От мегамоллов к сырным лавкам

 На днях концепцию реформы обсудили участники форума «Коммерческая аренда», который состоялся в Москве. Заместитель руководителя департамента торговли и услуг Никита Кузнецов рассказал, что в городе утверждена программа стимулирования экономической активности на 2012–2016 годы, в которую включена отдельная подпрограмма развития торговли и услуг. В документе учтены предложения объединений малого, среднего и крупного бизнеса, обозначены стратегические направления развития столичной торговли. Сейчас разрабатываются градостроительные нормативы и схемы размещения торговых объектов. Чиновники обещают, что если все пойдет по плану, то уже через несколько лет московская торговая инфраструктура кардинально преобразится. Вместо убогих сетевых и несетевых мини-маркетов жилые кварталы обрастут уютными семейными магазинчиками, булочными, мясными и сырными лавками на европейский манер. В это очень хотелось бы верить, однако пока планы чиновников не подкреплены реальными механизмами создания и тиражирования подобных торговых форматов. Мини вместо мега Ключевой проблемой московской торговой инфраструктуры провозглашен острый дефицит качественных стационарных торговых помещений небольшой площади. По данным мэрии, уровень обеспеченности москвичей торговыми площадями без учета мегамоллов составляет около 700 кв. м на 1 тыс. человек, тогда как в крупных зарубежных мегаполисах эта цифра в два, а то и в три раза выше. Отчасти такой разрыв обусловлен советскими традициями жилищного строительства: традиционно первые этажи жилых зданий заполнялись квартирами, тогда как в европейских городах их отдавали под кафе, рестораны и магазины. В последнее время первые этажи новостроек стали отводить под коммерческие объекты, однако проблема в том, что размещать в цокольных помещениях те же магазины зачастую невозможно из-за конструктивных и планировочных ограничений. На фоне острого дефицита небольших площадей в последние годы наблюдался бум в строительстве мегамоллов и крупных торговых комплексов. С одной стороны, они предлагают широкий ассортимент товаров и развлечений, с другой — становятся причиной инфраструктурных дисбалансов в отдельных районах, поскольку концентрируют на себе покупательские потоки, перегружают транспортную инфраструктуру. В конечном итоге диспропорции в структуре предложения торговой недвижимости подавляют конкуренцию и провоцируют рост цен. Чтобы устранить дисбалансы и избавиться от дефицита, московские чиновники предлагают вдвое увеличить объем торговых площадей в городе. Приоритетным форматом провозглашены не мегамоллы, а относительно небольшие магазины площадью до 1–1,5 тыс. кв. м. По словам Никиты Кузнецова, сейчас проводится ревизия земельных участков. Сформированные участки будут выставляться на инвестиционные торги для строительства торговой инфраструктуры. Это будут и капитальные сельхозрынки, и небольшие торговые центры, и магазины шаговой доступности. Всего в течение пяти лет планируется построить 6–7 млн кв. м торговой недвижимости. Предполагается, что обеспеченность жителей торговыми площадями возрастет с 700 кв. м до 1,2 тыс. кв. м на тысячу человек. К 2016 году должно открыться более 7,5 тыс. новых предприятий розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Помимо увеличения торговых площадей московские власти планируют создать и новые каналы снабжения магазинов шаговой доступности продуктами питания, прежде всего за счет развития оптовых центров. «Нормальная розничная торговля во многих странах мира базируется на развитом оптовом звене. В Москве такого оптового звена нет», — говорит Кузнецов. Несколько функционирующих в городе мелкооптовых рынков и комплексов оптовой торговли погоды не делают — их услугами пользуется едва ли половина владельцев небольших магазинов. Поэтому московские власти разрабатывают проект создания межрегионального оптово-продовольственного рынка, который станет основным звеном в новой системе товароснабжения и логистики для магазинов шаговой доступности. Как пояснил Никита Кузнецов, речь идет о крупном оптово-продовольственном рынке, аналогичном тому, который действует под Парижем, занимает площадь около 400 га и выступает организатором оптового продовольственного оборота. Через этот рынок проходит около 3 млн тонн продовольствия в год. Он снабжает среднюю и мелкую розницу самым разнообразным товаром. Поставщики завозят товары на рынок ночью, там же осуществляется входной ветеринарный и санитарный контроль. Розничные или мелкооптовые торговцы закупают товар, а уже утром он появляется на полках небольших