Региональная мозаика

Полина Бубенцова Новости Торговли

Большая часть из более чем 4 млн кв. м современных торговых площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию в этом году, находится в торговых центрах российских регионов. Именно в регионах рынок торговых помещений сейчас является самым динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости. Если все заявленные региональные проекты будут реализованы, то к концу следующего года общее количество качественных торговых площадей в России увеличится как минимум в два раза.

Бурное развитие коммерческой недвижимости переместилось в регионы. Менее чем через год активная стадия рынка торговой недвижимости ожидает города с населением от 300 тыс. человек. 2007 год для девелоперов оказался важным с точки зрения подготовки проектов, оформления прав собственности на земельные участки, организации финансирования и прочего. При этом сохраняется высокая активность как девелоперов, так и инвесторов. Российский рынок привлекает новые категории инвесторов.

С намерением вкладывать. Россия продолжает оставаться привлекательной для инвесторов. По итогам трех первых кварталов 2007 года объем инвестиций в российский рынок недвижимости составил $2,9 млрд, что превышает показатели 2006 года на 23%. Объем инвестиций в 2006 году составил $3,3 млрд, предположительно в 2007 году объем инвестиций достигнет $4-4,5 млрд.

«В 2007 году наиболее привлекательна для инвесторов была торговая недвижимость, как в Москве, так и в регионах, — отмечает заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko ( C & W S & R ) Денис Соколов . — Первые сделки по продаже качественных ТЦ были заключены в Мурманске, Калининграде, Казани. Объем средств, инвестированных в ТЦ, по итогам первых трех кварталов 2007 года достиг $1,7 млрд, что превышает показатель предыдущего года на 54%». В частности, крупнейшей портфельной сделкой на рынке недвижимости стала покупка Northen European Properties шести объектов офисного, торгового и гостиничного назначения в Санкт-Петербурге, Мурманске и Калининграде. По оценкам, стоимость портфеля составила 231 млн евро.

Эксперты отмечают все возрастающую диверсификацию источников капитала, поступающего на российский рынок: частные инвестиции, немецкие фонды, инвестиционные банки, действующие как через контролируемые фонды, так и через фонды специального назначения, а также управляющие компании. Российский рынок привлекает новые категории инвесторов, и наряду с известными игроками из России, стран СНГ и Западной Европы приходят новые, из таких стран как Сингапур, Китай, Южная Корея и Австралия. Например, корейская Lotte Group открыла в Москве ТЦ класса премиум и планирует построить еще как минимум четыре ТЦ и развивать розничные форматы — супер- и гипермаркеты. В сентябре 2007 года ирландская компания Quinn Group приобрела ТОЦ «Каспий» в Москве (общая площадь торговой составляющей – около 10 тыс. кв. м, открытие состоится в 2008 году) и ТРЦ «Аврора» в Уфе (общая площадь – около 70 тыс. кв. м ). Общий объем инвестиций в ТРЦ оценивается в 100 млн евро.

О намерениях вкладывать средства в строительство торговых площадей заявили также новые для российского рынка иностранные девелоперы, среди которых голландская компания Plaza Centers и британский фонд Aberdeen Property Investors . Американская Developers Diversified Realty создала с ECE Projektmanagement компанию для девелопмента в России и сейчас строит ТРЦ в Рязани и Ярославле. В течение пяти лет планируется инвестировать более $1 млрд в строительство ТЦ в городах России с населением более 500 тыс. человек.

Основным стимулом для иностранных инвесторов является ставка капитализации, достигающая, по данным компании Colliers International , 8,5-9%. Это выше, чем в странах Западной и Восточной Европы (4,5-6%). При этом доходность на собственный капитал для функционирующего, заполненного арендаторами инвестиционного объекта составляет 20-25%. Ожидаемая доходность девелопера на собственные средства достигает 20-30% в год.

Российские игроки стремятся увеличить свой потенциал. Так, летом 2007 года DVI Group и StroinRos объявили о формировании консолидированного пакета предложений стоимостью более $2,5 млрд для инвесторов. Подписано соглашение о слиянии двух компаний. По оценкам экспертов, к 2010 году общий актив объединенной группы составит 1,5 млн кв. м торговых площадей. В консолидированный портфель активов компаний войдут все строящиеся, проектируемые и функционирующие объекты. 25% консолидированной компании планируется предложить финансовому инвестору. DVI Group принадлежат два действующих ТРЦ «Столица» в Перми и Ижевске (строится объект в Екатеринбурге, запланированы в Волгограде, Ростове-на-Дону и других). На конец 2007 года StroinRos планировала открытие ТРЦ «Огни» (60 тыс. кв. м) в Красноярске и начало строительства ТРЦ в Ставрополе и Ульяновске.

