Москва: спрос на торговые площади не удовлетворен

В сегменте торговых центров наметилась определенная стабилизация. Недостаток финансирования строительства, связанный с последствиями кризиса 2008-2009 гг., привел к сокращению объема ввода предложения в 2011 г. При стабильном уровне спроса на торговые площади, уровень вакантности в Москве достиг практически нулевых показателей. В этих условиях собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов. Был задействован такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота. Собственники впервые увидели ощутимую выгоду от этого инструмента: он позволил привлечь арендаторов и обеспечил рост доходов собственнику. Ограничения на строительство торговых объектов в центре столицы и низкий объем ввода новых объектов в эксплуатацию заставляют активно развивающиеся розничные сети обращаться к сегменту street retail. Учитывая ограниченный объем существующего фонда помещений этого формата и низкий потенциал его развития за счет строительства новых районов, на рынке возникает серьезная конкуренция в борьбе за наиболее привлекательные торговые площадки. Это находит отражение в арендной политике их собственников. Важность имиджевых проектов для ритейлеров снижается. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента в ключевых торговых коридорах Москвы, закрывают убыточные магазины и уходят в торговые центры, либо в сегмент street retail в спальных районах. Значимым фактором, определяющим перспективы бизнеса торговых операторов, становятся интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории. В процессе формирования арендных ставок на торговые помещения формата street retail наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, происходит снижение ставок аренды (до 10%) на переоцененные объекты с длительными сроками экспонирования. С другой стороны, наблюдается повышение ставок аренды (до 25%) на ликвидные помещения по окончании сроков договоров и при смене арендатора на ключевых торговых улицах. В условиях прагматичного подхода ритейлеров к выбору помещений это приводит к увеличению сроков экспозиции объекта и дальнейшей коррекции арендной ставки. Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать свой бизнес в спальных районах, городах Подмосковья и регионах. Города-спутники и районы массовой жилой застройки становятся основной площадкой для развития сетевой розницы, которая активно вытесняет с этого рынка местных торговых операторов.

