Олимпиада тщеславия

Журнал «Молл»

Выигрыш городом Сочи права на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. отнюдь не однозначное благо для развития торговли в городе.  Цены на недвижимость и землю вырастут, а жажда известности и тщеславие могут овладеть разумом даже самых прагматичных ритейлеров и девелоперов. И тогда многие магазины и торговые центры будут открываться не после тщательных экономических расчетов и анализа платежеспособности местного населения и обычных туристов, а в надежде, что в них заглянет крупный чиновник, бизнесмен, потенциальный инвестор, а то и президент, если не России, то хотя бы МОК, или пара олимпийских чемпионов, – т.е. ради имиджа. Это будут преимущественно магазины и рестораны для элиты – об открытии таких уже заявили компании Bosco (владелец московского ГУМа) и Mercury (владелец московского ЦУМа).

Дворцы и хижины

Между тем сами жители Сочи не такие уж и состоятельные. По уровню средней заработной платы город находится только на пятом месте в Краснодарском крае, да  к тому же их доход сильно зависит от сезона. Поэтому сочинцам гораздо нужней «Магниты» и «Пятерочки», чем Prada и Gucci. Да и для миллионов туристов – в значительной степени не самых богатых россиян – больше нужны магазины и рестораны, ориентированные на средний класс и ниже среднего. Однако подготовка к зимней Олимпиаде-2014 вызовет неизбежный приток в город состоятельной части россиян, ведь элитная тусовка Куршавеля на ближайшие 7–8 лет теперь переместится в Красную Поляну и Сочи. Жители Сочи и простые туристы рискуют, что повседневная массовая торговля будет вытеснена на задворки города, а лучшие места займут торговцы элитными марками и концептуальные рестораны. Не способствует рациональному развитию сектора торговой недвижимости и конкуренция со стороны других типов недвижимости. Уже сейчас стоимость жилья в Сочи сравнима со стоимостью жилья в спальных районах Москвы. Многие девелоперы, выбирая  между возможностью построить недвижимость под жилье и продать  по высокой московской стоимости или построить торговую и сдать/продать под магазин по низкой краснодарской цене, выбирают именно первый вариант. Сдать в Сочи помещения в аренду под торговлю или продать по той же стоимости, как в Москве, в большинстве случаев не получится – нет такого интенсивного потребительского спроса, как в столице, и прагматичный ритейлер на подобные затраты не согласится. Особенно это касается товаров, которые нельзя вывезти с курорта (бытовой техники, мебели) и спрос на которые ограничен именно потребностями жителей Сочи. Продавцы одежды, сувениров и подарков, продуктов, лекарств, владельцы ресторанов и кафе могут рассчитывать и на туристов. Но именно в силу огромного туристического потока спрос подвержен значительным сезонным колебаниям, поэтому многие магазины и рестораны, особенно размещающиеся в нестационарных помещениях, работают только в туристический сезон и  закрываются на зиму.  Кроме жилья, более перспективным, по сравнению с девелопментом торговой недвижимости, является и сектор гостиничной недвижимости. В городе к Олимпиаде должно появиться около 300 тыс. новых гостиничных мест. В результате если в Сочи и планируются новые крупные торговые объекты, то либо на месте старых, уже ставших за десятилетия популярными, комплексов, либо в составе многофункциональных жилых и гостиничных зданий. Также возведение ТЦ будет вестись в районах строительства олимпийских объектов (в Красной Поляне и Имеретинской долине), где выделено под комплексное освоение достаточно много ранее «неприкосновенных» земель. Что будет с этими объектами после проведения Олимпиады, когда схлынет огромный туристический поток, пока трудно сказать.

