Обзор рынка московских торговых центров: тенденции и прогнозы

Активное развитие российского розничного рынка привело к увеличению спроса на торговую недвижимость, в том числе и на торговые центры (ТЦ). При этом последние пять лет Москва выступала в роли локомотива отечественного рынка ТЦ. Какие тенденции определяют развитие столичного рынка торговых центров? К чему готовиться ритейлерам в ближайшие два года?

Активное развитие российского розничного рынка привело к увеличению спроса на торговую недвижимость, в том числе и на торговые центры (ТЦ). При этом последние пять лет Москва выступала в роли локомотива отечественного рынка ТЦ. Какие тенденции определяют развитие столичного рынка торговых центров? К чему готовиться ритейлерам в ближайшие два года?

Сегмент торговой недвижимости Москвы и Подмосковья в период с 2000-го по 2005 годы был одним из наиболее динамично развивающихся и инвестиционно-привлекательных на рынке коммерческой недвижимости. За последние пять лет в Москве было введено в строй более 2 млн кв. м торговых площадей, а объем инвестиций составил около 4 млрд долларов США. По оценкам экспертов, в 2006 году в Москве планируют открыть двери еще порядка 20 торговых центров.

Значительное увеличение числа ТЦ привело не только к росту доли цивилизованной торговли на рынке, но и к ужесточению конкуренции между торговыми центрами. На первый план выдвинулись такие вопросы, как грамотное планирование, концепция ТЦ, выверенный подбор арендаторов, продуманная политика арендных ставок, транспортная доступность и т. д.

Тенденции столичного рынка ТЦ в 2000-2005 годах

Приход крупных зарубежных инвесторов

Московский рынок торговой недвижимости выглядит весьма привлекательным для зарубежных инвесторов, так как уровень его доходности (от 20%) в два и более раз превосходит уровень аналогичных зарубежных рынков. Такое же соотношение и по сроку окупаемости крупных проектов. Средний срок окупаемости столичных ТЦ — от трех до пяти лет.

Например, комплекс «Мега Теплый Стан» почти в два раза превысил планируемый компанией «Икеа» показатель доходности, а соответственно и сроков окупаемости. Поэтому после первого комплекса «Икеа» уже через два года построила «Мега Химки» и запланировала открытие еще четырех подобных объектов в Москве и других городах России.

Среди крупных зарубежных ритейлеров, инвестирующих средства в строительство торговых комплексов, помимо компании «Икеа», следует назвать «Метро», «Ашан», «Рамэнка» («Рамстор»), «Оби».

Всего за 2000-2005 годы зарубежными компаниями были построены крупные (площадью более 10 тыс. кв. м) объекты торговли: «Вэймарт-1» и «Вэймарт-2», «Рамстор Сити», «Маркткауф», «Золотой Вавилон», шесть гипермаркетов «Ашан», два гипермаркета «Оби».

Крупные ТЦ были построены и отечественными инвесторами: «Атриум», «Крокус Сити», «Твой дом», «Три кита», «Гранд», «Екатериновка», «Вэйпарк». Общие площади этих торговых центров — более 50 тыс. кв. м каждый. Ниже приведены данные, собранные компанией NP Consulting, по процентному соотношению площадей торговых центров.

Возведение крупных торговых центров

Во времена СССР крупнейшим торговым центром был «ГУМ» (площадь 30 тыс. кв. м), а до 2000 года объектов торговли площадью более 50 тыс. кв. м не было вообще. В период с 2000-го по 2005 годы на московском рынке проявилась тенденция строи-тельства крупных (10-50 тыс. кв. м) и очень крупных (свыше 50 тыс. кв. м) объектов как зарубежными, так и отечественными инвесторами. Главным препятствием для массового строительства объектов таких масштабов является большой дефицит свободных земель в черте города Москвы.

Появление ТЦ с новыми концепциями

В отличие от старого понимания функции ТЦ как места торговли продовольственными и непродовольственными товарами появились объекты, расширившие понятие «торговый центр».