Зоны интереса. Объем российского рынка торговой недвижимости, по данным Jones Lang LaSalle , в 2007 году достиг порядка $110 млрд и 24,4 млн кв. м.

По данным компании Cushman & Wakefield ( C & W ), до конца 2008 года в России планируется ввод в эксплуатацию более 4,6 млн кв. м современных торговых площадей в ТЦ. Основная часть этих площадей расположена в российских регионах. Именно в регионах рынок торговых помещений сейчас является самым динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости. Если все заявленные проекты будут реализованы, то, по данным компании C & W S & R , общее количество качественных торговых площадей в России, не включая Москву, удвоится к концу 2009 года.

Развитие коммерческой недвижимости в России происходит волнообразно: сначала ретейлеры и девелоперы осваивают столицу, затем перемещаются в города-миллионники и небольшие города с населением от 500 тыс. и от 300 тыс. человек, осуществляя таким образом три этапа региональной экспансии. Но у каждого города свой путь развития. Некоторые крупные города, такие как Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, близки к насыщению. В Петербурге, например, по данным компании Becar Commercial Property SPb , на 1 тыс. жителей приходится 457 кв. м торговых площадей. «Петербург не является уже лидером по обеспеченности торговыми площадями, — говорит директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb Олег Спивак . — Его опередил Екатеринбург. Это говорит о том, что в городе было введено в эксплуатацию достаточно большое количество качественных торговых площадей. Абсолютное количество торговых площадей в Москве выше, чем в Петербурге, но в столице и население больше. Обеспеченность торговыми площадями во всех крупных мировых городах еще выше, чем в Петербурге». Для сравнения, во Франкфурте на тысячу жителей приходится 410 кв. м торговых площадей, в Милане – 575 кв. м . А средний показатель по Западной Европе – 310 кв. м . В Москве, по разным оценкам (консалтинговые компании по-разному учитывают площади), этот показатель составляет 190-250 кв. м. По данным компании Russian Research Group (RRG) , в Краснодаре на тысячу жителей приходится 150 кв. м , в Нижнем Новгороде — 143 кв. м , в Рязани — 70 кв. м , в Смоленске — 13 кв. м .

В то время как в одних российских городах проекты еще только заявлены, в ряде других уже началась стадия активного развития. Определились «зоны интереса» девелоперов, где строительство ТЦ в основном только начинается: Центральная часть России (Тверь, Липецк, Воронеж), зона вокруг Екатеринбурга (Екатеринбург, Челябинск, Тюмень), юг страны (Волгоград, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар). Также выделено несколько потенциально интересных для девелопмента районов: Дальний Восток (Владивосток, Хабаровск), Северо-Запад (Архангельск, Псков, Петрозаводск), Центральный регион (Орел, Белгород, Брянск, Иваново).

В первую очередь девелоперов привлекают российские города-миллионники, которые в Европе по инвестиционному потенциалу приравниваются к Москве. Причем, по прогнозам отчета World Winning Cites («Города с наибольшим потенциалом»), подготовленного европейским подразделением компании Jones Lang LaSalle , ожидается, что в 2007 году региональный объем инвестиций достигнет 15-20% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (для сравнения, в 2006 году — 10-12% от общего объема). Значимым событием для рынка торговой недвижимости в 2007 году стало решение о проведении Олимпиады 2014 года в Сочи, что в перспективе окажет влияние не только на развитие торговой недвижимости Краснодарского края, но и даст толчок к развитию рынка в прилегающих регионах.

