Квартиры на первых этажах: лакомые кусочки для стрит-ритейла

Суровые российские законы

Заниматься индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью в собственной квартире сегодня можно. Это гарантирует 17 статья Жилищного кодекса РФ, однако с оговоркой – такого рода деятельность не должна нарушать права и интересы других граждан, рассказали РИА Новости в департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы.

В случае же, если нарушение интересов соседей возможно, необходим перевод квартиры, использующейся для бизнеса, в нежилое помещение, который осуществляется в соответствии с порядком, установленным статьями 22-24 ЖК РФ и регламентом подготовки по принципу «одного окна».

При этом превратить квартиру в помещение под сервисный бизнес в России, в отличие от заграницы, где такое нередко и на верхних уровнях жилых зданий, реально, только если речь идет о первом или втором этаже.

«Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома, а также если квартира расположена выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми», – пояснил РИА Новости представитель департамента жилищной политики города.

Однако если ничего не мешает переводу, то квартиру можно перестроить и отделать в каком угодно стиле.

«Ограничение лишь в технических возможностях дома – в монолитно-кирпичном сделать можно практически все, включая open-офис, в старых домах, конечно же, сложнее», – отмечает гендиректор Star Realty M Марк Нелюбин.

В то же время сотрудник департамента жилищной политики напоминает, что в случае, если квартире необходима перепланировка, заявитель должен подготовить соответствующий проект.

«Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения», – говорит чиновник.

Всего, по его словам, в 2011 году департаментом рассмотрено 414 вопросов о переводе жилых помещений в нежилые, из которых по 321 вопросу (77,5%) приняты положительные решения, а по 93 обращениям (22,5%) дан отказ.

«При рассмотрении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое учитывается дальнейшее целевое назначение помещения», – рассказывает собеседник РИА Новости.

Впрочем, не всегда власти Москвы были так скрупулезны. Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац вспоминает, как в 1990-х годах в нежилой фонд квартиры в Москве переводились целыми подъездами, особенно в районе Страстного бульвара и Тверской улице.

Пик же сделок по переводу квартир на первых этажах домов из жилого фонда в нежилой пришелся на середину 2000-х – в период активного роста торговли, когда помещения на первых этажах стали пользоваться большим спросом, добавляет директор по развитию «Миэль – Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.

Подводные камни

При выборе квартиры, которую собственник планирует использовать не для проживания, стоит учитывать несколько моментов, которые могут усложнить ее перевод из одной категории в другую.

Для начала необходимо выписать из квартиры всех жителей, заказать проект на организацию отдельного входа и подать документы в городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда Москвы и в столичный департамент жилищной политики и жилищного фонда.

При этом гендиректор агентства недвижимости Century 21 Dios Real Estate Роман Кабушев предупреждает, что регламент перевода из жилого фонда в нежилой, предусмотренный властями Москвы, достаточно сложен.

Одним из главных условий такого перевода является согласие жильцов. И именно оно, по словам экспертов, в основном является камнем преткновения.

Правильность составления протокола общего собрания жильцов дома должна контролировать Мосжилинспекция, при этом согласиться с появлением в здании нового нежилого помещения должны две трети жильцов.

«Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое заявитель дополнительно представляет копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке», – уточняет представитель департамента жилищной политики.

Кабушев советует убедиться в том, что в доме нет товарищества собственников жилья, ведь согласования от ТСЖ перевода квартиры в нежилой фонд добиться намного сложнее.

Как поясняет эксперт, обычно в ТСЖ аргументируют свой отказ боязнью потока незнакомых людей, которые будут занимать лифт и общее пространство дома.

Нелюбин из Star Realty M рассказывает как раз об одном таком случае, когда собственник «двушки» в сталинском доме на первом этаже по Кутузовскому проспекту попытался сдать квартиру под продуктовый магазин после того, как оттуда съехал офис компании, занимавшейся продажей сувенирной продукции.

«Владельцем уже было прорублено и узаконено два входа – парадный для клиентов и задний для приема товаров. Но вмешались жильцы. Они были категорически против такого соседства, боялись круглосуточного потока покупателей», – сетует риелтор.

В результате владельцу пришлось уступить жильцам, несмотря на вложенный в ремонт 1 миллион рублей. Теперь в квартире, по словам Нелюбина, располагается таможенный брокер – с таким тихим соседом жители согласились.

Согласно наблюдениям экспертов РИА Новости, претензии жильцов возникают в основном, когда пытаются согласовать, например, размещение ресторана.