магазинов. Московские чиновники уверены, что мощное оптовое звено станет стимулом для развития магазинов шаговой доступности. «Наша основная задача — создать комфортную среду обитания, тогда как раньше стратегической целью было удовлетворение потребностей. Под комфортной средой обитания мы подразумеваем удобную транспортную доступность, комфортные цены, максимально широкий выбор товаров и услуг в том месте, где человек живет или работает. Сейчас мы подступили к черте, за которой начинаются необратимые и разрушительные для инфраструктуры процессы. Поэтому решения надо принимать быстро, хотя бы программные. Мы должны создать максимальные условия, чтобы один бизнес построил площади, другой начал на них торговать, третий производить товары», — уверен представитель мэрии. Мясные лавки вместо палаток-помоек По мнению экспертов, вектор обновления московской системы торговли задан верно. Но механизмов реализации концептуальных идей пока не предложено. Так, по словам руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» (в ассоциации с CBRE) Андрея Васюткина, пока не вполне понятны перспективы формата магазина площадью 1–1,5 тыс. кв. м. Кто будет арендовать в них площади? Кто профинансирует строительство? Откуда возьмутся земельные участки в необходимом объеме? Кто будет управлять такими объектами? Вопросов больше, чем ответов. «Действительно, в Лондоне и Париже много семейных магазинов, которые торгуют сыром, небольших пекарен. Но откуда мы возьмем этих мелких операторов? Пока у нас активно развивается только сеть магазинов с разливным пивом. Или у станций метро открываются тысячеметровые торговые центры, непонятно кем заполненные. Это явно не те образцы, которые надо тиражировать», — замечает руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. По мнению руководителя комиссии по мелкорозничной торговле организации «Опора России» Владлена Максимова, сформировать прослойку мелких торговых операторов возможно, если стимулировать появление специализированных семейных магазинов, устанавливать для них преференции. «Во всем мире семейный магазин — это магазин с понятной нишей. И мы бы об этом мечтали. А не о палатках-помойках, в которых продается все — пиво, сигареты, колбаса, крупа, и тут же презервативы болтаются на ниточке, чтобы место не простаивало», — говорит Максимов. Торговые площади под специализированный формат должны сдаваться по доступной цене: высокие ставки убивают любую специализацию. «Сегодня в проходных местах ставки астрономические. Помоечный вид мелких магазинов в 90 процентов случаев объясняется тем, что их владельцы вынуждены каждый дециметр чем-то заполнять, — рассказывает Максимов. — Восьмиметровый островок в мегамолле стоит 280 тысяч рублей в месяц. Чем нужно торговать на восьми квадратных метрах, чтобы отбить такую аренду? Такие площади доступны только транснациональным компаниям, которые держат в своих руках все, от производства до розницы, либо если они используются для торговли каким-то сверхмаржинальным товаров. Или если это бизнес, возможный на минимальной площади, — например, разливать пиво можно на пяти квадратных метрах, поэтому это направление и развивается». Впрочем, участники рынка опасаются, что любые механизмы стимулирования развития малого, семейного, а тем более специализированного бизнеса рискуют утонуть в пучине коррупции, победить которую пока не удается. «Например, сегодня в городе есть много помещений, которые сдаются по льготным ценам непонятно кому, мифическому малому бизнесу. Использование такой недвижимости контролируют чиновники префектур — у департамента имущества на это нет соответствующего штата. А в префектурах кадровая катастрофа! Там чиновники на своих должностях сидят по двадцать лет — их нельзя уволить, потому что они многодетные матери, уважаемые люди, члены нашего социума. И там тотальная коррупция! Хотя, казалось бы, чего проще — разместить на сайте мэрии список помещений с их специализацией. Чтобы каждый мог открыть и посмотреть: ага, помещение напротив сдано по льготным ставкам малому бизнесу под продовольственный магазин. Почему же вместо него нечто другое? Я не понимаю, почему до сих пор этого не сделано», — негодует Максимов. Если проблема коррупции и неоправданно высоких издержек не будет решена, то всю торговую инфраструктуру шаговой доступности попросту поглотят крупные торговые сети. И продолжат развивать на этой обновленной инфраструктурной базе собственные, уже приевшиеся многим, форматы розничной торговли, рядом с которыми любой мелкий семейный бизнес окажется экономически неэффективной утопией.         Эксперт  Илья Ступин