Наибольшее распространение получили торгово-развлекательные центры, где кроме товаров покупателю предоставляют услуги развлекательного характера. Популярным стало расположение в ТЦ кинотеатров, боулингов, скейт-парков, катков, детских городков, музыкально-концертных площадок и т. д.

Другая разновидность ТЦ — это торгово-офисные центры: в них часть площадей занимают офисные помещения, а остальную часть — объекты торговли.

Наконец, третий тип, — так называемые специализированные торговые центры, профилированные на продажу одного направления товаров (обуви, мебели, одежды, стройматериалов и т. д.). Примерами таких ТЦ служат «Оби», «Гранд», « Обувь Сити».

Возрастание значения предварительного маркетингового планирования

Усиление конкуренции между столичными торговыми центрами привело к тому, что инвесторы и застройщики ТЦ все больше внимания стали уделять маркетинговому планированию торговых объектов. Предварительное маркетинговое исследование позволяет выявить потребности населения данного района, правильно позиционировать объект, определить конкурентов, грамотно подобрать арендаторов. Качественно и профессионально проведенное исследование позволяет определить целесообразность ТЦ, правильное его расположение, архитектурную концепцию, необходимость подведения новых или реконструкцию старых подъездных путей, вместимость парковки и т. д.

Торговые центры, которые были построены и функционировали по заранее исследованной и спланированной схеме, как правило, успешны, прибыльны и конкурентоспособны.

Превращение МКАД в оживленную торговую «улицу»

За последние годы МКАД превратилась в зону, наиболее густо застроенную новыми крупными торговыми объектами. В первую очередь это связано с наличием достаточно больших и менее дорогих, чем в центре, земельных участков. Кроме того, большую роль сыграла лучшая, чем в центре, доступность для автомобилей и наличие мест для парковки. Серьезные проблемы, связанные с этими важными для торговых центров факторами, являются явным недостатком ТЦ, расположенных в центре Москвы.

Реконструирование «старых» ТЦ

Четко отслеживается тенденция реконструирования «старых» ТЦ и приведения их в соответствие с новыми требованиями. В первую очередь это проявляется в изменениях планировки, в новых подходах к расположению отделов, техническому оснащению, открытию зон «фуд-корт» и т. д. Конечно, хорошее местоположение «старых» торговых центров дает им преимущество, но оно может сойти на «нет» без создания условий для удобного и быстрого обслуживания покупателей.

Все вышеназванные тенденции можно оценивать как положительные. При условии их дальнейшего развития стандарты ТЦ будут приближаться к ми-ровым. Но есть несколько факторов, которые мешают позитивному развитию данного рынка и объективной его оценке. Вот лишь некоторые из них:

• неразбериха с точным определением форматов объектов торговли;
• разная методика подсчета количества торговых площадей;
• неравномерный территориальный охват Москвы объектами торговли;
• непродуманность концепций в большинстве ТЦ.

Основные арендаторы ТЦ Москвы

Подавляющее число арендаторов торговых центров — это сетевые магазины. Наиболее широко в ТЦ представлены такие категории, как «Продукты питания», «Кафе и рестораны», « Одежда , обувь» и «Спортивные товары» (см. табл. 1). По данным на апрель 2006 года, среди основных арендаторов наибольшие площади в ТЦ занимают гипермаркеты — 8-12 тыс. кв. м. Далее следуют супермаркеты — от 500 до 2,5 тыс. кв. м, магазины товаров для ремонта («Старик Хоттабыч») — 1,2-2 тыс. кв. м, магазины электроники и бытовой техники («Техносила», «Эльдорадо», «М.видео») — от 800 до 2 тыс. кв. м. В свою очередь монобрэндовые магазины одежды и спортивных товаров арендуют небольшие площади — 100-150 кв. м. Чуть большие площади (150-250 кв. м) занимают в ТЦ магазины парфюмерии, а также большая часть кафе и ресторанов. Исключение составляет лишь сеть «Иль Патио» (250-400 кв. м).