«Большой интерес для девелопмента ТЦ представляет Западная Сибирь, — считает главный исполнительный директор Finstar Properties Сергей Храмов . — В первую очередь это города-миллионники Новосибирск и Омск, однако, учитывая постепенное насыщение рынка ТЦ этих городов, девелоперы обратили свой взгляд и на города с меньшим количеством населения. Основным достоинством региона является то, что рынок находится на начальном этапе своего развития (без учета городов-миллионников, где рынок ТЦ начал активно развиваться два-три года назад) и конкуренция здесь практически отсутствует. Высок спрос на помещения в ТЦ со стороны местных и федеральных торговых сетей. Это, в свою очередь, дает толчок к росту арендных ставок. К недостаткам региона можно отнести трудность логистики, что сдерживает выход на рынок многих торговых компаний, которые хотели бы выйти за пределы МКАД, вследствие чего многие ТЦ по представленным арендаторам являются зеркальным отражением друг друга». Девелоперы проявляют интерес к городам с населением менее 500 тыс. человек, поскольку рынок в этих городах не настолько насыщен, как в миллионниках. Компания «Ташир» заявила о своих планах строительства масштабных торговых центров в регионах. На региональный рынок вышли также холдинг «Марта» и «Мосмарт».

Как прогнозируют специалисты компании C & W S & R , начиная со следующего года наиболее активное развитие рынка торговой недвижимости будет наблюдаться в городах с населением от 300 тыс. человек. Уже сейчас, по данным компании Praedium , активно осваивается территория Подмосковья. Строительство масштабных ТЦ в ближнем Подмосковье обусловлено нехваткой свободных площадей в черте города, ведущимся строительством в Подмосковье крупных жилых комплексов, что увеличивает плотность населения, и пока еще достаточным количеством свободных площадей для строительства крупных объектов. Уже заявлены проекты строительства ТЦ в подмосковных городах Красногорске, Видном, Одинцове, Балашихе, Пушкине, Подольске, Реутове, Домодедове, Жуковском, а также в более дальних – Электростали, Ногинске, Сергиевом Посаде, Воскресенске, Коломне, Серпухове, Орехове-Зуеве.

В числе девелоперов, заявивших свои проекты в Подмосковье, – Auchan , RIGroup , Hypercenter , IKEA , Ramenka , «Доминион-М» (ГК «Пересвет»), ГК «Ташир», ГК «Торговый Квартал».

Опутаны сетью. По подсчетам C & W S & R , порядка 20% от всех заявленных проектов реализуют сетевые девелоперы — «Калинка-Малинка», Clover House, Rock-n-Mall и ряд других. Как правило, это стандартный проект со схожей концепцией и иногда с одними и теми же якорными арендаторами, осуществляемый одним девелопером в разных городах.

Активно реализует проекты компания IKEA, портфель реализованных, строящихся и заявленных проектов торговой недвижимости компании составляет порядка 1 млн кв. м. Под брендом «Счастливая 7Я» строит торговые центры RIGroup (заявлено порядка 20 проектов, первый ТЦ открыт осенью 2007 года в Сергиевом Посаде). «Доминион М» развивает сеть «Апрель» (заявлено 8 проектов, два из них – в Обнинске и Павловском Посаде – в фазе активного строительства). «РосЕвроДевелопмент» строит ТРЦ «Планета» (заявлено более 700 тыс. кв. м, первый ТРЦ откроется в Красноярске в 2008 году). ГК «Регионы» развивает сеть ТРЦ «Июнь» (порядка 700 тыс. кв. м). Сеть «Парк Хаус» (ГК «РТМ») к пяти действующим объектам добавит ТРЦ в Екатеринбурге (второй объект), Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Перми, Челябинске, Уфе, Саратове, Астрахани, Рязани (около 750 тыс. кв. м). Компания Hermitage Construction & Management планирует в течение двух лет возвести шесть ТРЦ под брендом «Jam Молл» площадью 300 тыс. кв. м в разных регионах России. Строительство охватит города Киров (площадь ТРЦ 37,6 тыс. кв. м), Иркутск (29,6 тыс. кв. м), Смоленск (45 тыс. кв. м), Псков (45 тыс. кв. м), Омск (66,3 тыс. кв. м) и Анапу (50 тыс. кв. м). Инвестиции в проект составят $250 млн. Два первых ТРЦ — в Кирове и Иркутске — запланированы к открытию в третьем квартале 2008 года.

Группа «Вестер» создала в 2007 году на базе департамента недвижимости компанию «ВестРусДевелопмент». В текущем портфеле проектов компании – 25 объектов недвижимости с совокупной площадью проектов 352 тыс. кв. м , еще 15 объектов планируется включить в первой половине 2008 года (318 тыс. кв. м). Все проекты имеют разный статус: в действии — 39%, н а стадии девелопмента — 33% , на стадии строительства — 28%.

