Крутой переход

Московское правительство в буквальном смысле достало хаотичную торговлю из-под земли. Арендные ставки в подземных переходах увеличились в 18 раз за два года, посредников-субарендаторов изгоняют, ларьки закрываются. Вот только цивилизованная розница, хотя места под землей теперь разыгрываются на открытых аукционах, спускаться туда не спешит.

Удушающий прием

«Лет пять-семь назад в переходе за полгода можно было заработать на квартиру в Москве»,– рассказывает мне арендатор подземного ларька в одном из переходов в центре Москвы. Я разглядываю часы (сверкающая дешевка), обереги и фарфоровых лошадок, которыми заставлен ларек. Торговец конкретизирует: дневная выручка доходила до 30 тыс. руб., работали «в пять концов», то есть с наценкой 500%. «Я закрывал окошко: все, отстаньте! А теперь фигурки, как у меня, продают торговые центры. Успеваю поиграть во все игры – хоть бы кто подошел»,– откровенничает он; сейчас выручка может быть всего 1,5 тыс. руб. в день. Время больших заработков в переходах прошло, и проблема не только в падении спроса.

Правительство Москвы вымело рынки и уличные палатки, и дело дошло до подземной торговли. За царящий там беспорядок Сергей Собянин даже грозился уволить главу «Гормоста» – у этого ведомства на балансе уличная подземка, а переходы на выходах из метро – у «Метрополитена». После этого два госпредприятия вдруг обнаружили, что, оказывается, с 1990-х сдают переходы девелоперам по бросовым ценам, а те втридорога мелкой рознице.

Действительно, посредники, 40 компаний в метро и 100 в епархии «Гормоста», на жизнь не жаловались. Торговцам площадь в метро доставалась в среднем в семь раз дороже, чем сдавал их город. В 2012 году – 12 725 руб. против 1725 руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывают в ассоциации «Арендаторы подземных пешеходных переходов столицы» – объединении тех самых управляющих компаний и торговцев. Ведомства решили обходиться без посредников. В «Метрополитене» аренда выросла в среднем в шесть раз по сравнению с 2012 годом, и маржа посредников съежилась с 40% в 2012-м до 14% в 2014-м. Выросли цены и для ритейлеров.

«Гормост» пошел дальше. Цены повысил в среднем в 11,6 раза, что оказалось уже за гранью рентабельности для многих торговцев, а потом и вообще разорвал договоры с большинством управляющих компаний. Несколько арендаторов уже проиграли арбитражные суды. Так «Гормост» выкосил торговлю более чем из половины своих переходов: осталось 30 из 86, а ларьков в них – 357 из 1900 (сравниваются 2012 и 2014 годы, данные ассоциации арендаторов). В «Метрополитене» из 136 переходов, где была торговля, пока все работают. Однако большинство договоров истекает в 2015 году, и едва ли их продлят.

«Они забирают нашу маржу, но кто же будет исполнять нашу работу!» – возмущается Александр Сизанюк, заместитель гендиректора компании «Комстрой-метро», входящей в ассоциацию арендаторов. Посредники, оказывается, занимаются не только сдачей в субаренду: помимо подбора арендаторов и контроля их работы в обязанности управляющих компаний входят охрана, уборка, замена стекол, ремонт и дератизация. Почувствовав, что тучи сгущаются, они даже начали инвестировать в реконструкциюпереходов. А управляющая компания «Портхолл» сдала две точки у метро «Тверская» социальному бизнесу «Авоська дарит надежду», авоськи для которого производят инвалиды, по 5 тыс. руб. за павильон и пообещала найти места еще для 58 объектов. Но было поздно.