Максимальные и минимальные арендуемые площади, арендные ставки

Данные, приведенные в таблице 1, касаются спроса на торговые помещения в столичных ТЦ со стороны арендаторов. Если же говорить о реальном предложении со стороны торговых центров, то ситуация в 2004-м и 2005 годах была следующая. Наибольшее распространение среди минимальных площадей имели торговые помещения от 60 до 150 кв. м, на их долю приходилось 54-55% (см. диаграмму 2). Доля площадей от 30 до 60 кв. м увеличилась на 3% до 25%, а доля площадей свыше 150 кв. м, наоборот, сократилась на 2% и составила 9%.

Что касается предложений ТЦ по максимальным площадям, сдаваемым в аренду, налицо рост доли торговых помещений свыше 500 кв. м — с 32% в 2004 году до 47% в 2005 году (см. диаграмму 3). При этом доля площадей до 200 кв. м за этот же период сократилась с 44% до 29%.

Спрос на торговые площади в ТЦ Москвы достаточно высок, что демонстрируют арендные ставки — одни из самых высоких в Европе. Сравнивая данные по минимальным арендным ставкам в 2004-м и 2005 годах, можно увидеть, что доля ставок до 600 долларов за 1 кв. м в год увеличилась с 55% до 62%. При этом наибольший рост (с 13% до 22%) пришелся на арендные ставки от 300 до 400 долларов за 1 кв. м в год. Таким образом, можно говорить об определенном снижении минимальных арендных ставок. Не случайно в 2005 году компанией NP Consulting не был зафиксирован верхний предел минимальных арендных ставок — свыше 2 тыс. долларов за 1 кв. м в год.

Что касается максимальных арендных ставок, то в 2005 году значительных изменений не произошло. Можно выделить лишь снижение доли ставок в диапазоне от 1200 до 1500 долларов за 1 кв. м в год — с 20 до 15%.

Прогноз развития рынка на 2006-2008 годы

На основе анализа текущего положения на рынке торговой недвижимости данных о функционирующих и строящихся торговых центрах, а также планов крупных зарубежных и отечественных компаний аналитики компании NP Consulting выделили девять тенденций, которые будут определять развитие столичного рынка торговых центров в 2006-2008 годах.

1. Строительство новых торговых центров продолжится, хотя и не такими темпами, как за предыдущие годы. Основными инвесторами крупных проектов будут выступать зарубежные компании, в меньшей степени — отечественные инвесторы.
2. Будут перепрофилированы, реконструированы или сменят собственников нерентабельные торговые центры. В первую очередь это коснется ТЦ с непродуманной концепцией или неэффективным управлением.
3. Наибольшей популярностью будут пользоваться торгово-развлекательные центры, в которых можно будет интересно и плодотворно проводить выходные дни всей семьей.
4. Заметно увеличится роль так называемого предстроительного маркетинга. Без качественной маркетинговой политики невозможно правильно позиционировать будущий ТЦ, учесть все потребности его будущих посетителей.
5. Ставки арендной платы значительно снизятся в менее «успешных» ТЦ. С насыщением рынка торговыми площадями дифференциация арендных ставок станет более четкой и ощутимой.
6. Наиболее интенсивно будет развиваться сегмент строительства объектов продовольственного направления. Этот сегмент рынка пока наименее насыщен и имеет наибольшую перспективу роста.
7. Еще большее значение приобретет фактор транспортной доступности торговых центров и наличие у них удобных и вместительных мест для автомобильной парковки.
8. Все больше объектов будет переходить под управление профессиональных управляющих компаний.
9. Значимым фактором станет наличие в ТЦ так называемых зон «фуд-корт». При этом главное внимание будет уделяться разнообразию, вместимости и ценовой доступности объектов, расположенных в этих зонах.