Новая на рынке девелоперская компания «ТС Девелопмент» ( создана «Группой компаний «СВ», которая развивает сеть «Техносила») осуществляет подбор земельных участков в городах с населением свыше 100 тыс. жителей. Компания приобрела четыре земельных участка в Дзержинске (Нижегородская область), Мурманске и Рыбинске (Ярославская область) и Коврове (Владимирская область). В 2008 году компания «ТС Девелопмент» планирует приобрести порядка 10-12 новых земельных участков и начать строительство первых ТЦ.

Для инвестиций в региональную коммерческую недвижимость в начале 2007 года была создана компания Finstar Properties, которая планирует развивать сеть ТРЦ трех форматов: «окружные» ТРЦ площадью 10-30 тыс. кв. м, «региональные» площадью 40-80 тыс. кв. м и «суперрегиональные» ТРЦ площадью от 80 тыс. кв. м. До 2011 года компания инвестирует в ТРЦ $2,5 млрд. По словам Сергея Храмова , в стадии реализации находится 21 проект по строительству ТРЦ в 14 городах России. В 2009-2010 годах планируется открыть объекты в Липецке (площадью 14 тыс. кв. м), два – в Барнауле (40 тыс. кв. м и 32,5 тыс. кв. м), в Белгороде (40 тыс. кв. м), Ульяновске (50 тыс. кв. м), Омске (50 тыс. кв. м) и два объекта в Подмосковье – в Лыткарино (24 тыс. кв. м) и Солнечногорске (30 тыс. кв. м).

Заявленных проектов так много, что аналитики отмечают «п ерегруз» в ряде городов. «Сейчас в этих городах ничего нет, но заявлено очень много, больше, чем нужно городу, – говорит региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.  — Такая тенденция «фантомов» приведет к тому, что первые несколько проектов будут построены и станут хорошо функционировать, а остальные либо откажутся от реализации проектов, либо переделают проекты под объекты другого функционального назначения. Это такие города как Омск, Новосибирск».

В принципе рынок рискует оказаться перенасыщенным торговой недвижимостью в ближайшие два-три года. И сами девелоперы говорят об этом. «Мы бы предостерегли девелоперов от излишнего энтузиазма, — говорит Сергей Храмов . — Без сомнения, те компании, которые уже сейчас ведут освоение данного региона, не будут иметь существенных проблем с заполнением ТЦ качественными арендаторами и посещаемостью ТЦ. Тем не менее компании, которые планируют сдать собственные объекты в 2010-2011 годах, столкнутся с серьезной конкуренцией на рынке торговой недвижимости в регионе».

С учетом растущего числа заявленных проектов один из наиболее важных факторов успеха нового торгового центра — сроки реализации проекта. Новые качественные торговые центры, вышедшие на рынок первыми в городе, будут иметь больше времени и возможностей привлечь и сохранить лояльную аудиторию. Это условие успешности проекта тем более важно, когда несколько крупных объектов запланировано на соседних участках, что в последнее время все чаще встречается в различных городах России. «В течение двух-трех лет рынок ТРЦ будет уже достаточно насыщен объектами современной торговли и развлечений и, как следствие, начнется следующий этап развития рынка, — считает Сергей Храмов . — Девелоперы будут вынуждены обратить внимание на новые форматы торговли, такие как retail park и outlet center».

Впрочем, существует и более оптимистичный взгляд. «В каждом году заявляется массовый выход проектов через два года, — говорит Максим Гасиев.  — Это связано не с тем, что действительно произойдет массовый выход проектов, а с тем, что заявляется часть проектов, у которых нет ничего, кроме документации. Девелоперы оптимистично смотрят на свои проекты и считают, что полгода нужно для того, чтобы сделать проект, и полтора года – чтобы построить. «Значит, через два года мы можем открыться», — думают они. Но практика показывает, что через два года откроются не все, а очень немногие». Кстати, это подтверждает и тенденция задержки ввода многих объектов, в частности, в Москве реальный объем ввода оказался меньше ожидаемого на 40%, в Санкт-Петербурге — порядка 80% от запланированного объема ввода (по данным Knight Frank Санкт-Петербург) . Средняя задержка сроков открытия ТЦ – от полугода до 1,5 лет.

Но все же девелоперы уже начинают готовиться к ужесточению конкурентной среды: все больше ориентируются на покупателей, от которых в дальнейшем будет зависеть успешность ТЦ, повышают качество услуг, уделяя все большее внимание парковке, подъездным путям, хорошей навигационной системе.