Скромное предложение

Если в 2010 году объем ввода новых объектов торговой недвижимости в Москве оказался рекордным (общая площадь нового предложения тогда превысила 1 млн. кв. м), то в 2011-м даже плановые показатели не были выполнены (введено 467,7 тыс. кв. м притом, что ожидался прирост почти на 1 млн. кв. м). Посткризисные тенденции 2008-2009 гг., связанные с задержкой финансирования строительства объектов, а также ограничение строительства коммерческой недвижимости в центре столицы создали предпосылки для серьезного дефицита торговых площадей в Москве. Запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ритейла на торговую недвижимость. Совокупный объем качественных торговых площадей Москвы по итогам 2011 года составляет 6 027 730 кв. м (арендопригодная – 3 296 500 кв. м). Среди торговых центров, введенных в строй в 2011 году самыми крупными являются «AFI Mall Сити» (общая площадь 179 420 кв. м, арендопригодная – 114 210 кв. м) в деловом центре «Москва Сити» и «Калейдоскоп» (118 720 кв. м / 41 000 кв. м) на Химкинском бульваре. Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены изменять свои стратегии. Одни корректируют планы открытия розничных точек, другие строят торговые объекты самостоятельно («Лента», «Магнит»), третьи уходят в формат street retail. Дефицит качественных торговых площадей в Москве и относительно низкий уровень конкуренции на рынке Московской области способствуют развитию торговой недвижимости Подмосковья (ритейлеры: «Азбука вкуса», «Castorama», « Обувь России» и др.). Компании, не находящие ниши на столичном рынке, увеличивают экспансию в регионах («Кенгуру», «Обувь России», «Детский мир» и др.). Большая активность заметна не только в городах миллионниках, но и в городах с населением от 500 000 человек. Если говорить о спросе, то следует отметить, что после активного восстановления спроса в 2010 году, в 2011-м они сконцентрировались на прагматических целях повышения дохода с каждой розничной точки. Требования розничных операторов к помещениям повысились по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. Нестабильность на финансовых рынках с конца лета 2011 года усилила эту тенденцию. Многие операторы сейчас вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 г. Особый интерес участники рынка проявляли к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Среди значимых арендных сделок в топовых торговых коридорах Москвы стоит отметить открытие ресторанов Chilis Grill & Bar на Новом Арбате и «Грабли» на Тверской, магазинов Diesel на Петровке и re:Store на Садово-Спасской, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно. Прирост игроков, ищущих помещения для развития сетей, произошел, в основном, со стороны предприятий, развивающих бренды по франчайзингу, – это сети общепита (KFC, Subway, Burger King), одежные и обувные бренды (Mango, Stenders, Esprit, s.Oliver, Kostya Tszyu by Concellence, Obuv.com), сети магазинов товаров для детей (De Sallito, Imaginarium). В тоже время надо отметить, что часть зарубежных операторов отказываются от франчайзинга и начинают развивать свои бренды в России самостоятельно – это Hermes, Bestseller (Jack & Jones, Vero Moda, Only) и Prada. Из представителей ближнего зарубежья о планах развития в России в 2011 году заявила казахская сеть одежды для будущих мам «Biba B happy B mother». Также появились в РФ новые бренды из дальнего зарубежья: Victoria`s secret, Chili`s Grill & Bar, Reiss, American Eagle, Nordsee, Wendy's и др., что говорит о стабильном интересе к российскому рынку со стороны западных игроков. Из наиболее заметных сделок в торговых центрах Москвы в 2011 году отметим несколько сделок в ТЦ «AFI Mall Сити»: сеть «Эльдорадо» арендовала 3 300 кв. м, «Зеленый перекресток» (Х5 Retail Group) – 1 309 кв. м, New Yorker – 1 400 кв. м. Также можно выделить аренду Apple Inc. 1 500 кв. м в торговой галерее МФК гостиницы «Москва», Inditex – 1 500 кв. м в ТЦ «Азовский», Golden-Plaza – 1300 кв. м в ТЦ «Монарх». Нельзя не сказать о том, что некоторые бренды покинули рынок в 2011 году. В частности компания Castro заявила о своем уходе с российского рынка. В продолжении разговора о потерях: «Топ-книга» анонсировала закрытие большинства своих магазинов, а «Дикая орхидея» объявила о закрытии сети «Бельевой базар» и сокращении числа торговых точек «Дикой орхидеи» (при этом компания намерена развивать сеть «Дефиле»).

О ставках

По сравнению с 2010 годом, когда арендные ставки в формате помещений street retail демонстрировали активный рост и выросли в два раза, достигнув предкризисных значений, в 2011-м их динамика стала более сдержанной. Рост за год составил 7%, причем только по ключевым торговым коридорам, находящимся в пределах Садового кольца. Самая дорогая улица Москвы – Тверская. Арендная ставка на отдельные помещения на Тверской доходит до 8 тыс. долларов за кв. м в год. Ставки аренды на помещения формата street retail в столице могут значительно меняться в зависимости от расположения и качества помещений. Сегодня средняя ставка в пределах Садового кольца – 2200 долларов за кв. м в год, между ТТК и Садовым кольцом – 1750 долларов за кв. м в год, в спальных районах между МКАД и ТТК – 1000 за кв. м в год. Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. В 2011 г. особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений. Показатели вакантности площадей в торговых центрах в 2011-м постепенно сокращались. К концу года они достигли 2-3 % по наиболее ликвидным помещениям в наиболее популярных торговых объектах. Причем этот показатель в данном случае говорит об определенном «люфте» площадей, необходимом для плановой ротации арендаторов. Для сравнения по итогам 4 квартала 2010 года – средний уровень вакантности для привлекательных, качественных объектов составлял около 5-6%. Спрос на новые проекты и перенос сроков открытия объектов, заявленных к вводу в 2011 г., на 2012-й приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру, ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в среднем в 4 раза выше и составляет 7-10%. В 2011 году в столице наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользовались помещения до 100 кв. м (особенно в сегменте до 50 кв.м). Это связано с высокой ротацией арендаторов в помещениях подобного формата.

