Логистика поумнела

Как и в целом по России, во время кризиса в Краснодарском крае произошёл сильный спад на рынке логистики и складской недвижимости. До сих пор почти все остановленные в 2008–2009 годах проекты остаются в заморозке. В частности, по данным компании GVA Sawyer, остановилось строительство логистического комплекса класса А ProLogica Park «Тахтамукай» (100 тысяч кв. м., «Девелопмент-Юг»), терминала Eastfield Park Krasnodar в Кореновском районе Краснодарского края (98 тысяч кв. м), стадию пересмотра концепции проходят проекты четырёх складов на выездах из Краснодара общей площадью 400 тысяч кв. м («Девелопмент-Юг»). В 2008 году было заморожено строительство индустриального парка «Гринфилд» (150 гектаров в 15 км от Краснодара, автодорога «Краснодар — Новороссийск»).

Впрочем, отдельные проекты оживают. Недавно вышел из стагнации московский проект «Новая Адыгея» (ТРЦ и склады), однако данных о сроках его реализации пока нет. Руководитель отдела социально-экономического развития и инвестиций Тахтамукайского района Республики Адыгея Саламет Ханаху сообщила, что рядом с ТРК «Мега-Адыгея» столичные инвесторы планируют освоить участок площадью 73 гектара. Ещё один «живой» проект принадлежит компании Regional Development — это логистический комплекс «Адва», расположенный на Ростовском шоссе на развязке Краснодар — Ростов — Сочи. Общая площадь объекта — 75 тысяч кв.м, а площадь первой очереди, которую планируют открыть в I квартале 2012 года, составит 30 тысяч кв.м. На начальном этапе строительства девелопер планирует освоить примерно 450 млн рублей, а весь проект оценивается в 1,2 млрд рублей. «В настоящее время определено финансирование, проектная документация проходит экспертизу, на площадке ведутся подготовительные работы и уже летом начнётся строительство, — рассказывает директор Regional Development Company Армен Шахназаров. — Помимо аренды, мы будем предлагать ряд дополнительных услуг, например, низкотемпературные склады и временные хранилища. Под такие услуги предусмотрено 20 процентов помещений в первой очереди и до 80 процентов помещений второй очереди».

Рынок ждёт обновления

По данным представителя компании GVA Sawyer в Краснодаре Евгения Панасенко, в регионе функционируют порядка 300 тысяч кв. м складских площадей класса С и ниже. «Рынок логистики на Кубани в современном понимании отсутствует, — говорит Армен Шахназаров. — В первую очередь это обусловлено отсутствием качественных помещений и комплексов. Всё предложение сформировано зданиями, построенными в советские времена. Ситуация выглядит тем более странно, если сравнить сегмент логистики с рынком торговых и офисных площадей». Евгений Панасенко отмечает, что сегодня в сегменте практически нет девелоперов, готовых вкладывать средства в крупные логистические проекты. «Тот же Ростов-на-Дону, который считается кластером складской недвижимости южного региона и имеет в активе несколько складов класса А, ощутил спад спроса на услуги хранения, — считает Евгений Панасенко. — Компании стараются оптимизировать все бизнес-процессы. Существующие точки заполнены, а новые запланированные объекты не востребованы. Данный тренд в совокупности с высоким сроком окупаемости складской недвижимости (от 10 лет) и низкими арендными ставками (в среднем 1200 рублей за квадратный метр), привёл к тому, что ни один девелопер сегодня не рискует строить без предварительно заключённых договоров аренды, хотя бы на 50 процентов».

До кризиса на Кубани попросту не было новых складов, и все появившиеся тогда проекты были призваны познакомить рынок с новый форматом. Ведь сегодня, как говорят участники рынка, даже самые современные ангары уже не отвечают потребностям компаний. Флагманами сегмента станут полноценные логистические комплексы, предоставляющие широкий спектр услуг по транспортировке и сортировке грузов. Их основное отличие от существующих предложений в том, что клиент сможет воспользоваться услугой полного цикла. Приобретённый товар отсортируют, доставят в нужном количестве в нужное место, а все условия хранения будут соблюдены в рамках единого договора. Пока же на кубанском рынке отсутствуют даже низкотемпературные склады или хорошо отапливаемые ангары.