«Гормост» и «Метрополитен» взялись выполнять функции управляющих компаний сами. Помимо заботы о видеонаблюдении и уничтожении крыс «Гормост» самостоятельно реконструирует освободившиеся переходы, а «Метрополитен» сам разрабатывает проект реконструкции старыхпереходов и запускает вновь построенные. Теперь там свежая плитка, лифты, ступени с подогревом, планируется многое – вплоть до выставок современного искусства. По планам департамента торговли Москвы там будет установлено до 1,5 тыс. вендинговых автоматов. Для обычных же объектов торговли ведомства совместно с Москомархитектурой разработали единое стилистическое решение. В новых ларьках ждут благообразную розницу вроде Intimissimi и Subway, судя по одному из вариантов концепции размещения розницы (список желательных арендаторов, состоящий сплошь из крупных сетей, предоставил один из участников рынка).

Но те не идут.

Народный промысел

Успешные точки в переходах, по выражению одного из арендаторов, это «черкизон», самый востребованный товар – одежда. На Калининской линии я знакомлюсь с пожилой предпринимательницей, которая работает в переходе с 1990-х. Она начинала с продажи трусов с рук, ее сосед торговал фасолью, а теперь у обоих палатки с бесформенными кофтами. Женщина говорит, что они знают вкусы покупательниц. Она и сегодня работает с прибылью 25 тыс. руб. в месяц, хотя аренда киоска с нового года выросла до 130 тыс. руб. в месяц. Нетрудно подсчитать, насколько лучше шли дела в 2013-м, когда аренда обходилась в 90 тыс. руб.

У метро «Тверская» место более людное: корреспондент «Денег» наблюдает распродажу кофт, ночных сорочек и мужских рубашек. Все по 300 руб. На стекле объявление: соседнюю витрину не загораживать. Семь старушек и один старик теснятся в очереди. Я понимаю, что под землей и правда все торговали бы одеждой, но управляющие компании не разрешают предпринимателям с одинаковым товаром размещаться ближе чем через три-пять ларьков друг от друга. В остальном ассортимент сформирован спросом.

Госпредприятия решили спросу не потакать. Они составляют схему размещения для каждого перехода, в которой указано товарное наполнение каждого ларька, утвержденное департаментом торговли. Приоритетные направления – продукты, пресса, цветы, бытовые услуги и товары народных промыслов. Логика ведомств понятна: не нужен «черкизон», впереходе должны продаваться товары импульсного спроса. Площадь торговых помещений увеличена с 4-5 до 7-25 кв. м.

Условия торговли тоже улучшают. Например, «Стардогсу» нужно не менее 7 кВт, а в метро дают максимум 3,5 кВт, поэтому сегодня в переходе, как правило, максимум одна палатка с печкой для булочек. Для многих компаний неприемлемо и то, что в туалет продавцы ходят в ближайшие магазины или в метро по договоренности с начальником станции. В «Гормосте» рассказали, что в новых переходах предусмотрены туалеты, помещения для уборщика в дополнение к помещениям для охранников, которые имеются и сейчас. Электричество тоже не должно быть проблемой.

Многим нынешним арендаторам новый формат не подойдет – и из-за ассортиментных ограничений, и по размеру. Площадь 4-5 кв. м, на которой они работают сейчас, появилась, потому что в старых переходахшириной 6 м больше и не построить. Однако вынужденный формат доказал свою эффективность. «При закладке котлована на станции «Улица Академика Янгеля» переходы в качестве эксперимента делали шире, специально для торговых павильонов. Оказалось, что после 4 кв. м прирост площадей не дает увеличения оборота. На площади больше 6 кв. м спрос небольшой»,– рассказывает Александр Сизанюк.

Остается ждать качественную розницу. Ведь в Европе и Америке впереходах действуют целые торговые центры, эту традицию начал Мюнхен, построив города под землей к Олимпиаде 1972-го. Почему бы ресторанам и бутикам не работать и у нас? Однако срок аренды в наших переходах – год минус один день, стандартный для нестационарных объектов, но неприемлемый для серьезных компаний.

