Неудобный ТРЦ

Бум строительства торговых центров в Москве пришелся на последние два десятилетия, но многие ТРЦ уже успели устареть. «Однако неудачным может оказаться и новый объект, построенный в последние несколько лет», — поясняет управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых. — Это свидетельствует чаще всего о непрофессионализме девелопера и его неумении выбирать место». В целом эксперты выделяют три фактора успеха ТРЦ: месторасположение, функционал центра и пул арендаторов. Если хотя бы одно звено в цепочке слабое, велик риск растерять клиентов. BFM.ru попросил экспертов назвать те ТЦ, которые они считают самыми неудобными для посетителей. Подъезды подводят «Афимолл», «Европейский» и «Золотой Вавилон Ростокино» «Будем честны, в Москве абсолютное большинство торговых центров имеет проблемы с подъездом и парковкой. При этом зачастую девелопер ТЦ делает буквально все возможное, чтобы грамотно решить транспортную задачу, но перегруженность московских дорог сводит все эти усилия на нет. Один из примеров — ТРК «Афимолл Сити», расположенный на пересечении ТТК с Краснопресненской набережной. Несмотря на то, что комплекс находится на пересечении крупных магистралей, добраться до него бывает очень сложно из-за высокой концентрации автотранспорта в районе «Москва-Сити», — пояснил BFM.ru один из экспертов. «Очень неудобен с точки зрения подъезда торговый центр «Европейский», хотя локация у него великолепная, лучше и представить нельзя. Но возле него все время пробки, к тому же заезд на паркинг в ТРЦ тоже неудобный, потому что парковка находится на верхних этажах здания, и все это вызывает массу проблем у женщин. А женщины — это 80% покупателей», — рассказывает Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group. Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle поясняет: «Любой небольшой ТЦ на МКАД можно назвать объектом с неудачным местоположением — к примеру, «Гвоздь» и Brand City. На МКАД работают только «гиганты», где вы можете найти все и сразу. И важно, чтобы к ним был съезд с МКАД, без заезда в город». Эксперты вспоминают, что серьезные проблемы с подъездными путями испытывала и «Мега Теплый Стан», «РИО» на Дмитровке и ряд других ТРЦ. Чтоб их решить, пришлось строить туннели и эстакады. «ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Фото: РИА Новости «ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» расположен на загруженном проспекте Мира, да еще и на «утренней» стороне. Однако благодаря набору брендов и грамотной управляющей компании, он является одним из самых успешных ТЦ Москвы, и люди все равно едут в этот торговый центр, так как могут найти там весь ассортимент товаров и услуг», — приводит пример Антон Белых. «Самыми успешными в ближайшие годы будут проекты, расположенные около станций метро и на проездных магистралях, причем они должны быть «правильного» формата, а парковочных мест возле них должно хватать, предсказывают эксперты. Архитектурная незадача «Наутилуса» «Международные ритейлеры ни при каких условиях не сядут в «сарай», у них это прописывается в договоре аренды. Ведь внешний вид ТРЦ несет в себе и определенную информацию. В последние годы даже объекты с уникальным местоположением и стабильным потоком посетителей «наряжаются» в красочные фасады», — поясняет один из экспертов. «Яркий пример торгового центра с неудачным дизайном — ТЦ «Наутилус» на Никольской улице. Архитектура комплекса явно дисгармонирует с окружающей исторической средой, недаром РИА «Новости» в прошлом году включило этот ТЦ в список самых уродливых зданий Москвы. Внутренняя планировка торгового центра также оставляет желать лучшего», — отметил один из опрошенных экспертов. Неполное посещение: «Парус» и «Принц Плаза» Если в ТЦ не были продуманы потоки посетителей, то возникают «мертвые зоны», куда клиенты просто не доходят. Эксперты назвали несколько ТЦ с неудачной планировкой такого рода — «Парус», «Принц Плаза». Поменять посетителей Однако в Москве нет крупных ТЦ, где из-за технических и функциональных проблем проект оказался бы полностью неуспешен, отмечают эксперты. А вот провалов из-за неправильного позиционирования — много. «Ошибку в концепции, в отличие от любой недоработки в конструктиве здания, легко исправить — нужна реконцепция с ротацией ритейлеров», — отмечает Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. Опрошенные эксперты почти единогласно считают удачной реконцепцию торговых центров «Охотный ряд», «Атриум», «Европарк», а также «РИО» на Дмитровском шоссе. К примеру, в «Атриуме» несколько лет назад здесь работало казино, а два этажа занимал «Арбат Престиж», сейчас же увеличено число ресторанов и магазинов популярных марок, что значительно омолодило аудиторию, отмечает один из экспертов. Благодаря этому ТЦ входит в число московских объектов, в которых ритейлеры хотят открываться в первую очередь. На молодежную аудиторию сделали ставку при реконцепции «Охотного ряда» и тем самым сохранили статус одного из самых любимых и помещаемых ТЦ Москвы, отмечают эксперты. «После открытия океанариума в «РИО» на Дмитровке, торговый центр просто обрел новую жизнь — в объекте пул арендаторов обновился примерно на 40%, причем сюда пришли международные операторы. Океанариум окупился в первый же год, в ТЦ сейчас бешеный поток посетителей», — поделился информацией один из экспертов. Посетители в океанариуме ТЦ «РИО». Фото: РИА Новости А вот примером неудачной концепции торгового объекта многие назвали ТЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе, который задумывался как самый крупный текстильный центр в Европе, а сейчас там мебельный магазин. Новенькие мешают «стареньким» Открытие новых ТРЦ повышает конкуренцию на рынке. Эксперты отмечают, что к снижению посещаемости ТЦ и к уходу арендаторов может привести открытие более сильных объектов по соседству. Тогда приходится думать о реконцепции центра, бывает, даже о его перепрофилировании в офисный или иной проект.

Антон Белых отмечает, что на рынке Москвы конкуренция становится более жесткой, и торговые центры с неудачной локацией теряют свою привлекательность как в глазах покупателей, так и арендаторов. Конкуренция станет еще жестче, когда Москва выйдет на первые позиции по количеству торговых площадей — по прогнозу это случится через три года.

BFM.RU  Василий Ганин