Прогноз на 2012-й

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопределяют низкий объем ввода новых торговых площадей в Москве. В связи с этим, из 1 млн. кв. м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в 2012 году, почти половина (свыше 400 тыс. кв. м) будет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г. Среди торговых центров Москвы, срок ввода которых перенесен, – торговые центры River Mall (285 тыс. кв. м), «Парус» (35 тыс. кв. м) и ТЦ на Профсоюзной ул. (7,8 тыс. кв. м), а также 3 аутлета: Belaya Dacha (40,8 тыс. кв. м), Fashion House (38,6 тыс. кв. м) и Brand City (30 тыс. кв. м). Среди крупных проектов столицы, заявленных на 2012 г., – ТРЦ «РИО» (76 тыс. кв. м), «Отрада» (2-4 фазы, 55 тыс. кв. м), «Москворечье» (30 тыс. кв. м), «Панфиловский» (25 тыс. кв. м), «МЦ» (15 тыс. кв. м) и др. Из-за сложности процедур согласования строительства в столице, девелоперам приходится переориентироваться на строительство в Московском регионе. Среди крупных проектов, запланированных на 2012 год, – открытие торговых центров «Жук» (г. Жуковский, 45,8 тыс. кв. м), «Солнечный» (г. Солнечногорск, 19 тыс. кв. м), «Парк II» (г. Красногорск, 25 тыс. кв. м), «Июнь» (г. Красногорск, 25 тыс. кв. м) и др. В рамках проектов комплексной застройки подмосковных городов рынок торговой недвижимости пополняется помещениями формата street retail (на первых этажах жилых домов). Некоторое увеличение объема торговой недвижимости в столице станет возможно, в том числе, за счет строительства малоформатных районных ТЦ и магазинов шаговой доступности. В Московском регионе увеличение торговых площадей будет возможно за счет проектов комплексной жилой застройки территорий и размещения торговых помещений на первых этажах жилых домов. Однако формат таких помещений существенно снижает возможность размещения в них сетевых операторов – основных игроков столичного рынка. Сложно в них разметить магазины площадью более 200 кв. м и предприятия общественного питания. В условиях финансовой нестабильности в 2012 году многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек и реализовывая программы по оптимизации арендных затрат. На фоне возросшей конкуренции усилится тенденция развития новых торговых форматов. Например, METRO Group планирует развивать франчайзинговую сеть магазинов у дома, Auchan – магазины складского типа «Ашан Авто» и магазины без кассиров «Радуга», Mercury Holding – универмаги под брендом «ЦУМ» в регионах. Как уже было сказано, не имея возможности найти торговые площадки в столице, ритейлеры ориентируются на развитие в Подмосковье и регионах. Многие из них рассматривают развитие в 2012-м в рамках инфраструктурных проектов комплексной жилой застройки в Московской области или в региональных городах с населением от 250 тыс. человек. Стабильный спрос на торговые помещения, не удовлетворенный объемом нового предложения, будет способствовать дальнейшему сокращению вакантности в качественных торговых центрах. В 2012 г. с учетом стабильного спроса на торговые помещения можно ожидать снижение этого уровня с нынешних 7-10% до 5-7%. В условиях неопределенности на финансовых рынках и повышения требований операторов к торговым площадкам оснований для серьезного увеличения ставок аренды на торговые помещения не предвидится. Вместе с тем, с ростом оборота торговых операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным помещениям. В формате торговых центров можно прогнозировать активную ротацию арендаторов. Это связано, с одной стороны, с желанием собственников повысить эффективность своих объектов, и с другой стороны, с необходимостью арендаторов оптимизировать свой бизнес. Такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота, доказавший эффективность в 2011 г., вероятнее всего, будет использоваться и в 2012 году. Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate