Моя дорогая складская недвижимость

Источник: Colliers International

В 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 350 000 кв. м складских площадей. Это в 1,5-2 раза меньше ежегодных объемов ввода в 2007-2009 гг. Сравнительно небольшие объемы нового строительства позволяют прогнозировать, что к середине 2011 г. возникнет дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Соответственно, в 2011 г. сохранится тенденция к сокращению вакантных площадей и росту арендных ставок. Тем не менее, оживление спроса, получившее развитие в 2010 г., послужило катализатором для активизации девелоперов. Ряд застройщиков возвращаются к реализации ранее приостановленных проектов и рассматривают предложения земельных участков под новое строительство. В перспективе двух-трех лет это приведет к восстановлению темпов строительства и увеличению объемов предложения качественной складской недвижимости.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

К концу 2010 г. общий объем предложения складской недвижимости класса А в Московском регионе составил 5,1 млн. кв. м, пополнившись за год примерно на 400 000 кв. м. Важно отметить, что первоначально заявленный к вводу в 2010 г. объем качественных складских помещений составлял более 500 000 кв. м, однако около 25% этой площади было перенесено на следующий год. К наиболее крупным проектам, открытие которых перенеслось на 2011 г., относятся складской комплекс «Апаринки» (61 000 кв. м), технопарк «Крекшино» (22 000 кв. м), складской комплекс «Саларьево» (20 000 кв. м).

Таблица 1. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ СКЛАДСКИЕ ПРОЕКТЫ КЛАССА А В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В 2010 г.
Объект	Девелопер	Местоположение	Фаза, площадь, кв. м	Дата ввода
«ПНК-Чехов»	PNK Group	Симферопольское ш., 50 км от МКАД	106 000	III квартал
«ПНК-Чехов»	PNK Group	Симферопольское ш., 50 км от МКАД	105 100	IV квартал
Логистический парк «Крекшино»	«РосЕвроДевелопмент»	Киевское ш., 24 км от МКАД	IV фаза, 46 800	II, IV квартал
«Шерлэнд»	«Шерлэнд»	Ленинградское ш., 13 км от МКАД	23 000	III квартал
Индустриальный парк «Истра»	«Эспро Девелопмент» / Raven	Новорижское ш., 40 км от МКАД	V фаза, 20 000	IV квартал

Источник: Colliers International

Так как сроки ввода в эксплуатацию некоторых складских комплексов класса А были передвинуты с 2010 г. на следующий год, в 2011 г. ожидается увеличение общего объема предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе примерно на 350 000 кв. м. Это почти столько же, сколько ввелось в 2010 г., однако по-прежнему в 1,5-2 раза меньше, чем ежегодные объемы ввода в 2007-2009 гг.

СПРОС

2010 г. продемонстрировал активизацию спроса на рынке складской недвижимости, в первую очередь, со стороны торговых операторов и компаний, работающих в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). Это стало следствием увеличения платежеспособности населения, которое определило более интенсивное развитие компаний, работающих на рынке конечных потребителей товаров и услуг.

Оживление спроса привело к тому, что за первые три квартала 2010 г. общий объем сделок на рынке складских помещений Московского региона составил почти столько же, сколько за весь 2009 г. (около 600 000 кв. м).

По итогам 2010 г. общий объем поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона составил около 950 000 кв. м, что на 55% больше, чем в 2009 г.

В структуре спроса отмечалась тенденция к увеличению доли запросов на помещения свыше 3 000 кв. м. Так, если в первом полугодии 2010 г. на них приходилось менее 50% запрашиваемых площадей, то во втором полугодии – более 70%. В целом по итогам 2010 г. заметно увеличилось количество сделок площадью свыше 20 000 кв. м по сравнению с 2009 г.

Для регионов также характерна активизация спроса на рынке складской недвижимости в 2010 г., в первую очередь, в таких городах как Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону. Здесь был заключен ряд крупных сделок площадью до 34 000 кв. м.