«Тенденция расширения функций склада наблюдается уже не менее пяти-семи лет, — говорит ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. — Связано это с тем, что конкуренция в сегменте хранения и обработки различных товаров растёт, увеличиваются объёмы грузоперевозок, возникают новые маршруты доставки. Кроме того, появляется всё больше грузоотправителей и грузополучателей. Многие операторы хотят получить ряд дополнительных услуг: деление товара на более мелкие партии, хранение в особых условиях, формирование сборных грузов и т.д. Поэтому современные автоматизированные комплексы будут появляться по всей стране».

В качестве примеров «умных складов» аналитики рынка приводят сверхуспешные московские проекты класса А и А+ — комплексы «Лобня Логистик Центр» на Ленинградском шоссе, BELLIGEN на Новосовихинском, «Терра Логистика» в Ал­туфьево и комплекс компании «Эспро Девеломпент» на улице 8 марта. На юге России подобных объектов пока нет, однако эксперты отмечают несколько наиболее функциональных складов. Евгений Панасенко выделил специализированный складской комплекс класса В «Фруктовый терминал» (Краснодар, компания «JFC Кубань») и офисно-складской комплекс «Кулон Югрос» («Эспро Девелопмент») в Минеральных Водах, которые, по мнению специалиста, отличаются прекрасной внутренней логистикой.

Правда, девелоперу «Кулон Югроса» пришлось изменить концепцию развития проекта. Ранее на участке планировалось возведение двух очередей общей площадью 55,5 тысячи кв. м складского комплекса класса А — теперь на территории 9 гектаров запущена только первая очередь проекта площадью 27,7 тысячи кв. м. Другая часть участка будет переведена под строительство по принципу built-to-suit (строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика). Как пояснил генеральный директор «Эспро Девелопмент» Виталий Антонов, решение о пересмотре концепции проекта «Кулон Югрос» является реакцией компании на изменившуюся ситуацию на рынке, а именно сокращение спроса на спекулятивные площади и повышение интереса к проектам «под заказ». Первую очередь комплекса в объёме 9,8 млн евро профинансировали Международная финансовая корпорация (IFC) и Черноморский банк торговли и развития, но в дальнейшем проект будет развиваться только за счёт предварительных договоров аренды.

Аналитики УК «Финам» отметили проект компании Raven Russia Limited «Мегалоджикс» в Ростове-на-Дону, однако, по мнению Евгения Панасенко, это скорее складской центр с некоторыми функциями логистического комплекса. «Умную логистику» в чистом виде планирует внедрить на южный рынок компания «Девеломпент-Юг» — имеются в виду те самые замороженные 400 тысяч кв. м на выездах из Краснодара. Ведущий специалист отдела рекламы ООО СИК «Девелопмент-Юг» Екатерина Мех уточнила, что в настоящий момент руководство компании пересматривает концепцию этого проекта для дальнейшего привлечения соинвесторов.

«Сейчас они пришли к пониманию того, что обычные склады, а тем более площадью 400 тысяч квадратных метров, просто не нужны Кубани, — прокомментировал Евгений Панасенко действия девелопера. — Ведь с учётом уже имеющихся низкоклассных помещений рынок получил бы 700 тысяч квадратных метров. Для того чтобы их поглотить, Краснодару потребуется ещё 10–15 лет, учитывая тот факт, что ритейлеры и заводы типа “Бондюэль” и “Тетрапак” эксплуатируют собственные склады. Так что переориентация на формат логистического комплекса выглядит более чем оправданной».

Новые потребности

Закономерен вопрос: если основные потребители складской недвижимости — это производители и ритейл, то зачем компаниям с собственными помещениями и транспортом нужны сторонние логистические комплексы? Как поясняет Евгений Панасенко, идея таких комплексов зиждется на трёх китах: арендаторам дешевле, выгоднее и удобнее пользоваться услугами «умной логистики». Кроме того, этот формат выгоден и самим девелоперам. «Строительство складов всегда было не самым прибыльным мероприятием, если сравнивать с другими сегментами коммерческой недвижимости, — описывает ситуацию Армен Шахназаров. — Один из путей поднятия доходности складских помещений — переход от сдачи площадей в аренду к предоставлению комплексной услуги хранения, сортировки и транспортировки товаров».