«Белые воротнички», по словам Мишиной, никого не раздражают: «Скорее, жильцы дома и офисные работники удачно соседствуют и заинтересованы в совместном поддержании хорошего состояния подъезда и придомовой территории».

Дополнительные трудности для собственников жилья, готовящихся стать владельцами коммерческой недвижимости, может создать согласование прорубания витринных окон, устройства отдельного входа и монтажа по новому контуру системы отопления, а для предприятий общепита – еще и создания отдельного воздуховода.

В частности, указывает Мишина, чтобы сделать отдельный вход, нужно стать долевым участником договора аренды прилегающего участка земли.

А труднее всего, по оценкам специалистов «Миэля», утвердить проект обустройства магазина на первом этаже жилого дома – таким проектам зачастую мешают страх нарушения санитарно-гигиенических норм.

В целом процесс перевода довольно утомителен и, по словам специалистов, занимает от 8 до 12 месяцев.

«Зато с момента документального оформления цена помещения увеличивается примерно на 40%, чем могут воспользоваться желающие заработать на перепродаже», – утешает управляющий директор агентства недвижимости Century 21 Запад Евгений Скоморовский.

Цена вопроса

Однако прежде, чем заработать на переводе квартиры из жилого в нежилой фонд, придется вложиться в проект. На безвозмездной основе заявителю выдается разве что решение департамента жилищной политики и жилищного фонда о переводе жилого помещения в нежилое.

В целом, по оценкам специалистов, весь комплекс процедурных вопросов (вместе с проектом переустройства входа) потребует вложений в 400-900 тысяч рублей. В особо сложных случаях затраты могут вообще перевалить за 1,5 миллиона рублей.

Чтобы быть успешным в такого рода вложениях, эксперты советуют внимательно подойти к выбору даже не столько района, сколько конкретного дома и четко представлять, какому бизнесу может быть интересно ваше предложение.

«Рядом с такой квартирой должен быть высокий пешеходный или автомобильный трафик, заметный с улицы вход, удобный подход и подъезд или возможность их обустройства», – поясняет Скоморовский.

Небольшим утешением для собственника нежилых помещений из числа новичков может послужить факт, что плата за коммунальные услуги квартиры, выведенной из жилого фонда, вырастет, скорее всего, незначительно.

«За свет приходится платить больше, зато уходят радиоточка, домофон, отключают газ, да и расход, например, воды ниже, чем в жилой квартире. Платеж за капитальный ремонт остается таким же», – рассказывает гендиректор филиала агентства Century 21 в Мытищах Вера Ларионова.

Единственное «но» в случае с расходами на ЖКХ за нежилую квартиру: в случае, если дом управляется ТСЖ, плата за коммунальные услуги, будет зависеть от того, как владелец договорится с жильцами.

Днем с огнем не сыщешь

Помещения в переоборудованных квартирах, как правило, пользуются популярностью среди предприятий малого бизнеса. Часть этих помещений приспособлена для торговли, а часть – для офисов небольших организаций, салонов красоты, приемных пунктов химчисток, туристических агентств, стоматологических клиник, аптек.

«К примеру, под аптеки, салоны красоты нужно 150-200 квадратных метров, банковским отделениям – в среднем 100-120 квадратных метров, салонам связи достаточно 50-60 квадратных метров», – отмечает Мишина.

Заинтересованы в таком формате и инвесторы, добавляет начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle Светлана Ярова.

По словам эксперта, для развития выгодного бизнеса на бывшей жилой площади обычно выбирается район, в котором нет стрит-ритейла, а затем рассматриваются варианты на первой линии домов, желательно в первом доме от метро, с хорошей проходимостью.

При этом предпочтения отдается «трешкам» с возможностью сноса стен, большими окнами, балконом или лоджией (их переделывают в витрину).

Еще несколько требований: через квартиру не должна проходить газовая труба и ее не должны загораживать деревья, кусты или палатки.

«Таким образом, к примеру, сделан весь стрит-ритейл на Большой Якиманке и Профсоюзной, Малой Бронной и Большом Палашевском переулке», – рассказывает Ярова.

Впрочем, сейчас и риелторы, и консультанты по коммерческой недвижимости перспективной, скорее, считают переделку в нежилое помещение квартир в спальных районах – весь центр уже давным-давно прошел через эту процедура. Дальше, считают эксперты, развиваться будут такие районы, как Новокосино, Бутово или, к примеру, район станции метро «Полежаевская».

Вместе с тем, сетуют участники рынка, даже за пределами центра Москвы, ближе к окраинам столице и в ближнем Подмосковье, самые интересные предложения уже выбраны или в их цену продажи заложена потенциальная выгода от перевода в нежилой фонд.

