Прогноз на вакансии

Тяжелая экономическая ситуация заставляет владельцев торговых центров идти на уступки арендаторам и, например, фиксировать ставки аренды в рублях, а не в долларах. Несмотря на это, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах России будет расти – например, в Москве доля свободных помещений к концу 2015 года может увеличиться до 11%, прогнозируют участники рынка.

Торговые центры пустеют

В 2014 году в России отмечалось существенное замедление темпов заполнения арендаторами новых торговых центров: в некоторых объектах на момент открытия пустовало более 70% помещений, рассказала региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers Анна Никандрова. На фоне ввода в эксплуатацию рекордного объема торговых площадей и снижения спроса со стороны арендаторов показатель доли вакантных площадей достиг 6% к концу 2014 года.

Впрочем, знаковые проекты в российских регионах стоят с минимальным процентом свободных площадей, а проекты с морально устаревшей концепцией и небольшими площадями испытывают серьезную нехватку арендаторов. Доля вакантных площадей в таких проектах может достигать 85%, отмечает независимый эксперт Виталия Львова.

В Москве, по оценкам компании JLL, во второй половине 2014 года показатель свободных торговых площадей в среднем вырос с 3,5% до 6%. «В 2015 году ожидается дальнейшее увеличение общей доли вакантных площадей до 8% в связи с большим заявленным объемом ввода новых ТЦ и сдержанным спросом со стороны ритейлеров на площади на фоне снижения покупательной способности населения и замедления темпов роста розничных продаж. В кризис 2008-2009 года этот показатель в целом по рынку торговых площадей Москвы вырос с 3% до 10%», – говорит начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская.

В CBRE дают менее позитивный прогноз: по итогам этого года доля вакантных площадей в торговых центрах столицы может увеличиться до 11%, а в стрит-ритейле – до 13%.

Ставки аренды достигают дна

Высокая доля вакантных торговых площадей не смогла не отразиться на ставках аренды. Так, в торговых центрах столицы к концу прошлого года средние ставки аренды снизились на 20%, до 400-1,4 тысячи долларов за квадратный метр в год, подсчитали в JLL.

«В свою очередь, максимальная ставка аренды сохранилась на уровне 4,5 тысячи долларов за квадратный метр в год, так как спрос на успешные качественные торговые центры стабилен, что поддерживает ставки в топовых объектах на высоком уровне. Сегодня собственники новых торговых центров готовы идти на уступки, например, временно привязывать арендную плату к проценту от товарооборота, но это делается на короткий и четко оговоренный срок», – рассказывает Татьяна Ключинская.

Арендаторы менее успешных объектов, испытывая трудности с привлечением посетителей и достижением высоких показателей товарооборота, настаивали на предоставлении различных льгот. «В первую очередь розничные компании стремились обезопасить себя от увеличения арендных выплат в условиях валютной турбулентности. Они требовали зафиксировать валютный коридор арендных ставок или настаивали на введении «рублевой» ставки», – говорит Анна Никандрова.

В стрит-ритейле Москвы коммерческие условия также начали меняться: в долларовом выражении ставки аренды снизились на 20-40% на основных торговых улицах и до 20% на пешеходных улицах, подсчитали аналитики CBRE. В основном, это снижение произошло за счет того, что стоимость аренды в рублях либо осталась на прежнем уровне, либо росли более низкими темпами, чем процесс обесценивания рубля. Это привело к тому, что часть собственников торговых помещений были готовы заключать рублевые договора аренды уже в конце 2014 года.

Прайм-ставка на торговые помещения на главных торговых улицах снизилась с 8 тысяч с начала 2014 года до 7 тысяч долларов за «квадрат» в год. По итогам 2015 года в CBRE прогнозируют снижение ставки до порядка 6 тысяч долларов за квадратный метр. Восстановление коммерческих условий начнется не раньше начала первого квартала 2016 года, считают эксперты CBRE.

Девелоперы начали замораживать строительство

В ближайшие полтора года практически все объекты, находящиеся на завершающем этапе строительства, постепенно будут достраиваться, прогнозирует Анна Никандрова. В то же время реализация проектов торговых центров, которые проектируются или находятся на стадии «земляных работ», скорее всего, на какой-то период будет приостановлена – строительство возобновиться лишь после того, как финансирование станет более доступным, добавляет эксперт.

Схожего мнения придерживаются и в JLL. «Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации: девелоперы не будут начинать строительство новых объектов, а лишь будут заканчивать те, что находятся на продвинутой стадии. Мы ожидаем переноса сроков ввода ряда объектов с 2015 на 2016 год, а в дальнейшем российский рынок торговых центров столкнется с провалом во вводе новых ТЦ в связи с тем, что в ближайшее время строительство новых объектов начинаться не будет», – ожидает Татьяна Ключинская.

Пока о приостановке строительства заявила лишь малая часть собственников, добавляет Никандрова. Среди тех, кто анонсировал приостановку – «Росевродевелопмент» со второй очередью ТРЦ «Аура» в Новосибирске, холдинг «Финстрой» с барнаульским ТРЦ «Весна-2», пока остается под вопросом реализация челябинского ТРЦ Cloud (девелопер «Родник») и проекта «Аэрополис» вблизи московского аэропорта «Внуково». Однако, в целом, девелоперские компании предпочитают переносить сроки открытия торговых центров на более поздние периоды, а не замораживать проекты.

Как кризис изменит рынок

Нестабильная финансовая обстановка не могла не повлиять на рынок торговой недвижимости в стране. Сейчас формируется новая рыночная практика формирования цены на торговую недвижимость. Происходит полный отказ от двух фундаментальных принципов арендных отношений, которые появились на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости в условиях жесткого дефицита качественных торговых площадей в конце 1990-х – начале 2000-х гг.

«В условиях исключительной нестабильности и непредсказуемости динамики объемов продаж и затрат ритейлеров фиксированная плата за недвижимость становится недопустимым риском. Арендаторы считают справедливыми разделить риски, связанные с недвижимостью, с арендодателями. Это означает, что затраты на недвижимость должны находиться в соответствие с объемом продаж, генерируемым торговой точкой. Переход от фиксированной ставки аренды к оплате недвижимости только процентами с оборота торговой точки становится наиболее популярной практикой», – рассказывает замруководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук.

Она также ожидает, что в краткосрочной перспективе рынок торговой недвижимости перейдет на расчеты в рублях. «До конца 2015 года подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях», – говорит эксперт Cushman & Wakefield.

Старший партнер, вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов ожидает изменений покупательского поведения в связи с кризисом. Скорее всего, драйвером роста в ближайшие 3-4 года станет формат «магазинов у дома». «В условиях сжатия бюджетов и ограничений люди будут стараться не посещать ТЦ с целью «выхода в свет», а ходить в магазины, где можно быстро, что называется, без соблазнов потратить деньги, купить необходимые продукты, да еще и расположены по ходу движения», – объясняет Свиридов.

Что касается помещений под ритейл около метро, то этот формат будет переживать очередной «ренессанс», добавляет вице-президент по развитию Sminex. Они будут востребованы прежде всего дискаунтерами.

Вера Козубова, РИА Новости