Г-н Шахназаров добавляет, что склады в чистом виде всё ещё нужны рынку — в первую очередь компаниям, основной бизнес которых — транспортировка и доставка грузов. Это дистрибьюторы, некоторые торговые сети, компании экспресс-доставки. Логистические комплексы же нужны, по мнению г-на Шахназарова, крупным торговым сетям, производственным компаниям, филиалам западных компаний.

«Обычно нельзя получить ангар на месяц, ведь стандартный договор аренды — 11 месяцев; соответственно, если нужно разорвать договор, компания платит штрафы либо снимает пустое помещение, — говорит Евгений Панасенко. — Логистические комплексы позволят снизить эти издержки». Г-н Панасенко уверен, что данный формат будет набирать силу ещё и потому, что крупные компании — например, из сферы ритейла — в скором времени начнут сокращать партии товаров и расходы на транспорт. «За три месяца 2011 года показатели инфляции достигли 18 процентов, так что за год цены вырастут более чем на 35 процентов, а это неизбежно приведёт к сокращению потребительской корзины, — делится размышлениями Евгений Панасенко. — Если раньше те же ритейлеры привозили товар на год вперёд, то сегодня они уже не рискнут приобретать такие крупные партии. В итоге ритейл будет забивать собственные временные склады, либо ему потребуется «умная логистика»: временные склады для небольших партий, оперативная перевозка и отгрузка».

Вовремя войти

По общему мнению участников отрасли, арендатора получат лишь те девелоперы, которые войдут на рынок в ближайшие 2–3 года и предоставят комплексные услуги. Уже сейчас логистический сегмент ощущает падение спроса на обычные хранилища. Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Краснодаре Павел Репин отмечает, что без соответствующего предложения добиться заключения договоров будет сложно, поскольку арендаторов интересуют не просто ангары, а бизнес-кластеры с офисными зданиями, складами и торговыми точками.

Кроме того, сегодня важно закрыть «горячие» участки, говорит Евгений Панасенко, потому что Краснодарский край фактически переживает логистический кризис. Не хватает комплекса в Кропоткине (станция Кавказская) — основном перевалочном пункте между Краснодаром и Ростовом-на-Дону: эта точка обеспечивает свыше 45% северного товарооборота края. Не менее важный пункт — трасса М-27, посёлок Афипский, который может стать наиболее удобным перевалом между Кубанью и Адыгеей. По мнению Евгения Панасенко, очень интересно усть-лабинское направление, станица Васюринская — эта точка замыкает часть дорог с Северного Кавказа.

Павел Репин считает, что целесообразно построить логистический комплекс и у выезда из Краснодара на Ростовское шоссе, на пересечении с трассой М-4, а также в направлении Темрюка и Славянска-на-Кубани. Евгений Панасенко отмечает целесообразность создания сети «филиалов» логистических комплексов — своего рода бокс-офисов, откуда можно будет отгружать небольшие партии товара для перевозки по городу. Павел Репин находит, что этот формат позволит вывести фуры за черту городов и существенно улучшит транспортную логистику населённых пунктов.

И аналитики, и участники рынка уверены, что логистическую отрасль Краснодарского края и ЮФО в целом ждут масштабные преобразования, которые положительным образом скажутся на всех отраслях экономики региона. «Сегмент складской недвижимости — настоящий клондайк для девелоперов и для тех, кто рассчитывает на прибыль от длинных инвестиций», — уверен Евгений Панасенко. «Внедрение логистических комплексов повысит экономическую эффективность игроков на рынке. Те компании, которые придут первыми, получат огромное преимущество. Кроме того, наличие логистических комплексов простимулирует развитие торговых сетей, механизм поставок существенно упростится», — считает Армен Шахназаров. По мнению г-на Панасенко, если девелоперы будут простаивать или вводить низкоэффективные площадки, первая же компания, которая возместит те самые 300 тысяч некачественных кв. м посредством введения современных логистических комплексов с низкотемпературными складами и складами временного хранения, станет монополистом на кубанском рынке.

«Эксперт Юг» №11-12 (150)