинство собственников решали проблему, обновляя пул арендаторов и меняя позиционирование. Но сегодня этого будет недостаточно: нас ждет череда серьезных концептуальных изменений. Например, торговый центр первой волны «Вэймарт» на пересечении МКАД и Каширского шоссе, чтобы выжить, был вынужден превратиться в аутлет-центр. Подобных примеров будет больше.

Так что, тактически правильнее подождать. В 2013 году мы рассчитываем открыть не более 10 собственных магазинов. А как же развитие сети, спросите вы? Конечно, наращивать обороты необходимо, но это не самоцель. Гораздо важнее эффективность работы. Мы внимательно смотрим на рынок, ведем переговоры, но не спешим. Выгодные предложения обязательно появятся. В конце этого года или в следующем – не такая уж принципиальная разница.

Retail.ru