Нет свободных мест: что происходит на российском рынке коммерческой недвижимости?

Средняя ставка на аренду ключевых офисов в Москве за 2024 год выросла на 32%, складов – на 40%. Нехватка площадей, отвечающих требованиям арендаторов, близка к критической. Причем, это происходит на фоне рекордного за последние десять лет объема ввода новой коммерческой недвижимости в стране – порядка 6,4 млн кв. м за год. Когда ситуация изменится? Аналитикой рынка поделилась компания Nikoliers.

Фото: Elena Odareeva / Shutterstock / Fotodom

Фокус на строительство жилья

Всемирный банк еще летом этого года признал, что Россия вышла на четвертое место в мире по одному из основных экономических показателей – ВВП по паритету покупательной способности, подвинув Японию и Германию. Теперь мы уступаем только действительно крупным рынкам Китая, Индии и США.

«Российский бизнес также демонстрирует очень высокий рост с точки зрения своей прибыльности, – говорит Николай Казанский, управляющий директор компании Nikoliers. – По отношению к прошлому году прогноз роста совокупной прибыли российских компаний – почти 40%. Прибыль в 2024 году составит 53 трлн рублей. Напомню, что пару лет назад этот показатель равнялся 30 трлн рублей, а в период с 2018 по 2020 год был около 20 трлн рублей. Нынешние цифры говорят о том, что бизнес работает эффективно.

Еще один положительный для рынка фактор – динамика объема вкладов физических депозитов. Это еще 50 трлн рублей. Причем, как сообщают аналитики Nikoliers, 22 трлн рублей из них – это вклады от 1 до 10 миллионов. По мнению аналитиков, как только процент по ипотеке вернется в привычное русло, эти средства будут тратить в том числе и на приобретение жилья.

Источник: Nikoliers

Свободных вариантов на рынке к этому моменту будет предостаточно: к динамике ввода жилья в России претензий действительно нет. В прошлом году в стране сдали в эксплуатацию рекордные 110 млн кв. м. Прогноз на этот год – уже 113 млн кв. м. А учитывая, что реализацию затормозили уменьшение программ льготной ипотеки и высокая ставка, то пока на этом рынке предложение превышает спрос.

Источник: Nikoliers

Кризис на рынке офисной недвижимости

В то же время на рынке коммерческой недвижимости ситуация противоположная. В последние годы он оставался на вторых ролях. Например, в Москве на доступных территориях ближе к центру города предпочитали строить именно жилые дома. Стройка офисов «переехала» на окраины и за МКАД. Однако сейчас в столице, где сосредоточено порядка 80% российского офисного бизнеса, растет спрос именно на удобные офисы в центральных районах.

В числе драйверов этого роста спроса аналитики отмечают увеличение численности сотрудников крупных и средних компаний – плюс 60% за последние пять лет. Этот показатель к концу 2024 года может вырасти еще на 8–10%. Пока ситуацию сдерживает дефицит кадров. Конечно, многие компании после пандемии перешли на удаленный или гибридный режим работы, однако спрос на офисы все равно настолько велик, что ключевые собственники столичных зданий, владеющие объектами класса А и В+, за 2024 год подняли арендную плату на 32%. А в среднем в Москве арендная ставка в офисных зданиях выросла на 13%.

Источник: Nikoliers

При этом доля вакантных офисных площадей в Москве в этом году снизилась до 5%. И, как отметили в Nikoliers, примерно половину из них составляют помещения, которые в принципе тяжело реализовать, поскольку они в той или иной мере не соответствуют современным запросам арендаторов – в том числе из-за неудобного местоположения. Так что в реальности свободных офисов еще меньше.

Источник: Nikoliers

«Это, конечно, может стать для девелоперов стимулом к запуску новых проектов, – говорит Николай Казанский. – Но для этого нужно иметь проектное финансирование, а это дорого. К тому же офисное здание невозможно построить быстро. Нужно понимать, что объем ввода офисов резко не увеличится. Например, из почти миллиона квадратных метров офисов, которые будут введены в эксплуатацию в следующем году, порядка 60% строится под конкретные компании вроде «Яндекса» или «Роскосмоса». То есть это те площади, которых рынок не увидит. Так что на стабилизацию ситуации понадобится минимум 3–4 года. Ранее 2027–2028 годов мы не ожидаем каких-то резких перемен в офисном секторе».

