Реклама на retail.ru
Здесь может быть
Ваша реклама
Подпишитесь
на новости ритейла
Получайте новости
индустрии ритейла первым!
Здесь может быть Ваша реклама
ПодробнееПоделиться
Налог на недвижимость ляжет на полки магазинов
Затраты для крупных собственников торговых и офисных площадей – «Адаманта», холдинга «Империя», X5 Retail Group, ГК «Дикси» – могут вырасти в сотни миллионов рублей. Это, в свою очередь, может привести к росту арендных ставок, цен в розничных магазинах и новой волне исков собственников к Росреестру, считают эксперты.
Согласно подписанному Путиным документу, со следующего года налог на торговые, офисные здания и помещения, объекты общественного питания и бытового обслуживания, а также собственность организаций, зарегистрированных за рубежом, будет считаться по кадастровой, а не по балансовой стоимости. Это может привести к росту налога для некоторых компаний в десятки раз, считают эксперты.
Собственников приблизят к рынку
В Петербурге новая система исчисления налогов начнет действовать в 2015 году. Для ее запуска необходимо принять региональный закон, который установит ставку налогообложения. Предельные значения определены в федеральном центре: в 2014 году налог может составить не более 1 % кадастровой стоимости, в 2015 году – не более 1,5 %, а в 2016 году и далее – 2 %. На региональном уровне комитет имеет право уменьшать налоговую ставку, к примеру в 2015 году она может составить 1 %, а не 1,5 %, сообщили в пресс-службе КЗР.
Пока что ежегодно в Петербурге взимается 2,2 % от балансовой стоимости коммерческой недвижимости. Это наивысшая ставка, определенная федеральным законодательством. Как правило, балансовая стоимость значительно отличается от рыночной. Она не индексируется вместе с рыночным ростом цен, а фиксируется на момент постройки, реконструкции или оценки актива. А затем только снижается с учетом коэффициента амортизации.
Исправить это упущение решили федеральные законодатели. Для этого они решили привязать налог на недвижимость к кадастровой стоимости объектов, максимально приближенной к рыночной. В Петербурге соответствующая оценка собственности была проведена во второй половине 2012 года Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУП ГУИОН). В январе 2013 года она была утверждена приказом комитета по земельным ресурсам (КЗР). «Кадастровая стоимость оцененных объектов не включает стоимость земельного участка. Ее величина в первую очередь зависит от качеств строения – их функционального использования, площади, года постройки, материала стен, этажности и других характеристик», – поясняет Александр Зленко, генеральный директор ГУП ГУИОН.
Многоразовый рост
В настоящий момент собственники платят налог на имущество, исходя из его балансовой стоимости. Каждый год она снижается на величину износа здания, в зависимости от расчетного срока его службы. Соответственно, чем старше здание – тем ниже налог. При этом балансовая стоимость не имеет отношения ни к реальной стоимости здания, ни к фактическому состоянию его конструкций. Это величина, которую не указывают в публичной отчетности. Она проходит лишь по бухгалтерским книгам. При этом, как правило, компании стараются не раскрывать эти данные. «Мы пока не можем привести разницу в балансовой и кадастровой стоимости наших объектов», – сообщили «Фонтанке» в холдинге «Адамант». По данным Colliers International, на долю этой компании приходится около 26 % площадей в торговых центрах Петербурга. Не оценивали перспективное увеличение налога и в «АйБи Групп», Fort Group, Jensen Group, Stockmann.
Впрочем, примерное представление о будущем увеличении налога можно получить и по разнице инвентаризационной и кадастровой стоимости. Инвентаризационная оценка – это стоимость здания на момент его ввода в эксплуатацию. И для новых строений она наиболее близка к балансовой стоимости.
К примеру, инвентаризационная стоимость здания «Стокманна» на Невском проспекте, 114 – 116, составляет 1,15 млрд рублей. Кадастровая – 3,3 млрд. Разница – около 3 раз. Это означает, что если сейчас компания платит в год около 25 млн рублей налога на имущество, то с переходом на новую систему налогообложения сумма налога будет составлять около 33 млн (1 % от кадастровой стоимости), а в перспективе – и 66 млн рублей (2 %).
Налог на имущество для ООО «Меркури», собственника Дома ленинградской торговли на Большой Конюшенной, 21 – 23, может увеличиться до 4 раз. Инвентаризационная стоимость здания – 180,6 млн рублей. Кадастровая – около 700 млн рублей. А это значит, что в зависимости от установленной ставки компания должна будет платить ежегодно 7 – 14 млн рублей налога. Для новых зданий, расположенных на окраинах или за пределами исторического центра, увеличение налога окажется менее значительным. К примеру, разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости здания ТРК «Лиговъ» у станции метро «Обводный канал» составляет около 2 раз. После введения новой системы налога собственник – холдинг «Адамант» будет платить ежегодно 12 – 24 млн рублей. Для более старых зданий налог увеличится значительнее. К примеру, налогооблагаемая база бизнес-центра «Бекар» одноименной компании на Большом Сампсониевском проспекте, 61, реконструированного из фабрики-кухни в 1998 году, возрастет почти в 4 раза, сообщили в NAI Becar.