Есть надежда, что в большие форматы перейдут сети, сформировавшиеся впереходах. Размер таких сетей бывает даже трудно определить: с 1990-х они выросли до 15-20 точек и даже больше. Например, у продавца флешек, наушников и др. «Минипорт» – 60 точек. Многие работают без общей вывески и под несколькими юридическими лицами, чтобы оставаться в рамках упрощенного налогообложения и диверсифицировать риски.

«Раньше в наших салонах оптики покупали в основном дешевый товар, допустим, когда человек забыл дома очки. А теперь заказывают и дорогую оптику. В некоторых магазинах, где позволяют площади, мы даже бесплатно проверяем зрение»,– рассказывают в сети оптики, развивающей бренды «Экспресс-Оптика» и Good Look. Уже пару лет в переходах работает и риэлторское агентство «Инком-недвижимость». Конечно, решение о покупке квартиры в метро никто не принимает – здесь происходит первый контакт с потенциальным покупателем, а затем его приглашают в традиционные офисы.

Вход в ларек

Теперь в новых переходах метро, а также в реконструированных переходах»Гормоста» каждый может арендовать точку, выиграв это право на аукционах, о которых сообщается на сайте московских закупок. По идее более прозрачная система, чем аренда через коммерческих управляющих.

Корреспондент «Денег» попробовала арендовать павильон у управляющих компаний. Поисковик информацию о них не выдает – только контакты риэлторов, которые за комиссию свяжут с девелоперами. В «Метрополитене» контакты управляющих компаний посоветовали искать в его офисе на проспекте Мира. Там действительно висит список из двух десятков организаций с телефонами. Где чей переход– непонятно, надо обзванивать всех. Контакты можно раздобыть и впереходах. По совету продавцов стучу в металлическую дверь охранника, и крепкий юноша с голым торсом диктует номер менеджера. Продавцы и владельцы точек в переходах в центре города уверяют, что только за вход придется выложить 1-3 млн руб. Менеджер по телефону такого не просит, но предлагает единственный вариант – павильон за 350 тыс. руб. в месяц на одной из отдаленных станций Замоскворецкой линии. Сразу предупреждает, что со своими восточными сладостями (такова моя легенда) я ее не потяну, такую аренду могут платить только ларьки с одеждой. «Ротация продавцов небольшая, многие работают более десяти лет, и если кто-то из предпринимателей уходит, то мы сначала предлагаем площади соседним арендаторам»,– объясняет недоступность павильонов представитель «Дегамы», одной из крупнейших управляющих компаний впереходах метро.

«Теперь, минуя посредников, индивидуальные предприниматели и юридические лица могут заключать прямые договоры аренды для осуществления мелкорозничной торговли в соответствии с утвержденными схемами и ассортиментом»,– пояснили «Деньгам» в «Гормосте». Однако заполнять помещения у госпредприятий получается не так эффективно, как у коммерческих компаний. Сдают помещения по одному лоту, так что сети не получают скидок по аренде за объем. Впрочем, это удобно тем, кому одна точка и нужна: ведомства не навяжут арендатору нерентабельные точки в нагрузку к высокодоходным, как делают коммерческие компании. Но и скидку тоже не сделают за неудачное местоположение.

К тому же от посредников торги не спасают, хотя официально субаренда запрещена. В одном из переходов на свеженьком стекле уже висит объявление: «Сдам под сотовые телефоны». Победитель конкурса рассказывает корреспонденту «Денег», что придется работать с его кассой. Он накидывает 70 тыс. руб. к аукционной стоимости, получается 350 тыс. руб. в месяц за павильон. В немноголюдном переходе «Моссовет» на Тверской я вижу, что работают только две точки из шести. «Победители необоснованно завысили стоимость арендной платы в ходе проведения аукционов и вынуждены были впоследствии расторгнуть договоры, так как неправильно рассчитали свои финансовые возможности»,– рассказали «Деньгам» в отделе коммерческого использования «Гормоста». Помещения ждут нового аукциона.

Анастасия Напалкова, Журнал «КоммерсантъДеньги» №13 от 07.04.2014