Расторжение договоров аренды: кому поможет новый закон?

Спор арендаторов с арендодателями о договорных отношениях в условиях пандемии обострился и потребовал вмешательства регулятора. Госдума приняла законопроект, разрешающий одностороннее расторжение договоров аренды, но только для арендаторов сегмента МСБ и исключительно из отраслей, признанных пострадавшими. Мера не распространяется на крупный бизнес, доля которого в ТЦ составляет 70–80%. Мнение о том, чем чреват закон в новой редакции, высказали сооснователь сети Hoff Михаил Кучмент, президент компании «Связной» Евгений Давыдович, совладелица сети «Кенгуру» Софья Светлосанова, управляющий партнер, генеральный директор юридической фирмы «Косенков и Суворов» Денис Косенков на встрече BBCG и РБК Pro.

Фото: Oksana Radiinteresa/shutterstock

Михаил Кучмент, сооснователь сети Hoff

«Компании непродовольственного ритейла, к которым относится Hoff, ждут снижения арендной платы как минимум пропорционально снижению товарооборота. Проблема выходит за рамки двухмесячного простоя торговых центров и арендаторов в период пандемии. После карантина ожидается серьезное падение трафика торговых центров, по нашим оценкам, трафик упадет на 40–50%. Ведь, как показывает опыт других стран, пандемия проходит, а привычка людей избегать людных мест остается. Это приведет к падению выручки арендатора.

У ритейлеров есть фиксированные затраты, и если оборот упадет ниже определенного уровня, магазин будет убыточным даже с нулевой арендной платой.

Должна быть переговорная позиция, дающая возможность ритейлерам договариваться с собственниками торговых центров. Но на сегодня, из-за новой версии закона, переговорной позиции нет.

Жаль, что закон не был принят в том виде, в котором он был изначально скорректирован ко второму чтению, когда его планировали принять для всех пострадавших отраслей. Приняли только для МСБ, что уже хорошо. Но, с точки зрения налогоплательщиков, под меры поддержки не попало 90% бизнеса, с точки зрения объема бизнеса, туда не попало примерно 75% арендаторов.

Не считаю, что эта мера поддержки крупного бизнеса привела бы к коллапсу торговых центров, наоборот, позволила бы всем оперативно сесть за стол переговоров. Теперь получение скидки отдано на волю арендодателя.

С половиной торговых центров нам удается договариваться, но с остальными переговоры идут очень сложно. Такая жесткая позиция ТЦ может привести к многочисленным судам, банкротствам компаний и безработице.

Банки, которые активно противодействовали внесению поправки о крупном бизнесе, должны понимать, что выручка ТЦ упадет все равно и в итоге проиграют все. Лучше ужасный конец, чем ужас без конца. Если бы приняли закон в первом варианте, у сторон была бы возможность договориться, арендатор мог перевести магазин к другому арендодателю, получив более выгодные условия, и сохранить свой бизнес.

Но переезд в другой ТЦ – это крайняя мера, никто из ритейлеров не хочет закрывать магазин и переезжать, у всех главная задача – договориться, потому что в наши магазины вложены огромные деньги».

Денис Косенков, генеральный директор юридической фирмы «Косенков и Суворов»

«На мой взгляд, этот закон – пример неэффективности и беспомощности федеральной власти в попытках стабилизировать гражданские обороты.

Был разработан сбалансированный законопроект, который внесло Правительство РФ. Сейчас принят в третьем чтении и пошел на подпись Президенту РФ закон, который пролоббировала банковская отрасль, не желающая терять свои инвестиции в торговые центры.

Вот юридическое саммари того, что дает закон малым и средним предприятиям.

Право потребовать изменения договоров на срок до одного года. Потом условия аренды вернутся. Но куда возвращаться, если трафик ТЦ критически упадет? Банкротство неизбежно, просто отложено на год.
Если в течение 14 дней стороны не достигли соглашения об изменении договора, у арендатора возникает право на отказ от этого договора, но – с потерей депозита. Меня как юриста возмущает: почему государственная власть посчитала, что депозит – это деньги арендодателей? По гражданскому законодательству это деньги арендаторов. Депозит – способ обеспечения обязательств: арендатор отдает свои денежные средства в залог арендодателю и в случае неисполнения своих обязательств отвечает этими деньгами. Тем не менее теперь предприятия МСБ потеряют эти деньги вне зависимости от того, добросовестно они исполняли свои обязательства или нет. Это абсолютная кривизна законопроекта.
Кто может воспользоваться льготами закона? Арендаторы, у которых договора заключены на определенный срок. Это очень важный нюанс, потому что договор аренды может быть заключен и на неопределенный срок. И такие договора выходят за рамки этого регулирования.

