Померяться коридорами

По пешеходному трафику Невский опережает Тверскую. Связано это с тем, что на главной магистрали Петербурга есть что посмотреть туристам

Невский проспект, как главный торговый коридор Петербурга, обогнал Тверскую улицу Москвы по ряду показателей в сегменте street-retail.

Аналитики группы компаний RRG сравнили два главных торговых коридора страны: петербургский Невский проспект (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичную «объединенную» Тверскую, включающую Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы.

Результаты оказались несколько неожиданными: главная улица Северной столицы обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее аналог в Первопрестольной.

Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина – около 2,9 километра, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая – 3-6 метров.

Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки. Правда, для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный и вот тут уже начинаются серьезные различия. Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40-55 тыс. чел в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской Заставы – от 7 до 10 тыс. человек в сутки). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, – 311,8 тыс. человек в сутки, а на Невском – 595 тыс. человек в сутки. Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.

«Основная причина более высокого трафика на Невском – обилие туристических и культурных объектов, – поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от станций метро «Невский проспект» и «Гостиный двор» к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Неслучайно именно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высокий пешеходный трафик». Таким образом, главный питерский торговый коридор соответствует западному формату топового street-retail. Кроме того, в Петербурге только одна такая «мощная» улица: конкурентов ей практически нет.

Крайне важным показателем является также «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). «Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины «закончились», могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин», – поясняет Денис Колокольников. Главный петербургский торговый коридор в этом плане выглядит опять же предпочтительнее: здесь есть три участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков четыре, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.

Сегодня объединенная Тверская представлена 245 объектами street retail, в то время как на Невском 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.

Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail – это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая, по сути, представляет собой «фуд-корт» под открытым небом. «Сама улица как будто создана для размещения кафе и ресторанов, – комментирует Денис Колокольников. – Она расположена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но серьезного сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте».

Что касается Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской – каждое третье помещение), что опять же вполне обоснованно: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.

Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG, он составляет 5-6%, на Невском – 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.

Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007 году арендная плата на Тверской в топовых локациях держалась на уровне $6 тыс. за кв. м в год. В глубоко кризисном 2009-м серьезное падение наблюдалось и там, и там: Невский «упал» до $1,5-2,5 тыс. за квадратный метр в год, Тверская – до $3-4 тыс. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя $5-6 тыс. за квадратный метр в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки $8,5 тыс., еще очень далека от докризисных показателей.

«При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от $50 тыс. до $70 тыс. за квадратный метр первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон $30-50 тыс., даже в лучших локациях», – утверждают в RRG.

Выборка предложений помещений на продажу и на Тверской, и на Невском предлагает лишь несколько помещений на всей его протяженности. Но если цены продажи помещений на московской улице не сильно отличаются, то в Санкт-Петербурге процесс «выравнивания» еще в самом разгаре. В частности, торговые объекты, расположенные в середине улицы, скорее всего на этом уровне и зафиксируются в ближайшее время. Максимальный пешеходный и автомобильный трафик в этом месте дает возможность получать стабильный и высокий арендный доход, но при этом и цена продаж здесь максимальна.

А вот на более «дешевом» начальном отрезке проспекта, цены, скорее всего, в ближайшее время «пойдут в рост». В первую очередь – из-за открытия в начале Невского новой станции метро «Адмиралтейская», появление которой существенно увеличило пешеходный поток. «По нашим замерам в районе дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится «Адмиралтейская», до открытия станции метро проходило 12,8 тыс. человек в сутки, через месяц после открытия – 22,4 тыс. человек в сутки, через два – 29,5 тыс. человек в сутки», – говорит Денис Колокольников.

Тверская же пока не может похвастаться такими результатами. Увеличение проходимости в ее самой «слабой» части, на отрезке между площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, возможно после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Поскольку подземного торгового центра не будет, трафик серьезно не вырастет. Такая ситуация не может не влиять на цены: нижняя ценовая планка продаж здесь установлена на отметке 25-$30 тыс. за кв. м, однако учитывая вышеперечисленные характеристики этого отрезка 1-й Тверской-Ямской улицы, наладить здесь оживленную торговлю будет довольно сложно. Однако по завершении реконструкции картина резко изменится.

«Впрочем, при всех «спорах» Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, – подводит итог Денис Колокольников. – Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими «голубыми фишками» коммерческой недвижимости и «невосполнимым ресурсом» в «вечных» местах».

Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга «Colliers International Санкт-Петербург», в целом согласен с результатами исследования компании RRG, хотя и считает, что в исследовании есть некоторые неточности и «притянутые» выводы. «Например, такой показатель, как уровень вакантных площадей – разница в цифрах является скорее погрешностью вычислений, чем значимой для выводов исследования. Или рассуждения об увеличении пешеходного потока в связи с открытием «Адмиралтейской»: во-первых, мы не знаем, что бы было, если бы открылось метро на Тверской, во-вторых, мы не знаем, насколько при этом уменьшился трафик на других станциях метро, расположенных на Невском проспекте».

Денис Кожин, ИД «Коммерсантъ», СПб