Хотя не исключено, что для некоторых объектов налог может и снизиться. К примеру, кадастровая стоимость бизнес-центра «Сенатор» класса «А» на улице Профессора Попова, 37в, введенного в эксплуатацию в этом году, – ниже инвентаризационной. Стоимость составляет 694,6 и 582 млн рублей соответственно. «Изменение налогового законодательства также может привести к снижению налоговой нагрузки у тех собственников, которые недавно приобрели недвижимость и поставили ее на баланс по цене сделки, что теоретически должно находиться на уровне кадастровой стоимости. Таким образом, для данных собственников налоговая нагрузка в первый год будет снижена до 1 %. С 2015 года – 1,5 %, и с 2016 года и далее она составит 2 %, что даже ниже текущего уровня в 2,2 %», – говорит Кирилл Акиньшин, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Собственников, чья недвижимость зарегистрирована на иностранные компании, также ждет повышение. Пока что налог на имущество с них взимается, исходя из инвентаризационной стоимости. Будет – также по кадастровой. По данным ГУП ГУИОН, значительнее всего эта разница – для зданий и помещений, используемых под рестораны, – 2,9 раза. Для торгово-офисных комплексов разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости – 2,5 раза, для рынков и административных зданий – 2,1 раза, для кафе – 2 раза. Средняя стоимость квадратного метра в торговых помещениях колеблется от 20,4 тысячи рублей в Курортном районе до 35,7 – в Центральном. Также в числе самых дорогих – Василеостровский, Адмиралтейский, Московский, Петроградский. Средняя кадастровая стоимость офисных помещений – от 23,7 тысячи рублей в Калининском до 32,7 в Петроградском районе.
Сплошное налогообложение
По данным комитета финансов, в 2012 году по статье «налог на имущество организаций» в городской бюджет поступило около 25 млрд рублей. В этом году, по данным на 1 октября, компании заплатили уже 21,2 млрд рублей. Планируется собрать 28 млрд. При этом, на сколько увеличатся доходы бюджета в результате изменения налогового законодательства, оценить просто невозможно. Дело в том, что разница между балансовой и кадастровой стоимостью для каждого объекта индивидуальна. «Повышение налога отразится на всех игроках бизнеса, выплаты увеличатся в разы, для отдельных проектов возможно повышение в 10 и более раз», – оценивает Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
То, как повышение налога отразится на работе компаний, также оценить сложно. Востребованные объекты смогут поднять арендные ставки для арендаторов площадей – компаний и магазинов, а также розничные цены для продуктовых сетей. «Однако таких на рынке единицы, большинство же будут вынуждены сократить издержки во избежание повышения ставок, которое может оказаться критичным для арендаторов», – считает Александр Веселов. Это, в свою очередь, отразится на конкуренции. И, возможно, торговые центры, соревнующиеся за арендаторов с крупными объектами – например ТЦ «Галерея», – даже получат преимущество, полагает управляющий директор «АйБи Групп» Юрий Борисов.
Второе возможное следствие корректировки закона – новая волна исков от компаний к Росреестру и комитету по земельным ресурсам. «Будущее влияние нового закона на рынок, по всей видимости, будет состоять также в том, что собственники будут пытаться оспаривать кадастровую стоимость объекта», – считает Дмитрий Козунов, директор по развитию департамента оценки Colliers International в Санкт-Петербурге. Напомним, в 2012 году в Арбитражный судобратилось около 180 петербургских предприятий, недовольных повышением налога на землю, в том числе автозаводы Toyota и Hyundai, Императорский фарфоровый завод, ОАО «Метрострой». С крупнейшими компаниями Смольный пошел на мировую, сделав «скидку» кадастровой стоимости на 20 %.
Впрочем, с 2015 года налог вырастет не только на коммерческую недвижимость. Тем же приказом КЗР от 15 января 2013 года об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Санкт-Петербурге была определена и новая кадастровая стоимость жилья. С 2015 года налог на квартиры вырастет как минимум на 50 %.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
Интервью
![Декоративное изображение](https://www.retail.ru/upload/iblock/963/aa6xf0bem8tgudd4kqqy16gdy6g0oj0n/anonsA_d_aG_G_-E_v_a_.jpg)
Более 500 тысяч чеков за месяц делает один гипермаркет: действительно ли формат стагнирует и как ему поможет омниканальность?