Развивать комплексно. Одна из тенденций на рынке торговой недвижимости — строительство многофункциональных центров (МФК), что часто связано с небольшим участком (в центре города, например), желанием увеличить «устойчивость» проекта, снизить риски, инвестируя в разные сегменты коммерческой недвижимости.

Девелоперы начинают комплексно подходить к освоению территорий. В частности, ГК «Ташир» заявлен проект «Сити Парк» (первый камень будущего объекта заложен в Калуге), в составе которого не только объекты коммерческой недвижимости (всех сегментов), но и культурные, социальные. Первые объекты будут построены в Калуге и Липецке.

Проекты комплексного освоения территории (КОТ) нацелены на создание новых городских районов и городов-спутников в крупных российских городах. Проекты КОТ нацелены на создание городской среды «с чистого листа», включая инженерную подготовку территории, коммунальную и транспортную инфраструктуру, строительство жилья, социальных и коммерческих объектов. Основные принципы проектов КОТ заключаются в сохранении окружающей среды и использовании современных методов проектирования и строительства. Проекты КОТ служат инструментом для модернизации старопромышленных городов, что является важной задачей для современной России.

Крупный проект КОТ «Академический» в Екатеринбурге реализует «Ренова-СтройГруп» («Ренова-СтройГруп» является частью Группы компаний «Ренова», российской бизнес-структуры в сфере управления активами). «Академический» — крупнейший строительный проект в России и Европе, находящийся в стадии реализации. Он предполагает строительство нового жилого района на юго-западе Екатеринбурга, третьего по уровню экономического развития российского мегаполиса после Москвы и Санкт-Петербурга. Строительство нового района, в котором будут проживать около 325 тыс. человек, будет осуществляться до 2025 года на площади 1,3 тыс. га. В районе планируется построить более 13 млн кв. м недвижимости, из них 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальной и коммерческой недвижимости. Здесь будет расположен ТРЦ площадью порядка 350 тыс. кв. м, бизнес-центр, конгресс-холл и другие объекты.

Привычка потреблять. По данным ВЦИОМ, 68% граждан России не делают никаких накоплений, при этом их доходы растут на 13-15% в год. Основная масса денег тратится в розничной торговле (от 56 до 90% в зависимости от города). Возможно, Россия постепенно превращается в общество потребителей, хотя для многих современный ретейл еще не стал привычным. Если в Западной Европе каждый человек является потребителем, то в России большая группа людей не ходит за покупками в ТЦ – либо из-за низких доходов, либо в силу психологических причин. По словам Дениса Соколова, к потребителям можно отнести более 80% населения в крупнейших городах и около 60% жителей в менее развитых регионах. «Также мы выделяем группу активных потребителей, являющихся целевой аудиторией для дорогих товаров, — говорит Денис Соколов. – Только потребители придут в ТЦ, поэтому именно их покупательная способность рассматривается нами как основной критерий потенциала потребительского рынка в городе».

В результате аналитики отмечают еще одну тенденцию, которая наблюдается по всей России – изменение потребительских привычек населения. «Все большие слои населения идут в ТЦ, предпочитают ТЦ и брендовые магазины посещению рынка, — говорит Максим Гасиев . — Это очевидная тенденция любого рынка. Обороты ретейлеров в целом по стране растут не только потому, что увеличиваются доходы населения, но и в силу того, что все большие слои населения становятся целевыми покупателями ТЦ. Постепенно к потребителям приходит осознание того, что в ТЦ они получают более комфортный процесс совершения покупки, приобретают качественные вещи, в том числе известных торговых марок».

ВЫНОСЫ

Объем российского рынка торговой недвижимости в 2007 году достиг порядка $110 млрд и 24,4 млн кв. м.

До конца 2008 года в России планируется ввод в эксплуатацию более 4,6 млн кв. м современных торговых площадей в ТЦ.

Рынок рискует оказаться перенасыщенным торговой недвижимостью в ближайшие два-три года. Аналитики серьезно говорят о возникшей тенденции «фантомов», когда в ряде городов заявлено очень много проектов, больше, чем нужно городу. Компании, которые планируют сдать объекты в 2010-2011 годах, столкнутся с серьезной конкуренцией на рынке торговой недвижимости в регионе.