Так, Ларионова, делясь опытом поиска подобной квартиры, вспоминает, как выбирала квартиру в центре Мытищ по неухоженным окнам.

«Расчет был на то, что если люди не ухаживают за квартирой, значит, она им особо не нужна или у них что-то явно не так, так что мы сможем оказаться друг другу полезными», – признается собеседница агентства.

После знакомства с владельцами одной из таких квартир Ларионова предложила их переселить, но встретилась с большим недоверием со стороны собственников квартиры. Но конец у этой истории все же оказался благополучен для Ларионовой: она погасила под честное слово долги владельцев по коммунальным услугам, оформила за собственный счет приватизацию и переселила их в аналогичную трехкомнатную квартиру с лоджией в современном доме.

«Таким образом, люди стали собственниками комфортного жилья (ведь до этого у них, по сути, не было собственности, так как квартиры была муниципальной) и улучшили свои жилищные условия», – радуется Ларионова.

В свою очередь руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ–Недвижимость» Евгения Борзова добавляет, что есть даже несколько специализированных компаний, которые занимаются именно этим направлением бизнеса – такие структуры специально ищут жилье в местах с высокой проходимостью, чтобы в дальнейшем сдавать его по максимальной арендной ставке.

Прибыль

Прибыль, которую может приносить бывшая квартира, зависит от множества характеристик, но прежде всего от расположения и людского трафика. Однако эксперты единодушны: доход от сдачи в аренду нежилого помещения будет как минимум в 2-3 раза выше, чем от сдачи этой же самой квартиры в качестве жилья.

Нелюбин приводит в пример помещение расселенной и объединенной коммунальной квартиры на первом этаже дома 15 по Малому Козихинскому переулку. Изначально в ней располагалась шляпная мастерская, а затем антикварный магазин, который арендовал помещение до кризиса за 12,9 тысячи евро в месяц. Магазин закрылся после кризиса 2008 года, и в дальнейшем там разместился «Тайммаркет», который работает и сейчас.

По оценке риелтора, в качестве квартиры помещение в Козихинском можно было бы сдать максимум за 5 тысяч долларов.

Помещение на Кутузовском, о котором говорилось выше, как квартира сдавалась за 60 тысяч рублей в месяц, а как офис – за 95 тысяч. После ремонта под магазин помещение планировалось сдавать за 190 тысяч рублей, однако теперь таможенная компания арендует ее за 150 тысяч рублей, добавляет собеседник РИА Новости.

Уже упоминавшаяся квартира в Мытищах, по словам Ларионовой, могла бы приносить доход в 30 тысяч рублей в месяц, если сдавать ее в качестве жилой. «Если я решу закрыть агентство и стану сдавать свой офис в аренду, то он может приносить 95 тысяч рублей в месяц. Так что разница очевидна», – подытоживает она.

Консультанты также считают переведенную из жилого фонда в нежилой квартиру очень выгодным предприятием, рекомендуя инвесторам продажу таких объектов как готового бизнеса – с хорошим арендатором в виде отделения банка, офиса или магазина.

В таком случае стоимость переоборудованной квартиры может варьироваться от 1,5 до 3 миллионов долларов, а ставка аренды – доходить до 25 тысяч долларов в месяц, оценивает Ярова.

В целом, по мнению аналитиков, инвестор может рассчитывать на 10-15% годовых от сдачи такого помещения в аренду.

Еще один несомненный плюс во владении именно бывшей квартирой – продать подобный объект гораздо проще: вывод из жилфонда стоит больших усилий, и предприниматели охотно покупают уже нежилые помещения, не желая самостоятельно проходить через бюрократические препоны.

«Другое дело, что в продаже таких квартир очень мало, ведь они приносят стабильный и высокий доход владельцам. Зачем продавать курицу несущую золотые яйца?», – комментирует Нелюбин.

А вот если квартира используется под офис, но при этом остается в жилом фонде, стоимость ее незначительно выше жилья, отмечает эксперт: по сути, подобный бизнес находится на грани закона, и в любой момент предпринимателя могут выселить надзорные органы или соседи.

«Как правило, такие объект продают те, у кого нет денег на ремонт и перевод в нежилой фонд. Нередко хозяева таких квартиры сдают их под покерный клуб, игровые автоматы или даже для устройства салонов «жриц любви», – резюмирует Нелюбин, еще раз подтверждая мысль о том, что хотя путь законного перевода квартиры из жилого фонда в нежилой утомителен и лежит через огонь, воду и медные трубы, результат может превзойти ожидания.

Михаил Рычагов, РИА Новости