Аналитики также отмечают, что динамика спроса на офисы имеет прямую зависимость от динамики ВВП.

Источник: Nikoliers

В целом, объем ввода коммерческой недвижимости в России по итогам 2024 года может достигнуть 6,4 млн кв. м – что вдвое превысит показатели прошлого года и станет рекордом за последние десять лет. И более 80% этих площадей составят складские помещения.

Нехватка складских площадей

Стоимость аренды складов в столице тоже бьет рекорды – за 2024 год ставка выросла на 40%. При этом доля вакантных складских помещений в столице сейчас составляет всего 0,4%. Другими словами – арендаторы разобрали практически все доступные варианты.

Источник: Nikoliers

По данным Nikoliers, сейчас в России насчитывается порядка 50 млн кв. м современных складских площадей. Это примерно в четыре раза меньше, чем в Европе, или в 10–15 раз меньше, чем в отдельных регионах США. Резкое снижение свободных мест началось в прошлом году. Одним из драйверов спроса послужил рост онлайн-рынка в России.

«Начиная с 2020 года, мы фиксировали рост онлайн-рынка в России на уровне 45% ежегодно, сейчас темпы прироста снижаются, – говорит Николай Казанский. – В конце этого года рынок онлайн-торговли может вырасти на 28% к результату прошлого года. И, по нашим данным, в ближайшие три года средний прирост онлайн-канала продаж будет составлять порядка 14%».

При этом доля интернет-продаж в общем обороте ритейла продолжает расти. Сегодня она уже составляет 20%. За ближайшие несколько лет наша страна сможет приблизиться к показателю 25%. Общий оборот розничной торговли в России к концу 2024 года также может достичь 50 трлн рублей, тогда как в прошлом году этот показатель равнялся 47,4 трлн рублей.

Россияне возвращаются в ТЦ

В сегменте торговой недвижимости количество свободных площадей в этом году также начало снижаться – несмотря на то что формату физической розницы с развитием онлайн-сегмента и маркетплейсов постоянно предрекают гибель. По данным Nikoliers, в 2024 году в стране введут в эксплуатацию почти 500 тыс. кв. м торгового пространства, причем половина этих площадей располагается в Москве. Далее темпы строительства в ближайшие годы будут падать. Уровень вакантности в этом году в Москве и Санкт-Петербурге снизится до рекордных показателей – 6% и 3% соответственно – и в ближайшие годы стабилизируется на этом уровне.

Меняется и сама структура торговых центров. В последние два года в России открывались в основном ТЦ районного и окружного форматов. В следующем году планируется открытие как минимум двух крупных ТЦ регионального формата (площадью более 50 тыс. кв. м) в Москве и Санкт-Петербурге. В 2026 году будут появляться ТЦ суперрегионального формата (площадью более 100 тыс. кв. м) – в Екатеринбурге, Москве, Брянске и так далее.

И что интересно, только 47% заявленных к вводу в 2025–2027 годах ТЦ относятся к классическому формату, остальные открываются в составе ЖК, МФК, ТПУ.

«Если говорить про жилые комплексы, то в последние два года застройщики оставляют в собственности около 20–30% стрит-ритейла, – говорит Николай Казанский. – В основном для того, чтобы обеспечить жителям тот сервис, который обещают при продаже квартир: продуктовый супермаркет, фитнес-клуб и так далее. Остальные помещения, как правило, продаются. И только рынок определяет, какой именно бизнес в итоге там будет работать».

Источник: Nikoliers

В целом, аналитики прогнозируют снижение объема ввода торговых центров в перспективе трех лет и рост популярности life-style торговых центров. Кроме того, нас ожидают массовые реконцепции существующих ТЦ.

Людмила Клыженко, Retail.ru