Узкая полоса

На сегодняшний день Сочи – самый популярный в России город-курорт, вытянувшийся вдоль Черноморского побережья на 145 км, с населением около 400 тыс. человек. Он состоит из Центрального, Лазаревского, Хостинского и Адлерского районов. 90% территории Сочи занимают горы и предгорья. Недостаток земли и высокая ее стоимость (по данным компании Swiss Realty Group, до 200 тыс. USD за сотку в Центральном районе) привели к появлению проектов строительства намывных островов. В городе даже при нынешней, далекой от планируемой к 2014 г. загрузки в 7 млн туристов в год наблюдается недостаток инженерной и транспортной  инфраструктуры, проблемы с энергоснабжением и канализацией, утилизацией отходов, газоснабжением.   В ближайшее десятилетие Сочи ожидают кардинальные градостроительные изменения в рамках федеральной целевой программы «Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006–2014 годы)». После ее реализации город, особенно Центральный и Адлерский районы, практически будет перестроен, в  том числе и большинство ныне действующих объектов торговли и развлечений. В  реконструкцию города и строительство объектов к Олимпиаде в Имеретинской долине и на Красной Поляне планируется инвестировать 12 млрд USD, причем большая часть суммы выделяется из федерального бюджета. Активное участие в проекте принимают такие компании, как РАО «ЕЭС России», Газпром. На дороги потратят около 4,5 млрд USD – пропускную способность дорожной сети за 7 лет предстоит удвоить, построить новые дороги, реконструировать старые, расширить железную дорогу и открыть две монорельсовые. Чтобы увеличить энергетическую мощность с 380 до 800 МВт, потратят 1,9 млрд USD. Реализация проекта по модернизации инженерно-транспортной инфраструктуры города положительно скажется на стоимости девелопмента объектов торговой недвижимости, т.к. позволит минимизировать затраты на инженерное и транспортное обеспечение объектов. Но до Олимпийских игр еще 7 лет, а сейчас потребительский рынок Сочи явно не на подъеме. В городе, по реальной численности населения сопоставимом с Липецком, нет ни одного гипермаркета, из сетей продовольственных супермаркетов представлен только «Патэрсон», открывший первый магазин в бывшем универсаме «Светлана» на Курортном проспекте, а затем в Адлере. Сложности с открытием магазинов больших форматов понятны – в городе, на узкой полосе между горами и морем, нет подходящих больших земельных участков для их строительства, а те, что есть, были уже кем-то заняты и предлагаются по баснословным для ритейлеров ценам. Цены продажи построенной недвижимости также впечатляют – 4000–5000 USD за кв.м в Центральном районе Сочи. Например, в начале 2007 г. двухэтажный комплекс площадью 600 кв.м предлагали купить за 3 млн USD. Основные очаги развития торговли в Сочи – это торговый квартал у железнодорожного вокзала в Центральном районе и район центрального рынка в Адлере. Остальные предприятия торговли размещаются в жилых районах и поселках, на первых этажах гостиниц. Спросом пользуются помещения вдоль Курортного проспекта, где простроено несколько новых небольших торговых комплексов. Торговый квартал у железнодорожного вокзала Сочи ограничен улицами Горького, Конституции и Курортным проспектом. Внутри этого треугольника находится ЦУМ с магазинами «Катюша», «Высшая лига», «Фосп» и «Л’Этуаль», Центральный рынок, несколько базаров. Есть здесь популярные торговые коридоры – улицы Навагинская, Московская, Воровского, где магазины располагаются порой и на вторых этажах, работают несколько небольших торговых комплексов. Вдоль почти всей Навагинской ул. протянулся крупнейший в городе трехуровневый ТК «Торговые ряды», где располагаются магазины как известных марок и сетей краснодарского или федерального масштаба:  DIXIS, «Цифроград», «Евросеть», «Беталинк», Benetton, Gee Jay, «ТВОЕ», Mascotte, Finn Flare, Trec, «Этажи», «Мюнхен», так и имитирующие их: «Белая Орхидея», «Детский мир». На улицах Сочи также представлены магазины сетей «Спортландия», «Высшая Лига», «Рив Гош», Zenden,  «Эльдорадо», «Поиск», «Пионер», «Интерспорт», «Красный Куб», Baon, Dim, Tervolina, «Эконика», Westland, L’Occitane, «Центробувь», Zenden. «Детский мир», обещавший открыть магазин еще в 2006 г., так это и не сделал до сих пор. Хотели открывать магазины в Сочи также «Перекресток» и «Гроссмарт». Очаг торговли товарами элитного и люксового класса развивается у Морского вокзала города Сочи. Здесь находится небольшой торговый комплекс, представляющий марки Gucci, Dolche&Gabbana, Dior. Рядом возвели два новых торговых комплекса, которые находятся в стадии заполнения. Компания Bosco di Ciliegi в здании Морского вокзала в 2008 г. откроет торговую галерею, где расположатся магазины, фитнес-зал, рестораны. Рядом с Морским вокзалом работает и ресторан McDonalds. На площади у центрального рынка в Адлере (ул. Ленина) располагаются магазины Sela, «Связной» и другие. Всего, по данным  администрации города Сочи, через город проходит 15% оборота розничной торговли Краснодарского края. Совокупный оборот общественного питания в Сочи ненамного отстает от краснодарского уровня, однако преимущественно этот сектор потребительского рынка развивается несетевыми структурами – частными предпринимателями, которые открыли сотни заведений. Кроме McDonalds в городе пока представлена «Крошка-Картошка», о планах открытия ресторана «Сибирская Корона» сообщал «Росинтер». К Олимпиаде многие известные рестораторы и сети быстрого питания не только откроют заведения в городе, но и научатся быстро создавать пункты питания для зрителей вдоль олимпийских трасс и возле стадионов. В городе представлено всего несколько боулингов и однозальных кинотеатров: пока жители курорта предпочитают другие развлечения.