Следующим этапом внедрения этого закона на судебную систему ляжет нагрузка по трактовке договоров, правил о форс-мажорах, того, насколько изменились обстоятельства, в соответствии со статьей 451 Должностного кодека РФ, и можно на основании этих обстоятельств менять договора или нет. Инструменты отстаивания прав, безусловно, есть, но решать будет суд.

Крайне рекомендую в соответствии со ст. 328 ГК, которая дает право арендатору, в случае неисполнения обязательств арендодателем по доступу к арендуемому помещению, не платить арендную плату.

Нужно направить уведомление в адрес арендодателя, сославшись на эту статью и указав на правомерность своих действий. Такие уведомления арендаторам можно писать уже сейчас».

Евгений Давыдович, президент компании «Связной»

«Для нас как для представителей крупного ритейла последняя редакция закона стала большим сюрпризом. Но, возможно, закон хотя бы даст шанс на выживание малому и среднему бизнесу, и это хорошо.

Произошло разделение компаний по принципу размера бизнеса, и мы остались один на один с арендодателем.

Была большая надежда на то, что закон уравняет наши права, но этого не произошло. По свежим данным, арендодатели на 70–80% зависят от крупных арендаторов.

По сути, для нас закон ничего не изменил, будем разбираться с арендодателями в рамках прежних договоренностей. Со многими арендодателями нам удалось договориться, но есть большая часть арендодателей, делающих вид, что ничего не происходит. Они отсылают нас к давним договоренностям, но ситуация изменилась кардинально. Пора разобраться, кто для кого существует – торговые центры для арендаторов или арендаторы для торговых центров. На мой взгляд, если арендаторы будут массово разоряться, этот закон никак не защитит торговые центры. И не защитит банки, которые так ратовали за эту поправку. Торговые центры могут оказаться пустыми.

По моему мнению, справедливым будет снижение ставок на 40–50%. Но главное – чтобы эта плата начислялась за тот период, когда ТЦ работают! Но многие ТЦ хотят выставлять счета за тот период, когда они стояли закрытыми.

Есть мировой опыт, показывающий, что арендаторы могут объединиться и устроить демарш, выставить свои условия. Главным условием совместного выживания является договоренность».

Софья Светлосанова, совладелица сети «Кенгуру»

«Сеть «Кенгуру» работает в пандемию, так как детские товары вошли в список стратегически важных. Наше преимущество в том, что мы исторически работаем в стрит-ритейле. А там есть конкретные владельцы, с которыми легче вступить в диалог и договориться. «Кенгуру» располагается также в пяти торговых центрах, которые сейчас полностью закрыты. С ними удалось договориться на время простоя – сейчас мы платим не аренду, а только эксплуатацию, и дополнительные соглашения будут приняты после открытия ТЦ, когда станет понятно, что происходит.

Не могу сказать, что сеть сильно пострадала, но все должны понимать, что рентабельность торговли неизбежно упадет.

Два месяца пандемии нам пришлось работать исключительно игрой с покупателями – найди промокод, получи скидки и так далее. Маржинальность сети за два месяца упала на 8%. И теперь, даже если мы договоримся снизить арендную плату на 50%, этого будет недостаточно, мы будем работать только на аренду.

Считаю, что вся цепочка в карантин должна была остановиться: банки должны были перестать требовать возврата кредитов и обслуживания долга с арендодателей, арендодатели должны были перестать требовать с нас арендную плату, ну а мы должны были постараться выжить и заработать хоть что-то на зарплату нашим сотрудникам.

Наше требование – платить за аренду процент с товарооборота. Мы готовы делиться маржой с нашими арендодателями. Но если раньше могли себе позволить заплатить за аренду 10–15% от товарооборота, то сейчас, при падении маржи, можем потратить только половину – 5–7,5% от выручки. Так и нужно договариваться с нашими арендодателями».