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Оживление спроса на рынке складской недвижимости в 2010 г. в совокупности с отсутствием новых проектов привело к тому, что объемы поглощения более чем в два раза превысили объемы нового строительства: около 950 000 кв. м против 400 000 кв. м соответственно. В результате высвободившиеся в 2009 г. складские помещения стали постепенно заполняться арендаторами, а уровень вакантных площадей – снижаться. Тенденция к сокращению доли вакантных помещений наметилась во II квартале 2010 г., но наиболее сильное снижение уровня вакансий отмечалось в III квартале (с 11,7% до 7%).

В IV квартале существенного сокращения доли вакантных площадей не произошло, т.к. на рынок поступило около 160 000 кв. м новых складских помещений класса А. Таким образом, в конце 2010 г. уровень вакантных площадей на складском рынке Московского региона составил 6%, сократившись более чем в 2 раза по сравнению с концом 2009 г.

Источник: Colliers International

СТАВКИ АРЕНДЫ

2010 г. характеризовался ростом арендных ставок и изменением коммерческих условий. Так, в первом полугодии мы отмечали, что арендодатели стали реже предоставлять скидки, особенно в готовых складских комплексах с небольшой долей вакантных площадей. Второе полугодие ознаменовалось ростом ставок аренды на рынке в целом. В складских комплексах класса А уровень арендных ставок вырос со $100/кв. м/год в начале-середине года до $110-115/кв. м/год в конце 2010 г., а на складские помещения класса В – с $90/кв. м/год до $ 95-100/кв. м/год соответственно. Кроме того, можно отметить увеличение срока договоров аренды в 2010 г. Если в 2009 г. были распространены краткосрочные договора, то в 2010 г. минимальный срок аренды увеличился до 5 лет.

Источник: Colliers International

* не включая НДС, операционные и коммунальные платежи

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

Общая площадь заявленных к вводу в 2011 г. складских комплексов класса А в Московском регионе составляет около 350 000 кв. м. Следует отметить, что часть этого объема была перенесена с 2010 г.

Новых проектов среди ожидаемых к вводу в 2011 г. комплексов практически нет, в основном это объекты, реализация которых началась еще до кризиса.

Таблица 4. НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ СКЛАДСКИЕ ПРОЕКТЫ КЛАССА А В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ПЛАНИРУЕМЫЕ К ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В 2011 Г.
Объект	Девелопер	Местоположение	Фаза, площадь, кв. м
«Апаринки»	VVV Company	Каширское ш., 4 км от МКАД	61 000
«ПНК Чехов»	PNK Group	Симферопольское ш., 50 км от МКАД	38 800
«Белая Дача»	Hines	Новорязанское ш., 4 км от МКАД	32 000
«Саларьево»	New Logistics Systems	Киевское ш., 2 км от МКАД	23 000
«Агрокомплекс»	«Агрокомплекс»	Каширское ш., 20 км от МКАД	22 000
Технопарк «Крекшино»	«Технопарк Крекшино»	Киевское ш., 23 км от МКАД	21 700

Источник: Colliers International

Несмотря на то, что общая площадь заявленных к вводу в 2011 г. складских комплексов класса А сопоставима с объемами нового строительства в 2010 г., этот показатель в 1,5-2 раза меньше, чем ежегодные объемы ввода в 2007-2009 гг. Данный факт в совокупности с активизировавшимся спросом на складскую недвижимость позволяет прогнозировать, что в 2011 г. доля вакантных площадей будет продолжать сокращаться, а арендные ставки – расти. Это приведет к тому, что к середине 2011 г. может возникнуть дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Это в свою очередь будет способствовать активизации спроса и постепенному снижению уровня вакантных площадей в сегменте строящихся складских комплексов.

В то же время нельзя не отметить, что оживление спроса, имевшее место в 2010 г., способствовало повышению активности девелоперов. Это нашло отражение в возобновлении ранее приостановленных проектов и поиске новых участков под застройку. В связи с этим мы ожидаем, что в 2011 г. будут анонсироваться новые проекты, а в перспективе 2-3 лет это приведет к увеличению темпов строительства и объемов предложения качественной складской недвижимости. Дополнительным мотивирующим фактором для строительства новых складских комплексов в Московской области может стать возможное ограничение въезда на территорию Москвы большегрузного транспорта.

www.retail.ru