Торговая поляна

Крупных современных торговых комплексов в Сочи сейчас практически не строится. Вдоль Курортного проспекта есть несколько новых небольших объектов; некоторые пустуют или выставлены на продажу, есть и действующие мини-комплексы, такие как «Одиссея». Возле Центрального рынка идет строительство первой очереди ТОЦ «Александрия», который откроется в 2008 г. Арендуемая торговая площадь составит 5800 кв.м на пяти уровнях. На все 15 600 кв.м комплекса приходится всего 80 машино-мест. Построить дополнительные места, так же как и площади под супермаркет и кинотеатр, планируют во второй очереди. Крупные же проекты пока находятся на стадии разработки, проектирования и согласования, поиска инвесторов. Так, «Объединенная промышленная корпорация» (реконструирующая совместно с администрацией президента Торговые ряды у Кремля) разработала проект реконструкции сочинского ЦУМа в современный ТРЦ площадью 25 тыс.кв.м. Она же займется реконструкцией одной из старейших гостиниц Сочи – «Приморской» – в современный многофункциональный комплекс площадью 100 тыс.кв.м, часть из которого отойдет под помещения торговли и общественного питания. Компания «Юмако» разработала проекты реконструкции центральных гостиниц города «Чайка»  (у железнодорожного вокзала) и «Москва» (у пересечения ул. Горького и Курортного проспекта). В первом комплексе, получившем название «Чайка Плаза», под торговые и выставочные площади отведут 16 тыс.кв.м, а во втором, который назвали «Сочи Плаза», – 17 тыс.кв.м. Все эти проекты могут быть реализованы в рамках комплексной программы реконструкции Центрального района Сочи. В Адлерском районе новые торгово-развлекательные центры появятся в пока незастроенной Имеретинской долине, где на территории в несколько сотен гектаров расположатся объекты Олимпийской деревни: стадионы, гостиницы, жилые микрорайоны разной этажности, а также торговые, развлекательные и выставочные центры. Один из ТРЦ разместится около аэропорта Адлера, а второй – возле пресс-центра Олимпийской деревни. После проведения Олимпиады могут быть перепрофилированы в торгово-развлекательные центры и некоторые олимпийские объекты. Ведает застройкой Имеретинской долины компания «Альтиус Девелопмент », входящая в группу компаний «Базовый Элемент», а ТРЦ в рамках коммерческой инфраструктуры аэропорта Адлера будет курировать компания «Аэропорты Юга», также входящая в группу «Базовый Элемент». В застройку долины вложит около полумиллиарда долларов и компания «ТПС» – она построит здесь многофункциональный центр. В Красной Поляне (40 км от Сочи) возле эстонского поселка Эста-Садок на участке площадью 8 га к 2011 г. должна открыться Sochi Luxury Village, которая строится компанией Mercury. По концепции эта «деревня» будет сходна с Barvikha Luxury Village. Здесь будут представлены такие марки, как Giorgio Armani, Patek Philippe, Dolce & Gabbana, Prada, Tod’s, Rolex, Bvlgari, Tiffany & Co, разместятся и элитные рестораны. Из компаний, профессионально занимающихся девелопментом торгово-развлекательных центров, пока ни одна не заявила о начале строительства объекта в Сочи. О планах создать ТЦ в Сочи говорили представители «МЕГИ», но где они найдут подходящий для их огромного комплекса участок, не уточняли. Пока же крупные проекты с торговой составляющей намереваются реализовывать крупнейшие федеральные девелоперы, связанные с холдингами, ответственными за успех Олимпиады, такими как «Базовый Элемент» Олега Дерипаски, либо компании, имеющие хорошие отношения с администрацией Краснодарского края и Сочи («ТПС», «Юмако»), Олимпийским комитетом России (Bosco Михаила Куснировича) или администрацией президента («Объединенная промышленная корпорация»). Впрочем, девелоперы торговых центров могут попробовать выкупить какой-нибудь инвестиционный проект. Например, инвестиционный проект по строительству торгово-офисного центра площадью 20 тыс.кв.м (торговая часть 6 тыс.кв.м) на площади 0,3 га в Центральном районе Сочи предлагается всего за 7 млн USD. Участок в центре площадью 1,5 га под строительство ТЦ предлагают уже за 34 млн USD.