НЕДВИЖИМОСТЬ: Торговля — дело выгодное

Время покупать и продавать

© Сергей Жарков, Ведомости, 27 ноября 2001

Московский рынок торговых помещений подступил к важной черте. Он полностью преодолел негативные последствия кризиса 1998 г. , и владельцам некоторых магазинов теперь приходится принимать судьбоносное решение — продолжать стричь купоны от сдачи помещений в аренду или же воспользоваться благоприятным моментом для продажи.

По словам риэлторов, за последние полгода было продано не менее десятка крупных магазинов, в том числе в центральной части города. Источники в риэлторских кругах говорят, что за значительной частью этих сделок стоит компания «Росбилдинг «, скупавшая магазины советских времен на протяжении последнего года (подтвердить эту информацию в «Росбилдинге» не удалось). Новых владельцев получили «Краснопресненский» и «Марьинский» универмаги, площадь каждого из которых превышает 3000 кв. м, а также несколько магазинов поменьше — в частности, на Черкизовской и Керченской улицах. Эти помещения выкупались у прежних владельцев на протяжении года после кризиса 1998 г. , еще год-полтора ушло на юридическую очистку документов, поэтому именно сейчас, одновременно с общим подъемом рынка, эти торговые площади оказались выброшенными на рынок.

«Сегодня очень удачное время для сделок с торговыми площадями», — считает начальник отдела нежилых помещений агентства недвижимости «Авгур-Эстейт» Юрий Шувалов. По его словам, в конце года многие компании, завершающие год с большой прибылью, стремятся вложить свободные средства в недвижимость (которая будет приносить доход) как альтернативу уплате лишних налогов (в частности, НДС). Одновременно с концом года наступает и общий ажиотаж — спрос превышает предложение в несколько раз.

За последние три месяца ставки аренды торговых площадей в удобных местах выросли на 10 — 20% , говорит руководитель департамента нежилых помещений агентства «Миэль» Ирина Глива. В то же время цены продажи увеличились еще больше — примерно на 25%.

По мнению эксперта департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Олега Матвеева, многие компании, вкладывающие средства в коммерческую недвижимость, по привычке больше ориентируются на офисные объекты. Чаще всего это особняки в центре города, которые после ремонта переоборудуются в офисы класса «B». Целесообразность инвестиций определяется главным образом из расчета окупаемости здания в 3 — 5-летний срок за счет сдачи его в аренду. Однако, указал Матвеев, при сравнимых объемах вложений торговые помещения являются намного более выгодными. Арифметика проста: арендные ставки на торговую недвижимость иногда в несколько раз выше. В офисе класса «B» арендная ставка за 1 кв. м в год составляет максимум $600 (включая НДС и коммунальные платежи). В торговых же помещениях эта сумма порой достигает $2500.

Новые проекты.

Основными игроками на вторичном рынке сейчас выступают крупные российские торговые сети, скупающие магазины буквально «на корню», а также некоторые западные ритейлоры, которые не строят здания «под себя» (как IKEA) , а приобретают готовые (например, «Рамэнка»).

Однако, отмечает директор по маркетингу «Инком-недвижимости» Сергей Елисеев, на рынке сохраняется парадокс: дефицит магазинов и растущая доходность от обладания торговыми площадями не означают автоматического притока инвестиций в этот сектор. «Вложения здесь зависят не столько от желаний инвестора, сколько от наличия площадок и разрешений городских властей», — говорит он. Утвержденная в этом году правительством Москвы программа развития торговых помещений может стать путем к насыщению рынка до уровня мировых стандартов. Пока же в столице России на 1000 жителей приходится не более 40 кв. м высококачественных торговых площадей, тогда как этот показатель в Париже составляет 400 кв. м, в Лондоне — 275 кв. м, в Берлине — 210 кв. м, в Праге — 140 кв. м. В среднем же в мировых столицах — 250 кв. м.

Среди ожидаемых в ближайшее время крупных проектов аналитики Colliers International называют, в частности, открытие второго магазина IKEA (около 30 000 кв. м) , «Сити Стар» (103 000 кв. м) на площади Курского вокзала, торгового центра в Отрадном (38 000 кв. м) и на Рублевском шоссе (30 000 кв. м).

Давно рекламируемый мегапроект «Сити Стар» (на фото) должен был открыться еще в этом месяце, однако даже французской Bouiges не удалось выдержать график строительства, говорят риэлторы. Сейчас в качестве официальной даты открытия называется 1 февраля 2002 г. , но некоторые риэлторы не верят и в этот срок. По их мнению, торгово-развлекательный центр начнет работать не раньше мая. Причем, как подчеркнул один из собеседников «Ведомостей», дело отнюдь не в коммерческой стороне дела (практически все помещения уже сданы в аренду) , а только в отставании от графика строительства. «Пожалуй, только у Metro и IKEA графики строго соблюдались, но это при строительстве «сарая в чистом поле», — говорит специалист по исследованию рынка торговой недвижимости Colliers International Александр Обуховский. — При строительстве в центре города обязательно возникают непредвиденные обстоятельства».

По мнению Матвеева из Penny Lane Realty, в ближайшие годы торговая нагрузка переместится из центра города на окраины. Определяющей тенденцией в развитии крупных торговых комплексов останутся установки правительства Москвы по развитию инфраструктуры спальных районов. Уже через два-три года основной поток покупателей будет ориентирован на местные районные супермаркеты (западная модель) , а в пределы Садового кольца будут ездить за подарками или разовыми покупками. Центр Москвы станет еще более дорогим, эксклюзивным торговым «ареалом», считает Матвеев.

Если же власти все-таки примут решение ограничить поток транспорта в центр города, тогда торговые точки класса «С-» (ниже среднего) станут попросту нерентабельными и уйдут на «периферию». В центре останутся лишь элитные бутики, рестораны и торговые центры с высокой наценкой.